Решение от 4 июля 2017 г. по делу № А46-1326/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1326/2017
05 июля 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 28.06.2017

Полный текст решения изготовлен 05.07.2017

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора

в заседании приняли участие:

от истца – представитель ФИО3 по дов. от 18.08.2016

от ответчика – представитель ФИО4 по дов. от 22.07.2016

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее ИП ФИО2, истец) обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил формулировку предмета исковых требований, просит суд установить рыночную стоимость «Объекта 1» в сумме 216 949 руб., «Объекта 2» в сумме 106 000 руб., в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, выполненном ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп». Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи «Объекта 1» - нежилого строения с кадастровым номером 55:36:090302 (литера А), площадью 29,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> и «Объекта 2» - земельного участка, площадью 69 кв.м., с кадастровым номером 55:36:090302:23723, с местоположением: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 216 949 (двести шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) рублей», пункт 4.2 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму 106 000 (сто шесть тысяч) рублей».

Уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) судом приняты.

Ответчик возражает против принятия спорных пунктов договора в предложенной истцом редакции, ссылаясь на наличие отчета об оценке, составленного ООО «Бизнес-Новация».

По ходатайству истца судом назначена экспертиза по определению стоимости объектов, являющихся предметом договора купли-продажи, проведение которой определением суда от 18.04.2017 поручено ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп».

По результатам назначенной судом экспертизы ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» в материалы дела представлено заключение эксперта № 5/17-К, составленное ФИО5, а также выставлен счет от 12.05.2017 № 16 на сумму 14 000 руб.

Денежные средства в указанном размере перечислены ИП ФИО2 на депозитный счет Арбитражного суда Омской области согласно чеку-ордеру от 03.04.2017.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, ИП ФИО2, являясь арендатором муниципального имущества – нежилого строения с кадастровым номером 55:36:090302 (литера А), площадью 29,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> и отвечая требованиям статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, в июле 2016 года обратился к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Со стороны департамента в адрес ИП ФИО2 направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, из содержания которого следует, что предметом договора является строение с земельным участком, именуемые в дальнейшем «Объект 1» - нежилое строение с кадастровым номером 55:36:090302:4432 (литера А), площадью 29,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> (ЛАО) и «Объект 2» - земельный участок, общей площадью 69 кв.м., с кадастровым номером 55:36:090302:23723, с местоположением: Омская область, Ленинский административный округ, ул. Крыловская, д. 23Б.

Цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 707 500 руб. (пункт 4.1. договора).

Цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму в размере 139 200 руб. (пункт 4.2. договора).

ИП ФИО2, возражая против обозначенной в договоре цены за объекты, направил протокол разногласий к договору с предложением о том, что цена «Объекта 1» составляет 211 864 руб., цена «Объекта 2» составляет сумму в размере 100 000 руб.

Протокол согласования разногласий к договору купли-продажи подписан со стороны Департамента в редакции условий договора, предложенных продавцом.

Со стороны покупателя протокол согласования разногласий не подписан, что явилось основанием для обращения последнего в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Из материалов дела следует, что цена за объекты определена департаментом на основании отчета об оценки объекта № 500-5-01 от 03.11.2016, составленного ООО «Бизнес-Новация», из содержания которого следует, что по состоянию на дату оценки 28.09.2016 рыночная стоимость здания округленно составляет 707 500 руб., рыночная стоимость земельного участка округленно составляет 139 200 руб.

Данный отчет являлся предметом экспертизы Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков на подтверждение стоимости объекта оценки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что стоимость имущества, подлежащего отчуждению, является завышенной, в подтверждение чего представлен отчет № 16/13/17 об определении рыночной стоимости, составленный ИП ФИО6 по заказу ИП ФИО2

Согласно данному отчету, по состоянию на дату оценки 19.07.2016 рыночная стоимость нежилого строения округленно составляет 250 000 руб. (с учетом НДС) и 211 864 руб. (без учета НДС), рыночная стоимость земельного участка округленно составляет 100 000 руб. (НДС не облагается).

Из отчета ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», представленного по результатам назначенной судом экспертизы, следует, что по состоянию на 19.07.2016 рыночная стоимость нежилого строения округленно составляет 256 000 руб. (с учетом НДС) и 216 949 руб. (без учета НДС), рыночная стоимость земельного участка округленно составляет 106 000 руб. (НДС не облагается).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Направление ИП ФИО2 на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке от № 16/13/17, который с пояснительной запиской ИП ФИО2 поступил в департамент 18.01.2017.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования истца (с учетом уточнений) суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В Информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Как указал истец и не оспорил ответчик, заявление со стороны ИП ФИО2 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущество поступило в департамент в июле 2016 года.

Отчет № 500/5-01 ООО «Бизнес-Новация», на основании которого департаментом определена цена выкупаемого имущества, составлен по состоянию на 28.09.2016, соответственно, рыночная стоимость определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем, указанная в данном отчете цена объектов не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Кроме того, учитывая существенные отличия в рыночной стоимости спорного имущества, судом назначена экспертиза, результаты которой соответствуют доводам истца о завышенном размере выкупаемой стоимости объектов и наиболее близки по значению к результатам экспертизы, проведенной по заказу истца ИП ФИО7

Суд также принимает во внимание, что при заключении договора аренды с ИП ФИО2 в 2013 году рыночная стоимость нежилых помещений составляла 265 000 руб., что отражено пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения от 05.02.2013.

Оснований полагать, что за незначительный период времени значительно увеличилась стоимость нежилого помещения у суда не имеется.

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В связи с указанным требования истца о принятии спорных пунктов договора в редакции, согласно которой стоимость «Объекта 1» составляет 216 949 руб., стоимость «Объекта 2» составляет 106 000 руб., что соответствует результатам судебной экспертизы, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по оплате государственной пошлины (чек-ордер от 06.02.2017) в размере 6 000 руб. подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ, в оставшейся части в размере 6 000 руб. надлежит возвратить истцу из бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 109 АПК РФ с депозитного счета Арбитражного суда Омской области надлежит выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» 14 000 руб. согласно счету от 12.05.2017 № 16 за проведение судебной экспертизы.

Расходы истца по оплате экспертизы в силу статьи 110 АПК РФ отнести на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить рыночную стоимость «Объекта 1» в сумме 216 949 руб., «Объекта 2» в сумме 106 000 руб., в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, выполненном ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп».

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи «Объекта 1» - нежилого строения с кадастровым номером 55:36:090302 (литера А), площадью 29,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> и «Объекта 2» - земельного участка, площадью 69 кв.м., с кадастровым номером 55:36:090302:23723, с местоположением: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 216 949 (двести шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) рублей», пункт 4.2 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму 106 000 (сто шесть тысяч) рублей».

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» (ИНН <***>, место нахождение: 644021, <...>) за проведение судебной экспертизы 14 000 руб. согласно счету № 16 от 12.05.2017.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождение: 644043, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122, место нахождение: 644099, <...>) расходы по оплате экспертизы в сумме 14 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122, место нахождение: 644099, <...>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.Б. Краецкая