Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А07-34962/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-34962/2018
г. Уфа
19 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2020

Полный текст решения изготовлен 19.03.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Бобылёва М. П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Стройсмесь" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка

третье лицо: УЗИО г. Уфы

в судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО2 доверенность от 15.02.2018;

от ответчика, третьего лица – ФИО3 доверенность от 13.01.2020.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсмесь" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка 02:55:040401:29, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции «Цена участка согласно расчета цены выкупа участка составляет 236 450 рублей», остальные условия договора оставить в редакции ответчика (с учетом уточнения исковых требований).

Заинтересованное лицо просит в удовлетворении заявления отказать.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество «Стройсмесь» является собственником строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:29, по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 15.04.2013 04 АД № 411184 и 04 АД № 411185.

Земельный участок предоставлен обществу «Стройсмесь» в аренду на основании договора аренды земельного участка от 26.04.2011 № М75-11 и дополнительного соглашения от 21.05.2013 № М75/1 о внесении изменений в договор аренды от 26.04.2011 № М75-11.

Общество «Стройсмесь» 13.01.2014 обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство) с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: <...>, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности.

Министерство письмом от 29/01/2014 № РЯ-14/1308 отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с нахождением испрашиваемого земельного участка в зоне: «РБ, г. Уфа. Санитарная зона охраны водозаборов, II пояс», согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24.01.2014 года № 02/14/1-40349.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2014 по делу № А07-2538/2014 признан незаконным отказ Министерства от 29.01.2014 № РЯ-14/1308 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, на Министерство возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения рассмотреть по существу заявление от 13.01.2014, подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 16 057 кв. м.

В рамках дела №А07-2538/2014 определением суда от 23.12.2014 удовлетворено заявление общества «Стройсмесь» о процессуальном правопреемстве; произведена замена заинтересованной стороны - Министерства на Администрацию.

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2014 по делу № А07-2538/2014 и постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.04.2015 № 1683 Управлением подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: <...>.

Однако, не согласившись с предложенной ценой выкупа земельного участка общество «Стройсмесь» обратилось к Администрации с протоколом разногласий об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, с указанием стоимости земельного участка в размере 25% от кадастровой стоимости, а именно 1 310 000 руб., однако Управление протокол разногласий от 25.08.2015 не подписало и не направило.

Впоследствии общество «Стройсмесь» повторно обращалось к Администрации с письмами от 21.06.2018, 01.10.2018, 06.11.2018 с аналогичными требованиями относительно цены выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, приложив протокол разногласий. Администрация в ответах от 12.09.2018 № 26747, от 31.10.2018 № 32274, от 06.12.2018 № 36106 на письма истца отказала в удовлетворении требований общества, указав, что расчет цены выкупа должен осуществляться с учетом кадастровой стоимости на момент обращения истца (13.01.2014).

Общество «Стройсмесь», ссылаясь на наличие между сторонами разногласий относительно условия договора купли-продажи земельного участка о цене, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Арбитражный суд Республики Башкортостан решением от 22 мая 2019 года в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Стройсмесь" отказал, исходил из того, что разногласия, которые возникли при заключении договора, должны рассматриваться в судебном порядке в течение шести месяцев с момента их возникновения. По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, установив, что общество «Стройсмесь» 31.08.2015 направило протокол разногласий в адрес Управления, который не был подписан ответчиком, в то время как исковое заявление об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка направлено в суд только 21.11.2018, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок, установленный законом в целях урегулирования преддоговорного спора.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что неоднократное направление протокола разногласий не является основанием для восстановления срока урегулирования разногласий при отсутствии на это воли обеих сторон; фактически разногласия возникли в 2015 году с момента неполучения истцом ответа на обращение об изменении цены выкупа земельного участка, в связи с чем подлежали разрешению судом при условии обращения истца в суд в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, указал, что шестимесячный срок, в течение которого разногласия при заключении договора могут быть урегулированы в судебном порядке, является пресекательным, при этом такой срок императивно устанавливает невозможность урегулирования разногласий в судебном порядке после его истечения. На основании изложенного, установив, что общество «Стройсмесь» должно было в пределах шестимесячного срока (начиная с 31.08.2015) проявить интерес к получению ответа Администрации либо обратиться в суд с соответствующим требованием, при этом учитывая, что исковое заявление поступило в арбитражный суд только 21.11.2018, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока, установленного законом в целях урегулирования преддоговорного спора, в связи с чем признал обоснованным отказ в удовлетворении заявленных исковых требований.

Арбитражный суд Уральского округа с выводами нижестоящих судов не согласился, Постановлением от 2.12.2019 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 по делу № А07-34962/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 по тому же делу отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Суд кассационной инстанции в своём решении исходил из того, что судами не принято во внимание, что в период с 2015 года (с момента обращения 31.08.2015) по 2018 год (обращение с заявлениями от 21.06.2018, 01.10.2018, 06.11.2018) общество «Стройсмесь» утратило интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, а проявление действительной воли истца фактически было выражено в последних заявках в 2018 году, получив отказ на которые истец обратился в арбитражный суд. Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.07.2018 № 301-ЭС18-1930.

Фактически между сторонами возник новый (преддоговорной) спор, подлежащий разрешению в судебном порядке. Указанные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства надлежащим образом не исследованы, правовая оценка соответствующим доводам истца судами не дана, между тем установление всех вышеуказанных обстоятельств является существенным для рассматриваемого спора, поскольку позволит определить момент обращения истца с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, исходя из которого будет определена цена приобретаемого земельного участка, с учетом его кадастровой стоимости и на основании нормативных актов, которые действовали на дату подачи соответствующего заявления общества «Стройсмесь».

