Решение от 26 августа 2021 г. по делу № А61-4433/2020

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения оглашена 19.08.2021

Решение в полном объеме изготовлено 26.08.2021

Дело № А61-4433/2020
г. Владикавказ
26 августа 2021 года
Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строймонолит» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г.Владикавказа, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 057 216,17 руб.,

при участии: от АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа - представителя по доверенности ФИО2 (доверенность от 18.01.2021 №Д-6, № Д-17 ), от ООО «Строймонолит» - представителя по доверенности ФИО3 (доверенность от 02.02.2021),

установил:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – истец, АМС г. Владикавказа, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строймонолит» (далее – ответчик, ООО «Строймонолит», арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 от 02.12.2013 №5189 в размере 2 057 216, 16 руб. за период с 27.03.2015 по 31.03.2019, из которых: 1 451 219, 18 руб. – основной долг, 605 996,99 руб. - пеня по состоянию 31.05.2019.

Определением суда от 23.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (далее –УМИЗР).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору в части внесения арендной платы.

В судебном заседании с 16.08.2021 до 15:30 19.08.2021 в порядке статьи 163 АПК ТФ был объявлен перерыв.

Явку своих представителей в судебное заседание, состоявшееся 19.08.2021, стороны обеспечили.

Представитель администрации и УМИЗР в одном лице просил требования удовлетворить в полном объеме. В письменных возражениях просил учесть, что истцом срок исковой давности не пропущен, сославшись на Обзор практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда 22.07.2020.

Ответчик представил в суд отзыв от 24.02.2021. В обоснование своих возражений ответчик приводит доводы об отсутствии возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды для строительства многоквартирного жилого дома. По утверждению представителя ответчика, недобросовестные действия арендодателя создали препятствия в реализации цели аренды земельного участка. Земельный участок не мог быть использован арендатором ввиду нахождения спорного земельного участка в территориальной зоне Р-1, градостроительный регламент которой не предусматривает строительство многоквартирного жилого дома. Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва, просил в иске отказать.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что заявленное требование не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010201:130 (спорный земельный участок) поставлен на кадастровый учет 18.09.2013, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажных жилых домов; площадь: 9 400 кв. м. (выписка из кадастрового паспорта по состоянию на 27.07.2015 №15/201/2015-97067).

АМС г. Владикавказа 30.09.2013 издала распоряжение №266 о проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка на срок 3 года в целях строительства многоквартирного жилого дома по адресу: РСО-Алания, <...> «б», площадью 9 400 кв.м. с кадастровым номером 15:09:0010201:130 (спорный земельный участок).

Аукцион от 20.11.2013 признан несостоявшимся (протокол аукциона от 20.11.2013 №1 ).

На основании протокола аукциона от 20.11.2013 №1 и приказа УМИЗР АиГ АМС г. Владикавказа от 28.11.2013, администрация (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.12.2013 №5189 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для строительства многоэтажных жилых домов, общей площадью 9 400 кв.м. Срок договора с 02.12.2013 по 02.12.2016.

Между сторонами составлен акт приема – передачи от 02.12.2013.

Арендатор ФИО4 на основании соглашения от 24.10.2014 передал ФИО5 (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.12.2013 №5189.

Впоследствии по договору перенайма земельного участка от 17.03.2015 ФИО5 (арендатор), предварительно согласовав с арендодателем право на передачу своих прав и обязанностей 12.03.2015, передал права и обязанности по договору аренды ООО «Строймонолит».

ООО «Строймонолит» создано 22.12.2010, расположено по адресу: РСО-Алания, <...>, этаж 5, помещение 8, основной вид деятельности по ОКВЭД- строительство жилых и нежилых зданий.

Сторонами договора перенайма составлен акт приема–передачи от 17.03.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2015, запись №15-001/049/2015-361.

На основании пункта 3.1 договора размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона (несостоявшегося) и остается неизменным на весь период действия договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1. договора суммы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления по реквизитам арендодателя.

На основании пункта 3.5. договора неиспользование участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

По расчету истца, задолженность по договору за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 составила 2 057 216, 16 руб., из которых: 1 451 219, 18 руб. – основной долг, 605 996,99 руб. - пеня по состоянию 31.05.2019.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия от 06.05.2019 №27/996 исх. с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности по договору аренды от 02.12.2013 №5189 и договору перенайма от 17.03.2015 за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 в размере 2 057 216,17 руб. (1 451 219,18 руб. – основной долг, 605 996,99 руб. – пеня). 16.05.2019 претензия получена обществом и оставлена без внимания.

