Решение от 17 июня 2019 г. по делу № А48-3929/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело №А48 –3929/2018

г. Орел

17 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2019.

В полном объеме решение изготовлено 07.06.2019.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кама» (302016, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (302012, г. Орел, ОГРНИП 314574916100012, ИНН <***>)

Третье лицо: ФИО3

о взыскании 3254700 руб. 27 коп., из которых 1520600 руб. 97 коп. – задолженность по арендной плате за период с 23.04.2015 по 21.05.2018, 1734099 руб. 30 коп. – пени за период с 07.04.2015 по 21.05.2018

при участии:

от истца – КУ ФИО4 (постоянная доверенность от 24.07.2018),

от ответчика – ФИО2 (паспорт), представитель ФИО5 (нотариальная доверенность от 10.02.2016 № 1-15),

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кама» (302016, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (302012, г. Орел, ОГРНИП 314574916100012, ИНН <***>) о взыскании 3254700 руб. 27 коп., из которых 1520600 руб. 97 коп. – задолженность по арендной плате за период с 23.04.2015 по 21.05.2018, 1734099 руб. 30 коп. – пени за период с 07.04.2015 по 21.05.2018.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте от 07.06.2019, просит суд взыскать 2604700 руб. 00 коп., из которых 1120000 руб. задолженность по арендной плате за период с августа 2015 года по май 2018 года и 1484700 руб. 00 коп. пени за период с 06.08.2015 по 08.10.2018.

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, принял данные уточнения исковых требований.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования с учетом уточнения.

Ответчик возражал против исковых требований.

В письменном отзыве на иск ответчик указал, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку договор в силу п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ считается незаключенным. Также ответчик указал, что поскольку счета ООО «Кама» выставляла с указанием ежемесячного платежа в размере 17500 руб., а ФИО2 подписывал и оплачивал их, тем самым стороны изменили условие договора о размере арендной платы, в связи с чем, как полагает ответчик, задолженность у ФИО2 перед обществом за период с 2015 по 17.06.2016 отсутствует. Данные обстоятельства, по мнению ответчика, подтверждаются и размером депозитного платежа (17500 руб. на 3 месяца) в соответствии с п. 11.5 договора. Кроме того, ФИО2 ссылается на заключение между ООО «Кама» и ИП ФИО2 договора купли-продажи от 17.06.2016 на помещение, расположенное по адресу: <...>, пункт приема стеклотары № 28, общей площадью 117,7 кв.м. и отсутствию оснований для внесения арендной платы.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о применении к требованиям с 14.07.2014 по 22.05.2018 срока исковой давности, применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении неустойки до 100000 руб.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с установленным ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) порядком.

В письменном отзыве третье лицо поддержало требованиям истца, полагает, что они подлежат удовлетворению, при этом, третье лицо пояснило, что при заключении договора аренды общества с ФИО2 размер арендной платы устанавливался в сумме 41195 руб. затем, без заключения дополнительных соглашений, директор ООО «Кама» сообщил, поскольку ответчиком будут производится ремонтные работы, то арендная плата будет начисляться с февраля 2015 года из расчета 1/3 от 52500 руб. (новая арендная плата), в связи с чем, ответчику выставлялись счета исходя из арендной платы в размере 52500 руб./3 =17500 (в месяц). Кроме того, как указало третье лицо, поскольку, по данным директора ООО «Кама» стороны договорились об увеличении арендной платы дот 52500 руб., то обеспечительный платеж был указан в сумме 52500 руб (т. 2 л.д.92).

Арбитражный суд, в силу ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.03.2018 по делу № А48-6497/2017 ООО «Кама» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении общества открыто конкурсное производство.

14.07.2014 между ООО «Кама» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору) следующее имущество (объект): пункт приема стеклотары № 28, лит. А, общая площадь 117,7 кв.м., кадастровый (условный) номер 57:25:031019:30:15788/1/А, адрес объекта: <...> для использования в соответствии с целевым назначением. Одновременно с передачей в аренду объекта, арендатор приобретает право пользования земельным участком, занятым этим объектом и прилегающей к нему территорией.

Объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57-АА 005933 от 21.12.2000 и сведениями из ЕГРН (запись регистрации № 57-01/01-48/2000-329 от 18.12.2000) (т. 1 л.д. 38-40).

Кроме того, как следует из сведений из ЕГРН, на объект зарегистрированы обременения ввиде ипотеки от 17.09.2015, номер регистрации 57-57/014-57/001/056/2015-624/1 в пользу ПАО «Сбербанк России».

В соответствии с п. 5.1 договора арендатор в течение 10 дней с даты подписания сторонами договора, перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный депозит в размере 1 размера арендной платы за один месяц аренды объекта, который является мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору.

Исходя из п. 5.4 договора арендатор и арендодатель договариваются, что арендодатель производит вычеты из полученной им суммы гарантийного депозита в следующих случаях:

- в размере неполученной суммы в случае полного либо частичного неисполнения арендатором в срок установленный договором аренды обязательства по уплате арендной платы, коммунальных платежей или любого иного денежного обязательства и неполучения таких сумм арендодателем в течение 5 рабочих дней после получения арендатором уведомления арендодателя о просрочке в их выплате;

- в размере сумм убытков, понесенных арендодателем в результате повреждения объекта или имущества арендодателя, произошедших по вине арендатора, или понесенных арендодателем в результате иных нарушений арендатором своих обязательств по договору аренды в случае неполучения арендодателем таких сумм в течение 10 рабочих дней с даты направления соответствующего требования по адресу арендатора, указанному в договоре или переданного представителю арендатора лично;

- в размере всей суммы гарантийного депозита в случае, если договор аренды прекратил свое действие до окончания срока аренды в результате нарушения арендатором условий договора аренды;

- в размере всей суммы гарантийного депозита в случае, если арендатор признается банкротом или ликвидируется.

Арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме о вычете любой из суммы гарантийного депозита за 3 календарных дня, до момента вычета (п. 5.5 договора).

Согласно п. 5.6 договора, стороны договорились, что внесение арендатором гарантийного депозита не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по договору, а также удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по договору.

Исходя из п. 6.6 договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю гарантийный депозит в порядке и на условиях, изложенных в договоре, а также обязуется в дальнейшем пополнять сумму гарантийного депозита в случае в случае увеличения арендной платы.

Арендная плата составляет 350 руб. 00 коп. за один квадратный метр площади недвижимого имущества в месяц. Размер арендной платы может быть изменен в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору (п.п. 6.1 договора).

Согласно п. 6.3 договора арендная плата вносится ежемесячно, авансом не позднее 5 числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 6.10 в период действия договора с 18.07.2014 по 14.07.2024 арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества на общую сумму 1500000 руб. Арендатор, с предварительного согласования с арендодателем заключает от своего имени договор подряда с подрядной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке не должен превышать 2 месяца. Общая сумма заключенного договора подряда не должна превышать 10% от предварительно согласованной сметы, подписанной обеими сторонами 1500000 руб. По окончании проведения работ стороны подписывают двусторонний акт, в котором указывают состояние и измененные характеристики нежилого помещения.

В качестве возмещения затрат арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения арендатором условий договора, арендатор освобождается от оплаты 1/3 стоимости арендной платы за 1 кв.м., на срок, рассчитанной по формуле, установленной в п. 6.13 договора. Иными способами и в ином объеме затраты арендатора на выполнение ремонта помещения арендодателем возмещаются по письменному согласованию сторон, иначе затраты арендатора на выполнение ремонта помещения не возмещаются.

На основании п.11.1 договора срок аренды установлен с 14.07.2014 по 14.07.2024 (10 лет).

01.07.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ.

В материалы дела представлены договор подряда, акты выполненных работ, счета и товарные накладные подтверждающие проведение ремонтных работ ответчиком за свой счет (т. 3 л.д. 9-42).

17.06.2016 между ООО «Кама» и ИП ФИО2 заключен договор купли – продажи будущей недвижимости № 1706/2016,в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости (основной договор), расположенной по адресу: <...>, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 117,7 кв.м.. кадастровый номер 57:25:0031019:1233, пункт приема стеклотары и земельный участок площадью 151 кв.м., кадастровый номер 57:25:0031019:87 для эксплуатации объекта недвижимости.

По предварительной договоренности стоимость недвижимости составляет 5000000 руб., из которых 3000000 руб. является предварительной оплатой.

В соответствии с п. 3.1.2 договора купли-продажи от 17.06.2016 продавец обязался в течение 5 дней после получения денежной суммы передать недвижимое имущество покупателю по акту приема-передачи.

Договор от 17.06.2014 является предварительным и содержит условия договора купли-продажи (основного договора). Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 10.01.2017 (п. 4.1 и п. 4.2 договора).

Платежным поручением от 20.06.2016 № 359 ФИО2 перечислил ООО «Кама» денежные средства в размере 3000000 руб.

06.04.2018 проведен осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в ходе которого установлено, что по данному адресу находится магазин, принадлежащий ИП ФИО2

Ответчиком в материалы дела представлено определение Арбитражного суда Орловской области от 01.08.2018 по делу № А48-6497/2017, в соответствии с которым, в реестре требований кредиторов ООО «Кама» произведена замена конкурсного кредитора – ПАО «Сбербанк России» на его правопреемника ФИО2 в части суммы основного долга в размере 3100000 руб., как обеспеченные залогом.

Как следует из судебного акта по делу № А48-6497/2017, ФИО2 (далее – заявитель) 18 мая 2018 года посредством сервиса «Мой арбитр» обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просит суд произвести замену залогового кредитора ПАО «Сбербанк России» путем исключения его требования в части 3100000 рублей, обеспеченного залогом: здания: пункт приема стеклотары, назначение: нежилое здание, площадь: 117,7 кв.м., адрес объекта: Орловская; земельного участка, категория земель: область, <...> б., кадастровый (или условный) номер: 57:25:0031019:1233;земли населенных пунктов, разрешен использование: для эксплуатации пункта приема стеклотары, общая площадь: 151 кв. м, адрес объекта: <...> уч. №22 Б., кадастровый (или условный) номер: 57:25:0031019:87 из реестра требований кредиторов ООО «КАМА» и включения в реестр требований кредиторов в данной части требования ФИО2.

Основанием возникновения указанной задолженности являлось ненадлежащее исполнение заемщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Аква Мир» договора № 630715086 об открытии возобновляемой кредитной линии от 31 декабря 2015 года, заключенного с ПАО «Сбербанк России», по которым ООО «Кама» выступало поручителем и залогодателем в соответствии с заключенными между банком и ООО «Кама» договором поручительства № 630715086/П от 31.12.2015 и договором ипотеки №630715086/И от 29.01.2016.

Судом по делу № А48-6497/2017 установлено, что 24 ноября 2017г. между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) был заключен договор уступки прав (требований) №630715086/Ц, в соответствии с которым цедент на возмездной основе уступает цессионарию права (требования) к Обществу с ограниченной ответственностью «Аква Мир» (должник) в части долга, вытекающие из договора № 630715086 об открытии возобновляемой кредитной линии от 31.12.2015.

Общая сумма уступаемых цессионарию прав (требований) к должнику составляет 3100000 руб. просроченного основного долга (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора в соответствии со ст. 384 ГК РФ, к цеденту переходят права по договору, заключенному в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору, а именно права, вытекающие из договора ипотеки №630715086/и от 29.01.2016, заключенного между цедентом и ООО «КАМА» в части следующего имущества:

- здание: пункт приема стеклотары, назначение: нежилое здание, площадь 117,7 кв.м., адрес объекта: <...> 226., кадастровый (или условный) номер: 57:25:0031019:1233;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации пункта приема стеклотары, общая площадь 151 кв.м., адрес объекта: <...> уч.№22Б., кадастровый (или условный) номер: 57:25:0031019:87.

