Решение от 18 мая 2023 г. по делу № А81-12542/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-12542/2022
г. Салехард
18 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2023 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Антоновой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Макс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании 177 104 рублей 87 копеек, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – представитель не явился;

от третьего лица – представитель не явился;

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - Истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Макс» (далее - Ответчик) о взыскании задолженности и пеней по арендной плате в размере 177 104 рублей 87 копеек.

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором изложил свои доводы по иску. Так же заявил ходатайство о снижении размере неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика, в котором с доводами изложенными в отзыве на иск не согласился.

От третьего лица отзыв на иск не поступил.

Стороны не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание. О наличии иных обстоятельств, препятствующих рассмотрению спора по существу не заявлено.

Суд рассматривает дело по существу в отсутствие представителей сторон.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие сторон по имеющимся документам.

Исследовав материалы дела и представленные по делу доказательства, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Пуровского района (переименован в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района) (арендодатель) и ООО Фирма «Макс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1 от 14.02.2005 (далее – договор аренды).

В соответствии данным договором, ООО Фирма «Макс» предоставлен в пользование земельный участок площадью 2,6 га на условиях аренды. Категория земель – земли промышленности. Земельный участок предоставляется под расширение производственной базы на ст. Фарафонтьевская.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды установлен с 22.02.2002 по 21.02.2052.

В соответствии пунктом 2.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями, не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с п. 2.16.1 Постановления Правительства ЯНАО от 08.10.2015 №953-П, арендная плата за земельный участок вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, - в случае заключения договора аренды земельного участка на срок более года.

Как указывает истец, ответчик обязанность по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 61 124 руб. 73 коп.

В целях урегулирования спор во внесудебном порядке, истец направил ответчику претензию исх. № 1831-22 от 11.08.2022.

Ответчик на претензию никак не отреагировал, образовавшеюся задолженность не оплатил, что послужило для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1 от 14.02.2005 перешли к новому собственнику по договору купли продажи № 2 от 23.11.2021, о чем был уведомлен Истец уведомлением от 14.12.2021.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размере арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Представленный расчет задолженности за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 61 124 руб. 73 коп. судом проверен и признается обоснованным и арифметическим верным.

В связи с нарушением сроков оплаты по договору, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, в случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор по требованию Арендодателя уплачивает пеню в размере 0,5% от размера годовой арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

По расчету истца размер неустойки за период с 16.05.2021 по 19.09.2022 составила 115 980 руб. 14 коп.

Между тем суд отмечает, что вступившем в законную силу решением Арбитражного суда от 27.09.2021 по делу А81-5201/2021 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Макс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании 121399 руб. 96 коп., исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Макс» подлежит взысканию в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района неустойку на сумму долга в размере 61124 руб. 73 коп. (или ее соответствующую часть) за каждый день просрочки, начиная с 18.05.2021 по день фактической уплаты долга, исходя из 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В своем отзыве на иск ответчик указал, что платежными поручениями;

- № 178 от 14.12.2021 на сумму 12 897,32 руб.

- № 103 от 22.04.2022 на сумму 12 055,05 руб.

- № 176 от 14.12.2021 на сумму 81 097, 51 руб.

Произвел оплату задолженности по решению суда от 27.09.2021 по делу А81-5201/201 в полном объеме.

Между тем истец рассчитал неустойку исходя из предусмотренную договором 0,5% и без учета произведенных оплат ответчиком.

Ответчик так же заявил о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и просил уменьшить неустойку.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Пункт 3 статьи 1 ГК РФ определяет, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, что обусловливает ее компенсационный характер. Применение ответственности, хотя и предусмотренной договором, не должно использоваться сторонами для обогащения за счет второй стороны. При этом снижение неустойки не должно необоснованно освобождать виновную сторону от ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Учитывая обстоятельства дела, значительный размер договорной неустойки, существенно превышающий размер, обычно применяемый в предпринимательской практике, а также явно значительно превышающий ставки банковского процента в спорный период для покрытия возможных последствий ненадлежащего исполнения договора, суд полагает, что взыскание неустойки в заявленном размере и по ставке 0,5% от суммы долга по день уплаты долга повлечет возникновение на стороне истца необоснованной выгоды.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае неустойка подлежит уменьшению до размера 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, что соответствует сложившейся практике в предпринимательских отношениях и позволяет обеспечить баланс прав истца и ответчика.

Суд отмечает, что постановлениями Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – постановление № 497), от 26.03.2022 № 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году» (далее – постановление № 474), а именно, что с 28.02.2022 применяется ключевая ставка Банка России, действовавшая по состоянию на 27.02.2022 (в размере 9,5 процентов годовых), с 01.04.2022 на шесть месяцев введен мораторий, в период действия которого пени не начисляются.