15.12.2020 администрация обратилась в суд с настоящим заявлениям, полагая, что ответчик пользовался земельным участком по назначению в период с 27.03.2015 по 31.03.2019 и обязан исполнить обязательство арендатора по внесению платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Данное положение направлено на реализацию принципа обязательности судебного акта (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, судом установлено, что решением Ленинского районного суда г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу №2а-2069/2017 по административному исковому заявлению ООО «Строймонолит» и ФИО6 к АМС г. Владикавказа, УМИЗР г. Владикавказа, ФИО5, с участием заинтересованного лица –Управления Росреестра по РСО-Алания об оспаривании решения органа местного самоуправления, признано незаконным решение УМИЗР г.Владикавказа от 26.06.2016 об отказе в заключении с ООО «Строймонолит» сроком на 3 года нового договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0010201:130, об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с «для строительства многоэтажных жилых домов» на «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе», содержащееся в письме УМИЗР г. Владикавказа от 24.07.2017 №4565п-2282;

Согласно указанному решению АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа обязаны: принят решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с «для строительства многоэтажных жилых домов» на «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе» и направить его в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРЮЛ; заключить с ООО «Строймонолит» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для размещения предприятий общественного питания, в том числе летних кафе».

Решение мотивировано тем, что судом установлен факт того, что в период действия срока договора аренды земельного участка АМС г. Владикавказа в ответ на обращение общества, подготовила градостроительный план спорного земельного участка, согласно которому спорный земельный участок располагается в зоне Р-1(с учетом исправления описки, допущенной в приказе Управления архитектуры и градостроительства г. Владикавказа от 16.03.2016), в которой не усматривается условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства. Суд в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ посчитал, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, арендные отношения возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом суд указал, что именно в результате ошибки и недобросовестных действий арендодателя были созданы непреодолимые препятствия в реализации арендатором конечной цели арендного соглашения – осуществление строительства многоквартирного жилого дома, а впоследствии – размещения предприятий общественного питания.

Установленные обстоятельства также подтверждаются материалами настоящего дела. Так из содержания ответа УМИЗР от 19.08.2021 №44/207 сл-2228 следует, что решением Собрания представителей г. Владикавказа от 16.03.2021 №32/11 были утверждены Правила землепользования и застройки г. Владикавказа, согласно которым указный земельный участок был расположен в территориальной зоне Р-1 (зона общественных парков, скверов и бульваров). Впоследствии при утверждении правил на основании решения Комитета по архитектуре и градостроительству от 26.12.2019 №7 спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне ОЖ (зона многофункциональной застройки).

То есть, в рамках настоящего дела установлено, что в период проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, спорный земельный участок в соответствии с градостроительным планом земельного участка относился территориальной зоне, в которой строительство любого капитального здания являлось невозможным.

После того, как суд общей юрисдикции, рассматривавший дело №2а-2069/2017, пришел к выводу о недопустимости проведения строительных работ на спорном земельном участке, общество неоднократно требовало исполнения судебного акта. Данное обстоятельство, в частности, подтверждается заявлениями общества от 26.10.2017 №7111п, от 16.07.2020 №4784.

Именно по заявлению взыскателя УФССП по РСО-Алания 14.02.2017 возбуждено исполнительное производство №84487/17/15005-ИП в отношении должника АМС г. Владикавказа.

Таким образом, своими действиями ответчик подтвердил свою заинтересованность в дальнейшем пользовании земельным участком в связи с использованием его в соответствии с разрешенным видом.

13.08.2020 АМС г. Владикавказа вынесла постановление №619 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с вида «для строительства многоэтажных жилых домов» на вид «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе». Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 14.02.2021.

Как следует из справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн дата обновления информации о регистрации в ЕГРН вида разрешенного использования – 31.08.2020.

Между тем, судебный акт в части обязания АМС г. Владикавказа заключить договор аренды земельного участка с обществом на день принятия настоящего судебного акта не исполнен.

Поскольку факт невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка от 02.12.2013 35189, а также договором перенайма от 17.03.2015 установлен вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции по делу №2а-2069/2017, то выводы, отраженные в указанном судебном акте, имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Доказательств обратного истец в суд не представил.

Суд считает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, в том числе, в случае невозможности осуществления на участке строительства.

Факт невозможности использования земельного участка ответчиком в заявленный истцом период по назначению является доказанным, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Исковое заявление с учетом возражений на отзыв не содержат доводов, которые бы опровергли доводы ответчика о наличии оснований для освобождения от уплаты арендных платежей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Отказать Администрации местного самоуправления г. Владикавказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 в размере 2057216,17 руб.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный суд в течение 1 месяца со дня его изготовления в полном объеме.

Жалоба подается через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Судья Г.С.Родионова