Права, вытекающие из договора ипотеки №630715086/и от 29.01.2016 в части имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора, переходят к цессионарию на основании отдельного договора уступки прав (требований), заключаемого в течение 5 рабочих дней после даты поступления денежных средств в полном объеме на счет цедента в сумме, указанной в п.2.1 договора.

Согласно п. 2.1 договора стоимость уступаемого права (требования) составляет 3100000 руб. и выплачивается цессионарием цеденту в соответствии с графиком, установленным п. 2.2 договора до 25.04.2018.

В силу п. 2.3 договора уступка прав (требований) по договору происходит в момент поступления от цессионария денежных средств в сумме, указанной в п.2.1 договора, на счет цедента в полном объеме.

После полной оплаты всей суммы по договору Банк отказывается по обязательствам ООО «КАМА» от залоговых прав в отношении указанного в п. 2.1 договора имущества.

Указанная в договоре уступки прав (требований) сумма в размере 3100000 руб. была оплачена ФИО2, в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями и подтверждено ПАО «Сбербанк России».

02 апреля 2018 года между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) был заключен договор уступки прав (требований) №630715086/Ц1, в соответствии с которым цедент уступает цессионарию права (требования) к ООО «КАМА» ((должник), вытекающие из п.п.1), п.п.2) пункта 1.2 договора ипотеки №630715086/И от 29.01.2016г., заключенного между цедентом и ООО «КАМА» (п. 1.1 договора).

Согласно п 1.2 договора уступка прав требований по договору ипотеки осуществляется в связи с уступкой прав по обеспеченным ипотекой обязательствам ООО «Аква Мир» на основании Договора уступки прав (требований) № 630715086/Ц от 24 ноября 2017г., заключенному между цедентом и цессионарием. В соответствии со ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» происходит замена залогодержателя по Договору ипотеки, т.е. Цессионарий становится на место Цедента, в связи с чем, Стороны обязаны внести изменения в регистрационную запись об ипотеке по Договору ипотеки.

В силу п 2.1 договора цена уступаемого требования, указанного в п. 1.1 настоящего договора, включена в цену договора уступки прав (требований) № 630715086/Ц от 24 ноября 2017г. и уплачивается в соответствии с его условиями. Уступка прав (требований) по договору происходит с момента полной оплаты цены уступки согласно договору уступки прав (требований) №630715086/Ц от 24 ноября 2017г., заключенному между цедентом и цессионарием.

Договор уступки прав (требований) №630715086/Ц1 от 02.04.2018 был зарегистрирован в установленном законом порядке, в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие выписки из ЕГРН.

Реальность уступленного права требования подтверждается имеющимися в материалах дела о банкротстве первичными документами, а также установлена вступившими в законную силу определением Советского районного суда г. Орла от 29 августа 2017 года по делу № 15-3/2017, определением Арбитражного суда Орловской области от 10.11.2017 по делу №А48-6497/2017.

Таким образом, суд не усмотрел оснований для признания договоров уступки прав (требований) №630715086/Ц от 24.11.2017, №630715086/Ц1 от 02.04.2018 незаключенными или недействительными, в связи с чем, суд произвел замену кредитора ПАО «Сбербанк России»» на его правопреемника ФИО2 в части суммы 3100000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника (т. 2 л.д.7-25).

В материалы дела представлены сведения из ЕГРН на нежилое здание и земельный участок по состоянию на 23.05.2018, в соответствии с которыми, на нежилое помещение площадью 117,7 кв.м. пункт приема стеклотары и земельный участок под ним зарегистрировано обременение в пользу ФИО2 (т. 2 л.д.26-33).

Как следует из судебного акта по делу № А48-6497/2017(1) от 05.03.2019 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Кама» включены требования ИП ФИО2 в размере 6000000 руб., в том числе, основной долг в размере 3000000 руб. – в составе основной задолженности, штрафные санкции в размере 3000000 руб. – в составе требований, учитываемых отдельно в реестре требований кредиторов и подлежащих удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

При этом, суд. пр принятии судебного акта по делу № А48-6497/2017(1) исходил из следующего.

17 июня 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Кама» (продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) был заключен договор №1706/2016, поименованный сторонами как договор купли-продажи будущей вещи.

В силу п. 4.1 договора данный договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи недвижимости (основного договора), который будет заключен в последующем. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 10 января 2017 года (п. 4.2).

Платежным поручением №359 от 20.06.2016 ИП ФИО2 перечислил ООО «Кама» 3000000 руб. в счет исполнения своих обязательств по договору №1706/2016 от 17.06.2016.

Между тем, в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, задаток заявителю должником не возвращен, что не оспаривалось сторонами.

Как следует из п. 3.1.1 договора, должник, в свою очередь, в срок до 31.12.2016 обязался произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на недвижимость, т.е., как пояснил заявитель в судебном заседании, произвести снятие существующих обременений в виде залога.

Судом установлено, что, по состоянию на 17.06.2016 объекты недвижимости, являющиеся предметом купли-продажи по основному договору, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №630715086/И от 29.01.2016, заключенного между Банком и ООО «Кама», в связи с чем, суд по делу № А48-6497/2017 сделал вывод о том, что стороны под п. 3.1.1 имели ввиду необходимость снятия имеющихся обременений.

Однако, должником уведомления о заключении предварительного договора от 17.06.2016 в Банк не направлялось, с заявлением о снятии обременения с объектом недвижимости должник не обращался.

Такое поведение ООО «Кама» суд признал как злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ является недопустимым.

Как следует из уточненного искового заявления и дополнений к нему за период с августа 2015 года по декабрь 2017 года ответчику начислена арендная плата в сумме 1120000 руб. 00 коп.

В материалы дела представлены счета на оплату арендной платы и акты, в соответствии с которыми ежемесячная арендная плата составляла 17500 руб. за период с февраля 2015 года по сентябрь 2015 года (т. 1 л.д.71-77), а также доказательства частичной оплаты задолженности (т. 1 л.д. 78-93, 113-140).

По мнению истца, задолженность по арендной плате, с учетом платежей, произведенных ответчиком составила 1120000 руб. 00 коп.

12.03.2018 истец направил ответчику претензию о необходимости погашения задолженности и пени в течение 30 дней со дня направления претензии, которая получена ФИО2 15.03.2018, что подтверждается почтовой квитанцией об отправке и подписью ответчика на почтовом уведомлении о доставке (т. 1 л.д. 42-46).

При этом, исходя из письменных объяснений истца от 08.10.2018 (т. 1 л.д. 153-155) следует, что расчет арендной платы в размере 17500 руб. производился на основании произведенных ответчиком ремонтных работ. Истец полагает, что в совокупности п. 6.1, п. 6.13, п. 6.6 и п. 5.1 стороны увеличили размер арендной платы с 41195 руб. (350*117,7) до 52500 руб. с февраля 2015 года, в связи с чем, за период с августа 2015 года по декабрь 2017 года подлежит взысканию задолженность в размере 1120000 руб.

Поскольку задолженность не была погашена ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Проанализировав условия договора от 14.07.2014, заключенного между сторонами, арбитражный суд пришел к выводу о том, что сторонами был заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе. В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд отклоняет довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия регистрации договора аренды (незаключенности договора), на основании следующего.