В силу пункта 2 постановления № 497 мораторий не распространяется только на неисправных застройщиков, чьи объекты строительства включены в реестр проблемных объектов на дату введения моратория.

Исходя из буквального толкования данной нормы в отношении всех остальных субъектов гражданского оборота действует мораторий, установленный постановлением № 497.

Поскольку последствия введения моратория установлены статьей 9.1 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), порядок применения которого разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума № 44), толкование постановлений № 474 и № 497 должно осуществляться сообразно указанным последствиям.

Так, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума № 44 мораторий презюмируемо не вызволяет начислять финансовые санкции (например, начисление по статьям 330395 ГК РФ или статье 75 Налогового кодекса Российской Федерации) только по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 стать 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При этом, в исключение из общего правила, финансовые санкции не заменяются «мораторными процентами», предусмотренными пунктом 4 статьи 63, пунктом 2 статьи 213.19 Закона о банкротстве и пунктом постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве».

Из изложенного следует вывод, что в соответствии с постановлением № 497 в период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 не начисляются финансовые санкции за просрочку исполнения обязательств, которые возникли до 01.04.2022.

Судом произведен свой расчет неустойки, по которому размер подлежащей взысканию на сумму задолженности:

- 12 198,14 руб. за период с 11.07.2021 по 31.03.2022 составил 3 220,31 руб.

- 12 332, 18 руб. за период с 11.10.2021 по 31.03.2022 составил 2 121,13 руб.

- 12 32,18 руб. за период с 11.12.2021 по 31.03.2022 составил 1 368,87 руб.

- 12 198,14 руб. за период с 11.07.2022 по 19.09.2022 составил 866,07 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 7 576 руб. 38 коп.,

Ответчик, возражая относительно исковых требований, ссылается на то, что его обязанность по уплате арендной платы по договору были прекращены в связи с переходом права аренды земельного участка по договору купли продажи № 2 от 23.11.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что им переданы права аренды Покупателю по договору № 1 от 14.02.2005.

Как следует из договора № 1 от 14.02.2005 ответчику предоставлен в пользование земельный участок площадью 2,6 га на условиях аренды. Категория земель – земли промышленности. Земельный участок предоставляется под расширение производственной базы на ст. Фарафонтьевская.

По договору купли продажи № 2 от 23.11.2021 ООО Фирма «Макс» передало свои права аренды ФИО2 земельный участок площадью 2,6 га на условиях аренды. Категория земель – земли промышленности. Земельный участок предоставляется под расширение производственной базы на ст. Фарафонтьевская.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 30.08.2022 земельный участок предоставлен ООО Фирма «Макс».

Доводы ответчика о том, что он передал свои права на аренду по договору купли продажи № 2 от 23.11.2021 ФИО2 подлежат отклонению, в связи с тем что право пользования земельным участком ФИО2 должным образом не оформлено и не зарегистрировано в установленном порядке, изменение стороны договора аренды земель в установленном порядке не осуществлено.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 25 и пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, право пользование земельным участком в любом случае, даже несмотря на то, что основанием для его возникновения являются положения закона, должно быть оформлено и зарегистрировано в установленном порядке.

Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 304-ЭС16-11501 по делу № А75-11084/2015 с аналогичными обстоятельствами.

В рассматриваемом случае по договору купли продажи № 2 от 23.11.2021 о перемене лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка № 1 от 14.02.2005, находящегося в государственной собственности, заключенное между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Пуровского района (переименован в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района) и ООО Фирма «Макс», на которое ссылается ответчик, в нарушение пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего обязательную государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, и пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому переход права аренды земельного участка к ФИО2 не может быть признан юридически состоявшимся.

С учетом изложенного, поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок не оформлены, ответчик продолжает нести обязанности арендатора по договору № 1 от 14.02.2005.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке Истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Макс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 18.02.1993, адрес: 629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 18.03.1999, адрес: 629850, Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, г. Тарко-Сале, ул. ФИО3, д. 1) задолженность по договору аренды земельного участка № 1 от 14.02.2005 за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 61 124 рублей 73 копеек, пени за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 19.09.2022 в размере 7 576 рублей 38 копеек.

Всего взыскать 68 701 рубль 11 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Макс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) неустойку на сумму долга в размере 61 124 рублей 73 копеек (или ее соответствующую часть) за каждый день просрочки, начиная с 20.09.2021 по день фактической уплаты долга, исходя из 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Макс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 18.02.1993, адрес: 629305, ЯмалоНенецкий автономный округ, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 449 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

Е.В. Антонова