Указал также на установление обстоятельств, имеющих значение для дела, в том числе определить дату обращения общества «Стройсмесь» в целях приобретения земельного участка, исходя из которой будет определена кадастровая стоимость земельного участка и цена в договоре купли-продажи, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Повторно рассмотрев дело, с учетом выводов кассационного суда, изложенных в постановлении от 2.12.2019 года, суд первой инстанции приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в 2018 году ООО «Стройсмесь» направило в адрес Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ три обращения: от 21.06.2018 года, от 01.10.2018 года и от 06.11.2018 года.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Учитывая характер обращений, а также ответ органа местного самоуправления суд приходит к выводу о том, что датой обращения истца с заявлением о приобретении земельного участка в собственность следует считать дату первого заявления - 21.06.2018 года.

Управление указало о невозможности предоставления земельного участка по цене равной 25% от кадастровой стоимости, а также пояснило, что в соответствии со ст. 445, 446 ГК РФ, разногласия, возникающие при заключении договора, должны рассматриваться в судебном порядке.

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 5 апреля 2018 года по делу № 3-381/2018 было удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройСмесь», кадастровая стоимость земельного участка земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:29, по адресу: <...> установлена в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере 9 458 000 руб.

Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости в 2018 году и действовала до 01.01.2020 года, т.е. до утверждения новых результатов переоценки стоимости земель г. Уфы Республики Башкортостан.

Таким образом, на дату обращения , равно как и на даты последующих обращений заявителя 01.10.2018 и 06.11.2018 года действовала кадастровая стоимость в размере 9 458 000 рублей. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и суд считает необходимым учесть данную кадастровую стоимость при исчислении цены выкупа земельного участка.

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором общество просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, площадью 16057 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Производственная, 1/1, изложив п.2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка согласно расчета цены выкупа участка составляет 236 450 рублей»,

Остальные условия договора оставить в редакции ответчика.

Пунктом 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, при их продаже: а) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

б) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте "а" настоящего пункта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Распоряжением Совета Министров Башкирской АССР от 22 мая 1969 года № 1-246-р Башкирскому производственному управлению «Башсельстрой» отведено 17,5 ГА пахотных земель в Постоянное пользование для строительства Шакшинского завода керамзитобетонных блоков. Кроме этого, Распоряжением Совета Министров Башкирской АССР от 23 ноября 1967 года № 1570-р был утверждён акт комиссии по выбору площадки под строительство Шакшинского завода по производству керамзито-бетонных изделий. Распоряжением Совета Министров Башкирской АССР от 12 марта 1969 года № 223-р Башкирскому производственному управлению сельского строительства Минсельстроя РСФСР было поручено строительство завода по производству керамзито-бетонных изделий.

Истец ООО «Стройсмесь» на основании договора аренды земельного участка №М-75-11 от 26.04.2011 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, площадью 16057 кв.м.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ N 11 разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что в соответствии с данным пунктом до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Истец с учетом уточнения исковых требований определил выкупную стоимость земельного участка в размере 236 450 рублей

Учитывая переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды в 2011 году суд приходит к выводу о наличии у истца права льготного выкупа и соглашается с расчётом, в котором цена выкупа испрашиваемого земельного участка составляет 236 450 рублей - 2,5% от кадастровой стоимости, равной 9 458 000 рублей.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований истца, указал на необоснованность доводов в связи с наличием права постоянного пользования не у истца, а у первоначального собственника объектов.

Суд, отклоняя данный довод, указывает на позицию вышестоящих судов, к которой, в частности, относится Постановление Высшего Арбитражного суда РФ от 9.04.2009 года №14649/08, в котором суд исходя из буквального и системного толкования пункта 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса пришел к выводу о том, что право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.

Кроме того, в материалы дела представлены договоры купли-продажи объектов от 20.02.2001 года и от 05.01.2004 года, которыми подтверждается отчуждение объектов ООО «Стройсмесь» из государственной собственности.

Истцом в судебное заседание представлено заключение кадастрового инженера ФИО4, согласно которого на основании заявления ООО «Стройсмесь» проведён анализ представленных документов для определения местоположения выделенного земельного участка для строительства Шакшинского завода керамзитобетонных блоков.

Кадастровый инженер сопоставил схемы и абрисы земельного участка площадью 17,5 Га , выделенного в 1966-1968 годах для строительства завода и схему испрашиваемого земельного участка, в результате пришёл к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:29, площадью 16 057 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Производственная, 1/1 полностью расположен в границах земельного участка, отведенного под строительство согласно Распоряжения Совета Министров Башкирской АССР от 22 мая 1969 года № 1-246-р и предоставленного ранее на праве постоянного бессрочного пользования Шакшинскому заводу керамзитобетонных блоков.

На основании совокупности доказательств, арбитражный суд первой инстанции приходит к выводу, что в силу пп. «б» п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» ООО «Стройсмесь» при выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29 вправе рассчитывать на применение ставки в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, поскольку в период до 01.07.2012 в отношении указанного участка, являвшегося частью участка, в отношении которого у прежнего правообладателя имелось право постоянного бессрочного пользования, состоялось переоформление такого права на право аренды.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика, в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, площадью 16 057 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Производственная, 1/1, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка согласно расчета цены выкупа участка составляет 236 450 рублей».

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройсмесь" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.П. Бобылёв