Решение от 15 сентября 2021 г. по делу № А32-4540/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-4540/2021
г. Краснодар
15 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения от 13.09.2021.

Полный текст решения изготовлен 15.09.2021.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), 26 (далее – истец, администрация)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354065, <...> (Центральный р-н), 1 (далее – ответчик, ООО "Зодиак", общество)

о взыскании

внешний управляющий ООО "Зодчий" ФИО2,

в отсутствие лиц, участвующих в деле



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика суммы задолженности за пользование земельным участком площадью 4 440 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201012:0113, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Теневой, за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 586 183,00 рублей и пени в размере 170 415,04 рублей.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 06.09.2021 объявлен перерыв до 09-00 часов 13.09.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, а также установлено судебными актами поделу №А32-30752/2020, между муниципальным образованием город - курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Зодчий" (арендатор), согласно определению Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу № А32-10801/2015, на земельный участок площадью 4 440 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201012:0113, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, с видом разрешенного использования - "для строительства многоквартирного дома", заключен договор арендыот 03.09.2018 № 4900010766.

Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 3.7 договора).

Срок действия договора установлен с момента его регистрации на 3 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 5.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Истец указывает на то, что арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 586 183,00 рублей.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 06.10.2020 № 18962/02.01-16 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 составила 586 183,00 рублей.

Ответчик в отзыве от 03.04.2020 заявляет об уменьшении размера арендной платы в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Суд приходит к выводу, что указанный довод подлежат отклонению ввиду следующего.

В соответствии с разъяснениями Верховного суда Российской Федерации в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2", утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения факт или дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).

Как указал ответчик приостановлена деятельность организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, установлен особый порядок передвижения лиц и транспортных средств, в виде запрета лицам, проживающим на территории Краснодарского края покидать места проживания (пребывания), органами власти также приняты иные решения в связи с коронавирусом (COVID-19), ООО "Зодчий" не имело возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, строительство было приостановлено.

Так, частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 года органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 года Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы запериод 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствиисо статьей 11 Закона № 98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренномст. 450.1 ГК РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (вопрос № 4), судам разъяснено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Также в указанном Обзоре даны разъяснения о том, что в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакцииЗакона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского краяот 31.03.2020 № 185 "О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края" на территории Краснодарского края введены ограничительные мероприятия (карантин), предусматривающие на период с 18 часов 00 минут 31.03.2020 по 05.04.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 продлены нерабочие дни с 04.04.2020 по 30.04.2020.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.04.2020 № 215 срок действия ограничительных мероприятий (карантина), введенных на территории Краснодарского края постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2020 № 185 "О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края", продлен до 18.04.2020.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 17.04.2020 № 235 срок действия ограничительных мероприятий (карантина), введенных на территории Краснодарского края постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2020 № 185 "О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края", продлен до 30.04.2020.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского краяот 10.05.2020 № 266 "О продлении режима "Повышенная готовность" и срока ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края и о внесении изменений в постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 "О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (Covid-2019)", от 31.03.2020 № 185 "О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края" карантинные меры продлены до 00 часов 00 минут 23.05.2020.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик в действительности пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, ответчик в перечень лиц, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции не включен.

В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против заявленной задолженности, ссылаясь на неправомерность расчета администрацией арендной платы исходя из отчета об оценке величины (размера) годовой аренднойплаты от 19.06.2018 № 326/18.

Ответчик считает, что при расчете арендной платы следует применять ставку земельного налога в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением городского собрания Сочи Краснодарского края"Об установлении земельного налога" в отношении земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также дачного хозяйства, для размещения индивидуальной жилой застрой и (или) для индивидуального жилищного строительства приобретенных (предоставленных) юридическими лицами.

Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" установлено, что размер арендной платы за земельный участок определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка: с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Решением городского собрания Сочи Краснодарского края "Об установлении земельного налога" в отношении земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также дачного хозяйства, для размещения индивидуальной жилой застройки и (или) для индивидуального жилищного строительства, приобретенных (предоставленных) юридическими лицами установлена ставка земельного налога в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Эта ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением № 582, для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

ООО "Зодчий" указало, что осуществляет строительство жилья на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201012:113, относящегося к экономическому классу.

На основании вида разрешенного использования договора арендыот 03.09.2018 № 4900010766 - "для строительства многоквартирного дома" суд считает, что спорный земельный участок не относится к решению городского собрания Сочи Краснодарского края "Об установлении земельного налога".

Общество представило в материалы дела письмо Департамента строительства администрации МО городской округ город-курорт Сочи от 25.06.2021, из содержания которого следует, что в ответ на запрос о предоставлении информации по классификации жилищного фонда по уровню комфорта в соответствии со СНИПами, департамент сообщил, что по состоянию на 2008 год (на момент выдачи разрешения на строительства) объект строительства можно отнести к жилью экономического класса.

По сути, департамент по запросу общества произвел оценку уровня комфорта строящегося объекта.

Однако, данная оценка не свидетельствует о наличии у общества договорных отношений по поводу комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса.

Строительство многоквартирного дома в отсутствие такого договора не может быть отнесено к случаю применения льготной ставки арендной ставки.

В этом связи, ссылки ответчика о неправомерном расчете арендной платы судом не принимаются.

Следует отметить, что в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 по делу № А32-30752/2020 дана правовая оценка указанному доводу ответчика.

Так как размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств по оплате задолженности на момент принятия решения не представлено, суд пришел к выводу об обоснованности и законности требований истца о взыскании задолженности за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 586 183,00 рублей.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени по состоянию на 31.12.2020 в сумме 170 415,04 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора установлено за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Расчет истца судом признан верным.

В связи с тем, что материалами дела подтверждено нарушение сроков внесение арендной платы, требования истца о взыскании пени обоснованы и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину.


Руководствуясь статьями 71, 82, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), <...> 598,04 рублей, из них задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 586 183,00 рублей, пени по состоянию на 01.12.2020 в размере 170 415,04 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи в доход федерального бюджета Российской Федерации 18 132,00 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко