Решение от 27 июля 2022 г. по делу № А58-6913/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6913/2021
27 июля 2022 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 21.07.2022

Мотивированное решение изготовлено 27.07.2022


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Саха (Якутия)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Обществу с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании недействительным договор аренды земельного участка от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки,

при участии в деле Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), Общества с ограниченной ответственностью «СТК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), привлеченных в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 25.02.2022 № Ви-8-1103-22, выданной сроком на один год,

ДИиЗО ОА г. Якутск – ФИО3 по доверенности № 79 от 24.12.2021, выданной сроком до 31.12.2022,

ООО «СахаКапитал» – ФИО4 по доверенности от 20.12.2021, выданной сроком по 31.12.2022,

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) (далее – истец, Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 12.05.2022) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – ответчик 1, ДИиЗО ОА г. Якутск), Обществу с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (далее – ответчик 2, ООО «СахаКапитал»):

-о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (ИНН <***>; ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>);

-признании самовольной постройкой и обязании общество с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>) в течение 45 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства;

-признании отсутствующим право собственности ООО «СахаКапитал» на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал «14», г. Якутск;

применении последствия недействительности ничтожной сделки:

- аннулировать запись № 14:36:107047:12-14/115/2020-9 в Едином государственном реестре недвижимости от 20.08.2020 сведений об обременении имущества арендой - договором аренды от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106;

- аннулировать запись № 14:36:107047:150-14/116/2019-1 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права собственности право собственности ООО «СахаКапитал» на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал «14», г. Якутск.

- обязать ООО «СахаКапитал» возвратить по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12, расположенный по адресу: <...>, квартал «14».

Определениями от 30.09.2021, 12.05.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Окружная администрация города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), Общество с ограниченной ответственностью «СТК» (ИНН <***>, ОГРН <***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) (Управление Росреестра по РС (Я)).

Исковое требование основано на статьях 167, 168, 222, 448 (пункт 7) Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ, статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что правомерное приобретение в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможно лишь по результатам аукциона, а поскольку в отношении нового арендатора ООО «СахаКапитал» аукцион на право аренды не проводился, то процедура предоставления ему в аренду участка нарушена, а значит, договор аренды от 08.07.2020 противоречит действующему законодательству и является недействительным.

В судебном заседании истец требования поддержал полном объеме с учетом уточнений.

Ответчики требования не признали по доводам, изложенным в отзывах и дополнениях к ним.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в материалы дела в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

Распоряжением главы Окружной администрации г. Якутска от 22.05.2017 № 775р принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, квартал «14», с кадастровым номером 14:36:107047:12, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, с площадью 1144 кв. м.

10.07.2017 по результатам открытого аукциона Департамент (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «СТК» (арендатор) заключили сроком на 3 года 2 месяца договор аренды земельного участка № 09-1/2017-0365, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок под кадастровым номером 14:36:107047:12, площадью 1144 кв. м, для использования под обслуживание автотранспорта в срок до 10.09.2020.

03.09.2017 между ООО «СТК», Департаментом и ООО «СахаКапитал» заключен договор № 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО «СахаКапитал» переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.07.2017 № 09-1/2017-0365.

Согласно пунктам 1, 3 договора передачи прав и обязанностей от 03.09.2018 ООО «СахаКапитал» становится арендатором в договоре аренды земельного участка от 10.07.2017 № 09-1/2017-0365.

16.12.2019 ООО «Сахапитал» на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107047:12 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 14:36:107047:150 (запись в ЕГРН от 16.12.2019 № 14:36:107047:150-14/116/2019-1).

08.07.2020 Департаментом и ООО «СахаКапитал» заключен договор аренды № 09-1/2020-0106 земельного участка № 14:36:107047:12 на новый срок по 08.07.2023 без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта.

Истец, полагая, что договор аренды земельного участка от 08.07.2020, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем является недействительным (ничтожными), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2 статьи 52 АПК РФ).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - постановление Пленума N 15) отражено, что применительно к статье 125 АПК РФ прокурор в исковом или ином заявлении по делам, названным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума N 15).

Заявление Прокурора направлено на оспаривание договора аренды, заключенного органом местного самоуправления с ООО «СахаКапитал», предъявлено с целью пресечения нарушений требований закона при совершении ответчиками оспариваемой сделки, повлекшей нарушение публичных прав и законных интересов, а также с целью восстановления прав муниципального образования, уполномоченного на распоряжение спорным земельным участком в силу закона.