В силу п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Суд находит обоснованными доводы истца и ответчика об изменении арендной платы с 2015 года, при этом, суд отклоняет доводы истца об изменении арендной платы до 52500 руб. ввиду следующего.

Как следует из п. 6.6 договора арендная плата составляет 350 руб. 00 коп. за 1 кв.м., которая вносится ежемесячно, авансом не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. При этом, стороны установили, что в соответствии с п. 6.10 в период действия договора с 18.07.2014 по 14.07.2024 арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества на общую сумму 1500000 руб.

Исходя из материалов дела ответчиком произведены ремонтные работы на сумму 805320 руб. 19 коп., что подтверждается представленными счетами, актами и договором подряда и не оспорены ответчиком.

Как указывают истец и ответчик, в рамках договоренности сторон в период 2015-2016 года размер арендной платы был изменен, счета истцом выставлялись на сумму в размере 17500 руб. ежемесячно и оплачивались ответчиком.

Частью 1 статьи 452 ГК РФ регламентировано, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Как следует из представленных счетов и доказательств оплаты, с 2015 года стороны согласовали размер ставки арендной платы в размере 17500 руб., а ответчик своими конклюдентными действиями подтвердил данный размер арендной платы, что подтверждается платежными поручениями (назначение платежа: аренда).

Таким образом, указанные счета и оплаты позволяют утверждать о согласовании сторонами размера ставки арендной платы в размере 17500 руб. ежемесячно.

Соглашаясь с доводами ответчика об изменении арендной платы в сторону уменьшения, суд исходил из совокупного анализа условий договора.

Так, исходя из п. 6.1 договора арендная плата составляет 350 руб. 00 коп. за один квадратный метр площади недвижимого имущества в месяц (41195 руб.). Размер арендной платы может быть изменен в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Доказательств изменения цен и тарифов, а также доказательства увеличения арендной платы в соответствии с данным пунктом суду не представлены.

В соответствии с п. 6.10 в период действия договора с 18.07.2014 по 14.07.2024 арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества на общую сумму 1500000 руб. В качестве возмещения затрат арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения арендатором условий договора, арендатор освобождается от оплаты 1/3 стоимости арендной платы за 1 кв.м., на срок, рассчитанный по формуле, установленной в п. 6.13 договора.

Доказательств согласования иного срока компенсации затрат ответчика на ремонт помещения, нежели в установленный п. 6.10 период действия договора, истцом не представлено.

При этом, отклоняя доводы истца об увеличении размера арендной платы до 52500 руб. и исходя из буквального толкования п. 6.10 договора, 1/3 от 52500 руб. составляет 17500 руб. (размер арендной платы от которой должен был быть освобожден арендатор). В соответствии с расчетом истца, с учетом п. 6.10 договора, арендная плата должна была составлять 52500 руб. - 17500 руб. = 35000 руб.

Однако, из материалов дела следует, что счета выставлялись истцом и оплачивались ответчиком исходя из 17500 руб. в месяц, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что сторонами не могла быть согласована арендная плата в размере 52500 руб., а доводы ответчика о договоренности сторон считать арендную плату в размере 17500 руб. подтверждаются материалами дела.

При этом, из пояснений ответчика, суд установил, что депозитный платеж был произведен из расчета за 3 месяца, с учетом п. 11.5 договора (90 дней для расторжения договорных отношений) 17500*3 = 52500 руб.

Иного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что с 2015 года по 2016 год, ответчику выставлялись счета с указанием размера арендной платы в сумме 17500 руб., что подтверждается актами и счетами на оплату. Указанное подтверждается конклюдентными действиями ответчика по оплате выставленных истцом счетов без каких-либо возражений исходя из размера 17500 руб. в месяц на основании представленных платежных поручений.

Материалы дела не содержат доказательств того, что истец и ответчик возражали против указанного размера арендной платы или согласовывали иной размер аренной платы.

