Решение от 25 августа 2021 г. по делу № А76-18021/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-18021/2020
25 августа 2021 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметовой К.В., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 1027402931500, далее – истец, Комитет)

к обществу с ограниченной ответственностью «УралБизнесСтрой», г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – ответчик, ООО «УралБизнесСтрой»)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Монолит-Маг», г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРН <***>, далее – ООО СЗ «Монолит-Маг»),

-индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск (ИНН <***>, далее – предприниматель ФИО3),

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – Управление Росреестра),

об изъятии объекта,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО4.(доверенность от 07.06.2021 №90),

ответчика – Шумана И.А. (управляющий), ФИО5 (доверенность от 10.08.2021 б/н),

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «УралБизнесСтрой» с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0000000:49571 площадью застройки 44500 кв.м., степень готовности 23 %, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении ул. Красной и ул. Труда, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 21.05.2020 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра, ООО СЗ «Монолит-Маг» и предприниматель ФИО3 (определение от 17.09.2020).

ООО «УралБизнесСтрой» было признано банкротом (дело № А76-2737/2018 Арбитражного суда Челябинской области) и, на момент подачи искового заявления, в отношении имущества должника была открыта процедура конкурсного производства.

Ответчик представил отзыв (л.д.62-64), в котором высказал возражения против заявленных требований. Ответчик полагает, что процедура, установленная ст.239.1 ГК РФ не может быть применена к нему, поскольку договор аренды заключен до 01.03.2015. Также ответчик указывал на то, что спорное имущество включено в конкурсную массу должника и может быть реализовано лишь в рамках процедуры банкротства.

Определением от 17.12.2020 арбитражного суда Челябинской области производство по делу о банкротстве ООО «УралБизнесСтрой» было прекращено (л.д.102).

В судебное заседание, назначенное на 02.08.2021, истец и третье лицо явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии со ст.121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ.

В заседании ответчик, в лице управляющего Шумана И.А., действующего от имени юридического лица без доверенности, поддержал ранее представленный обществом «УралБизнесСтрой» отзыв относительно невозможности применения в рассматриваемом случае положений ст. 239.1 ГК РФ.

На начало заседания от Управления Росреестра поступило мнение по рассматриваемому спору, в котором просило рассмотреть спор в отсутствие его представителей (т.1 л.д.130-131).

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании последовательно объявлялся перерыв до 04.08.2021, 12.08.2021 и 18.08.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления размещалась на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

За время перерыва истец обеспечил явку представителя. Также от истца поступили дополнительные доказательства (т.1 л.д.137-145, т.2 л.д.1-33).

Представитель истца требования поддержал. Мнение на отзыв ответчика истцом не был представлен.

Представитель ответчика, поддерживал ранее изложенную позицию.

Дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч.3, 5 ст.156, 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установи следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Фондом развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит-Инвест» (ИНН <***>, прекратило деятельность, о чем в ЕГРЮЛ внесена 20.06.2013 соответствующая запись) был заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ №006791-К-2005 от 04.03.2005 (т.1 л.д.139-144), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 9020 кв.м., расположенный на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящаяся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства административно-торгового комплекса (п.1.1 договора).

Указанный договор был заключен сроком на три года (п. 1.4 договора).

Договор аренды был заключен на основании постановления Главы г. Челябинска от 03.03.2005 № 327-п (т.1 л.д.138).

Из анализа договора и постановления № 327-п следует, что договор аренды заключался не в процедуре торгов.

Земельный участок площадью 9020 кв.м., расположенный на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:0508004:0024 (равнозначный номер 74:36:0508004:24).

Арендатором на арендуемом земельном участке был возведен незавершенный строительством объект.

В свою очередь объект незавершенный строительством, площадью застройки 2529,2 кв.м., процент готовности объекта – 0,08%. Кадастровый номер 74-74-01/321/2007-356, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0508004:0024, Фондом развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит-Инвест» (ИНН <***>) был продан по договору купли-продажи недвижимого имущества № 7 от 25.06.2007 (т.2 л.д.1) обществу с ограниченной ответственностью «Монолит-Девелопмент» (ИНН <***>, прекратило деятельность 24.10.2019 в результате исключения из ЕГРЮЛ как недействующее лицо). Договор купли-продажи зарегистрирован управлением Росреессра 16.08.2007, о чем свидетельствует штамп на договоре.

В соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Исходя из указанного, права и обязанности арендатора по договору аренды УЗ №006791-К-2005 от 04.03.2005 перешли к ООО «Монолит-Девелопмент» (ИНН <***>).

Исходя из этого, поскольку Фонд «Монолит-Инвест» выбыл из договора УЗ №006791-К-2005 от 04.03.2005, соглашение от 01.12.2011 (т.2 л.д.2) о расторжении указанного договора аренды, подписано не со стороной этой сделки (лицо выбыло из участников сделки) и соответственно не повлекло правовых последствий в виде расторжения договора.

На основании решения от 05.08.2010 участника общества было создано ООО «УралБизнесСтрой» путем реорганизации в форме выделения из состава ООО «Монолит-Девелопмент» (ИНН <***>) (т.2 л.д.3).

Незавершенный строительством объект (АТК по ул. Красной) общей площадью застройки на тот момент 5893,20 кв.м., литер А, адрес г. Челябинск, пересечение ул. Красной и ул. Туда, Центральный район на основании разделительного баланса от 05.08.2010 был передан от ООО «Монолит-Девелопмент» (ИНН <***>) обществу «УралБизнесСтрой» (т.2 л.д.4-5,6).

Право собственности ООО «УралБизнесСтрой» на незавершенный строительством объект общей площадью застройки 5893,20 кв.м., литер А, процент готовности объекта – 3%, адрес: г. Челябинск, пересечение ул. Красной и ул. Туда, Центральный район, зарегистрировано, о чем выдано свидетельство о праве от 12.05.2011 (т.2 л.д.7).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 27.10.2011 № 6663 (т.2 л.д.8) было принято решение о предоставлении ответчику по делу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36%0508004:24 исходя из представленного свидетельства о праве на незавершенный строительством объект.

На основании указанного распоряжения между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ №006791-К-2005 от 04.03.2005 (т.1 л.д.13-211), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 9020 кв.м., кадастровый номер 74:36:0508004:24, расположенный на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона, зона инженерной и транспортной инфраструктуры) находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства административно-торгового комплекса без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (п.1.1 договора от 01.12.2011).

Срок действия договора установлен с 12.05.2011 до 27.10.2016 (п.1.4 договора от 01.12.2011).

Договор аренды квалифицируется судом заключенным.

После истечения срока действия договора в виду отсутствия возражений и фактического использования земельного участка ответчиком, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Комитет уведомлением от 19.03.2019 № 7293 (т.1 л.д.23-24), направленным ответчику (т.1 л.д.25-29) отказался от договора аренды УЗ №006791-К-2005 от 04.03.2005, в связи с чем указанный договор прекратил своей действие. Запись об обременении в виде аренды на земельный участок погашена, что следует из содержания выписки из ЕГРН (т.1 л.д.30-32).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0508004:24, в пределах которого расположен спорный объект, относится к землям права на которые не разграничены (т.1 л.д.30-32), в связи с чем право на их распоряжение принадлежит органам местного самоуправления, от имени которых в качестве арендатора выступает Комитет.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Считая, что после в связи с прекращением действия договора аренды орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Между тем, согласно ч. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка, устанавливающий цель аренды – завершение строительства заключен сторонами 01.12.2011, то есть задолго до принятия и введения в действие закона № 171-ФЗ.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами ответчика о том, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на рассматриваемые взаимоотношения сторон, а рассматриваемый объект незавершенный строительством не подлежит изъятию у ответчика путем его продажи с публичных торгов.

В удовлетворении требований истца суд отказывает.

Суд обращает внимание сторон на то, что в силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, госпошлина не взыскивается в доход бюджета истца, поскольку тот освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Т.Н. Бесихина