В исковом заявлении указано публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Таким образом, истцом соблюдены требования статьи 52 АПК РФ, пунктов 9, 10 постановления Пленума № 15 при подаче рассматриваемого искового заявления.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 74 указанного Постановления ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 названного Постановления).

Таким образом, в предмет исследования по предъявленному иску входят такие обстоятельства, как противоречие договора аренды от 08.07.2020 требованиям действующего законодательства, а также нарушение публичных прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Как следует из материалов дела, между сторонами сложились правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, в силу положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Следовательно, названной нормой установлен прямой законодательный запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Договор от 10.07.2017, договор от 03.09.2018 № 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО «СТК», Департаментом и ООО «СахаКапитал» заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

В этой связи, договор от 03.09.2018 № 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО «СТК», Департаментом и ООО «СахаКапитал», при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу вышеуказанного, все последующие сделки, в том числе оспариваемый договор аренды земельного участка от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106, заключенный между Департаментом и ООО «СахаКапитал», является ничтожной, следовательно, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

. В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п. п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка с ООО «СахаКапитал» мог быть заключен только на торгах.

Как указывалось ранее, обществом ООО «СахаКапитал», на основании договора от 03.09.2018 № 09-4/2018-099, на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107047:12, построен объект незавершенного строительства, учтенный согласно сведениям публичного реестра как объект незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По общему правилу абзаца 3 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи кодекса установлены условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом для признания постройки самовольной, достаточно наличия одного из вышеперечисленных критериев.

При изложенных обстоятельствах суд признает, исходя из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что указанные факты свидетельствуют о самовольности возведенного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал «14», г. Якутск.

Учитывая, что земельный участок ООО «СахаКапитал» не был предоставлен в аренду для целей строительства объекта недвижимости с соблюдением процедур, предусмотренных земельным законодательством, выдача разрешения на строительство от 30.10.2019 также не соответствовала требованиям пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют и о том, данный объект возведен неправомерно в период действия ничтожной сделки - договора от 03.09.2018 № 09-4/2018-099 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ООО «СТК», Департаментом и ООО «СахаКапитал».

Статьями 60, 62 ЗК РФ предусмотрена защита нарушенного права на земельный участок в случае самовольного занятия земельного участка, а также восстановление границ земельных участков в прежних размерах. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающее угрозу их нарушения, могут быть пресечены также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по-своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании статьи 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О, N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Земельный участок не может быть возвращен Окружной администрации г. Якутска в условиях наличия на нем принадлежащего обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства. Возврат земельного участка возможен только с одновременным решением судьбы объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отсутствие условий для выдачи разрешения на строительство от 30.10.2019 в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, у непредставление ответчиком 2 в материалы дела доказательств возможности приведения постройки в соответствие с требованиями разрешительной документации, свидетельствует о наличии оснований для ее сноса.

Таким образом, требование о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 5 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержалась ранее в абзаце втором пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в момент регистрации права собственности ответчика на спорные объекты.

Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер, означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права, может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю.

По смыслу данного в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснения, регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В этой связи для полного восстановления прав публично-правового образования на земельный участок следует аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записей о договоре аренды земельного участка от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106, о праве собственности на объект незавершенного строительства № 14:36:107047:150-14/116/2019-1 от 16.12.2019.

Разъясняя порядок применения указанной нормы права (статьи 2 Закона N 127-ФЗ), Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного следует, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

По смыслу указанных разъяснений признание права отсутствующим является способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения) и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Изложенное соответствует правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2015 года N 4-КГ15-17.

С учетом указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вследствие чего в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине за рассмотрение дела относятся на ответчиков и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются, в связи с чем государственная пошлина с ответчика-1 не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (ИНН <***>; ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>).

Признать самовольной постройкой и обязать общество с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>) в течение 45 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал «14», г. Якутск.

Признать отсутствующим право собственности Обществом с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал «14», г. Якутск.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- аннулировать запись № 14:36:107047:12-14/115/2020-9 в Едином государственном реестре недвижимости от 20.08.2020 сведений об обременении имущества арендой - договором аренды от 08.07.2020 № 09-1/2020-0106;

- аннулировать запись № 14:36:107047:150-14/116/2019-1 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права собственности право собственности Общества с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Красильникова, д. 24/1, квартал «14», г. Якутск.

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>) возвратить по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (ИНН <***>; ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 14:36:107047:12, расположенный по адресу: <...>, квартал «14».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СахаКапитал» (ИНН <***>; ОГРН <***>) в федеральный бюджет 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).


Судья Ю.Ю. Клишина