Суд находит обоснованными доводы ответчика о приостановлении оплаты по договору аренды, в связи с заключением предварительного договора купли-продажи до 2017 года, при этом суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если в соответствии с договором для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 названного Кодекса).

Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом (предусмотрено ограничение оборота этого имущества).

Договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

С момента государственной регистрации считается заключенным договор купли-продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (статьи 558, 560 названного Кодекса)

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Аналогичная правовая позиция отражена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где отмечено, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли- продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации.

Как разъяснено в абзаце 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, новый покупатель объекта недвижимости становиться законным владельцем данного имущества с даты заключения договора купли- продажи и фактической его передачи на основании акта приема-передачи имущества.

Анализ вышеназванных норм позволяет делать вывод о том, что, несмотря на установленный запрет отчуждения, передачи в залог и др. покупателем вновь приобретенного объекта недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, покупатель не лишен права эксплуатации данного объекта.

В результате бездействия ООО «Кама», установленного в судебном акте по делу № А48-6497/2017(1) от 05.03.2019, договор купли - продажи недвижимости до 10.01.2017 заключен не был, в связи с чем, с учетом того, что в реестре требований кредиторов общества включены требования ответчика в размере основной задолженности 3000000 руб. и штрафных санкций 3000000 руб., суд приходит к выводу о наличии оснований для начисления истцом арендной платы с 2017 года.

При этом, начисление арендной платы с 2017 года следует производить из расчета 17500 руб. за 1 месяц. (17500 руб. *12 месяцев) = 210000 руб.

Отклоняя довод ответчика о необходимости учитывать при расчете задолженности по арендной плате депозитный платеж в размере 52500 руб., суд руководствовался тем, что использование депозитного платежа является правом, но не обязанностью истца в рамках договора аренды, при этом, данным правом истец мог воспользоваться только с письменного уведомления ответчика о направлении депозитного платежа в счет задолженности по арендной плате.

В материалы дела также не представлено доказательств обращения ответчика к истцу о зачислении депозитного платежа в счет арендной платы.

Поскольку доказательств оплаты долга за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 210000 руб. ответчиком в материалы дела не представлено, суд полагает, что требование истца в данной части подлежит удовлетворению.

Предметом данного спора является взыскание с ответчика пени с 06.08.2015 по 08.10.2018 в размере 1484700 руб. (уточнение исковых требований от 07.06.2019).

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы и иных платежей по договору аренды, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что ответчик своевременно не исполнил взятые на себя обязательства по оплате, арбитражный суд полагает, что истец правомерно применил к нему имущественную ответственность, предусмотренную договором аренды.

При этом, суд, проверив расчет истца, с учетом установленных обстоятельств спора, полагает, что расчет произведен неверно, поскольку при расчете истец использовал размер арендной платы в сумме 52500 руб.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Пунктами 69, 71, 77 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В соответствии с п.75 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечёт возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В ходе судебного разбирательства ответчик просил снизить размер неустойки, заявленный истцом до 100000 руб. 00 коп., в связи с тем, что размер неустойки не соразмерен последствиям нарушенного обязательства.

Удовлетворяя требование истца о взыскании пени, суд принимает во внимание положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывает ходатайство ответчика об уменьшении размера пени.

Суд, с учетом всех обстоятельств спора, пришел к выводу, что заявление о снижении неустойки подлежит удовлетворению, соразмерной является неустойка в размере 110000 руб. 00 коп.

Вывод суда о необходимости снижения неустойки основан на положениях статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в размере 210000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, 110000 руб. 00 коп. неустойки за период с 05.01.2017 по 18.10.2018.

Государственная пошлина, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Кама» (302016, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302012, г. Орел, ОГРНИП 314574916100012, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кама» (302016, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 210000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, 110000 руб. 00 коп. неустойки за период с 05.01.2017 по 18.10.2018.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. В остальной части иска отказать.

4. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302012, г. Орел, ОГРНИП 314574916100012, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 11278 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.

Судья Л.В. Короткова