Решение от 7 августа 2025 г. по делу № А61-1197/2025

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Владикавказ

08 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.08.2025г.

Решение в полном объеме изготовлено 08.08.2025г.

Дело №А61-1197/2025

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Акимцевой С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Маргиевой А.М.

рассмотрел в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ОГРНИП <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания (Управление Росреестра по РСО-Алания) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

- о признании незаконным уведомления Управления от 13.12.2024 г. №КУВД-001/2024-615702245/1 о приостановлении государственной регистрации прав по Соглашению от 08.06.2024 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН 15:06:0020102:244 от 03.02.2017 года №3;

- об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации права в отношении земельного участка с КН 15:06:0020102:244 по Соглашению от 08.06.2024 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2017 года №3;

- об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания зарегистрировать переход прав и обязанностей в отношении 15:06:0020102:244 на основании Соглашения от 08.06.2024 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2017 года №3

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Администрации местного самоуправления муниципального образования Ардонский район РСО-Алания и гражданина ФИО2 (16.09.1959г.р., адрес регистрации: РСО-Алания, <...>)

при участии:

от заявителя ИП ФИО3 А–Гобаев Х.Т. , удостоверение адвоката № 1378

от управления Росреестра по РСО-Алания– Нигкоева М.М. по доверенности №05-16/10 от 16.04.2025г.

от АМС МО Ардонский район – не явился

от ФИО5- не явился

Дело рассмотрено судом в порядке части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие не явившихся в судебное заседание указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд РСО-Алания к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания (далее - Управление Росреестра по РСО-Алания, Управление, регистрационный орган) со следующими требованиями:

- о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по РСО-Алания от 13.12.2024 г. №КУВД-001/2024-615702245/1 о приостановлении государственной регистрации прав по Соглашению от 08.06.2024 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН 15:06:0020102:244 от 03.02.2017 года №3;

- об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации права в отношении земельного участка с КН 15:06:0020102:244 по Соглашению от 08.06.2024 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2017 года №3;

- об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания зарегистрировать переход прав и обязанностей в отношении 15:06:0020102:244 на основании Соглашения от 08.06.2024 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2017 года №3.

Определением от 18.04.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены:

- Администрация местного самоуправления муниципального образования Ардонский район РСО-Алания, являющаяся арендодателем по договору аренды от 03.02.2017 №3 земельного участка с КН 15:06:0020102:244;

- гражданин ФИО5 (16.09.1959г.р., адрес регистрации: РСО-Алания, <...>)

Заявление мотивировано тем, что в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 13.12.2024 г. № КУВД-001/2024-61570245/1 указано на то, что договор аренды земельного участка от 03.02.2017 г. № 3 заключен по результатам аукциона и что в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ победители такого аукциона не могут уступать права возникшие из заключенного на торгах договора, что противоречит требованиям статьи 26 Закона о регистрации недвижимости, статьями 448, 615 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя в судебном заседании требования подержал в полном объеме, представил дополнительные пояснения, в которых сослался на пункт 18 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 №11, а также на то, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Представитель Управления в судебном заседании требования не признала, пояснила, что спорный вопрос разрешен в Определении Верховного суда РФ от 05.07.2022 №308-ЭС22-2357, сославшись также на пункт 7 статьи 448 ГК РФ об установлении с 01.06.2015 запрета победителю торгов на уступку права по обязательствам возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Также представитель Управления представила в материалы дела уведомления от 13.03.2025, направленные в адреса нотариуса, ФИО1 и ФИО5 об отказе в государственной регистрации прав по Соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды в связи с истечением сроков приостановления государственной регистрации прав.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий (бездействие) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

03.02.2017 между АМС Ардонского района и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с КН 15:06:0020102:244, расположенного по адресу: РСО-Алания, Ардонский район, 3,5км восточнее города Ардон (л.д.15).

Как следует из материалов дела, договор №3 был заключен на основании постановления АМС Ардонского района от 27.01.2017 №14 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО6».

Постановление №14 было вынесено Администрацией в соответствии со статьями 39.6, 39.18 Земельного кодекса РФ,статьей 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ, протокола приема заявок на участие в аукционе от 24.01.2017, публикации в газете «Рухс» от 23.12.2016 №102,извещения на сайте торгов №231216/0206071/01.

Согласно постановлению от 27.01.2017 №14 земельный участок с КН 15:06:0020102:244 относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – овощеводство (далее – спорный земельный участок).

Управление Росреестра по РСО-Алания представила в материалы дела постановление Администрации №14 от 27.01.2017, газету «Рухс», протокол приема заявок на торги №7 от 2.01.2025,т.е. документы, доказывающие передачу ФИО6 земельного участка в аренду по итогам торгов.

Через пять месяцев, 19.07.2017, арендатор ФИО6 (цедент) по договору уступки права требования передал права и обязанности по договору аренды от 03.02.2017 №3 ФИО2 (цессионарий) (л.д.20).

По акту приема-передачи спорный земельный участок 19.07.2017 был передан ФИО2 (л.д.23).

08.06.2024 гражданин ФИО5 заключил с ИП ФИО1 Соглашение, согласно пункту 1.1. которого арендатор ФИО5 в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ передает права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка от 03.02.20217 №3 ИП ФИО1 (перенаёмщик) (л.д.24).

05.12.2024 ИП ФИО1 обратился в муниципальный отдел по Алагирскому, Ардонскому, Дигорскому, Ирафскому районам Управления Ростреестра по РСО-Алания с заявлением о государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка согласно Соглашению от 08.06.2024 (вх.№КУВД-001/2024-61570245).

Управление Росреестра по РСО-Алания 13.12.2024 за №КУВД-001/2024-61570245/1 направило ФИО1, а также нотариусу ФИО7 и ФИО2 уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на спорный земельный участок, указав на следующее (л.д.13):

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости);

- договор аренды спорного земельного участка от 03.02.2017 №3 заключен по результатам торгов, в связи с чем в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора;

- представленное Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д.14).

Позднее, 13.03.2025 Управление Росреестра по РСО-Алания были вынесены отказы в государственной регистрации прав по Соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлениях от 13.12.2025.

Суд считает правомерными действия Управления Росреестра по РСО-Алания по приостановлению государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка согласно Соглашению от 08.06.2024 (вх.№КУВД-001/2024-61570245) на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в данном случае исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Учитывая, что договор аренды №3 от 03.02.2017 был заключен Администрацией и гражданином ФИО6 по результатам торгов на срок до 27.01.2066, т.е. на 49 лет, уведомление от 13.12.2024 №КУВД-001/2024-61570245/1 о приостановлении государственной регистрации прав соответствует закону и не может нарушать прав предпринимателя.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (24.01.1990г.р., ОГРНИП <***>) отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

СудьяС.А. Акимцева