Постановление от 8 июня 2025 г. по делу № А64-10105/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А64-10105/2023
г. Калуга
9» июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2025 Постановление в полном объеме изготовлено 09.06.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Гнездовского С.Э., судей Крыжской Л.А., ФИО1, при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Аникеевым А.А., при участии в заседании

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель по доверенно- сти от 12.12.2024;

от иных участвующих в деле лиц: ФИО3 - представитель Прокура-

туры Тамбовской области по доверенности от 04.10.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Октябрьская» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А64-10105/2023,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Тамбовской области (далее – прокуратура) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Октябрьская» (далее - ООО «Агрофирма «Октябрьская», агрофирма) о признании недействительным договора купли-продажи долей в земельном участке от 17.10.2022, заключенного

администрацией Лысогорского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области и ООО «Агрофирма «Октябрьская», применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Агрофирма «Октябрьская» вернуть администрации переданные по договору от 17.10.2022 11/226 земельных долей (площадь 10 067 573 кв.м. каждая) в земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:428; обязании администрации возвратить агрофирме денежные средства, переданные по договору от 17.10.2022, в размере 810 763,80 руб., об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ООО «Агрофирма «Октябрьская» на указанные выше 11/226 долей в праве собственности на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2024, исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Признан недействительным договор купли-продажи 11/226 долей в земельном участке от 17.10.2022, заключенный между администрацией и агрофирмой, применены последствия недействительности сделки в виде обязания агрофирмы возвратить администрации переданные по договору от 17.10.2022 11/226 долей в земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:428; обязании администрации возвратить агрофирме денежные средства, переданные по договору от 17.10.2022, в размере 810 763,80 руб., исключена из ЕГРН запись о праве собственности ООО «Агрофирма «Октябрьская» на 11/226 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:20:0000000:428.

Не соглашаясь с названным постановлением суда апелляционной инстанции, агрофирма обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В суд округа прокуратурой представлены отзыв и пояснения с изложением возражений против доводов кассационной жалобы.

В суд округа агрофирмой представлены дополнения, дополнительные пояснения по существу доводов кассационной жалобы.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем ее заявителя в заседании арбитражного суда кассационной инстанции.

В судебном заседании суда округа представитель прокуратуры заявил возражения против доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм права, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции подлежащим оставлению в силе.

Как следует из материалов дела, в том числе, его электронной части, в соответствии с судебными актами Тамбовского районного суда (от 10, 18, 24 января и 03, 10 и 22 февраля 2022 года) за администрацией признано право муниципальной собственности на невостребованные 11/226 земельных долей

сельскохозяйственного назначения в земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:428, общей площадью 112 421 903+/-3 664 кв. м, расположенном в границах СХПК «Селезневский» Тамбовского района Тамбовской области.

ООО «Агрофирма «Октябрьская» письмом № 205 от 06.10.2022 уведомило администрацию Лысогорского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о намерении приобрести земельные доли на условиях, изложенных в извещении, предоставив в качестве подтверждения факта использования земельных долей товарно-транспортные накладные, акты об использовании минеральных, органических и бактериальных удобрений, путевые листы трактора за 2019-2021 годы, сведения о траектории работы техники, карту севооборота.

Постановлением врио главы Лысогорского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области от 25.10.2022 № 153 принято решение о продаже находящихся в муниципальной собственности Лысогорского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области 11/226 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:20:0000000:428 (площадь: 112 421 903+/- 3 664 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) ООО «Агрофирма «Октябрьская».

На основании данного постановления между указанными лицами 17.10.2022 заключен договор купли-продажи долей (площадь 10 067 573 кв. м. каждая) в земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:428, расположенном в границах СХПК «Селезневский» Тамбовского района Тамбовской области, на сумму 810 763,80 руб., который 01.11.2022 зарегистрирован в ТОГКУ «МФЦ».

При регистрации договора купли-продажи от 17.10.2022 органом местного самоуправления предоставлена справка о фактическом использовании агрофирмой земельного участка с кадастровым номером 68:20:0000000:428 для выращивания сельскохозяйственных культур.

Ссылаясь на то, что представленные ООО «Агрофирма «Октябрьская» документы (товарно-транспортные накладные, акты об использовании минеральных, органических и бактериальных удобрений, путевые листы трактора, сведения о траектории работы техники и др.) не свидетельствуют об использовании земельного участка на законных основаниях и в соответствии с волеизъявлением уполномоченных лиц, не подтверждают добросовестность действий агрофирмы по использованию земельного участка, не влечет возникновения у нее права на льготное приобретение земельных долей в соответствии с нормами Федерального закона № 101-ФЗ, представленные документы не подтверждают фактическое использование именно спорного земельного участка, на то, что агрофирма приобрела земельные доли на льготных условиях в отсутствие правовых оснований, а орган местного самоуправления, в свою очередь, незаконно ей их продал, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, по результатам изучения, анализа и оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке установленном ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления. Приходя к такому выводу, суд первой инстанции исходил из доказанности ответчиками обстоятельств фактического использования

земельного участка, в праве собственности на который им приобретены доли, в период до регистрации права муниципальной собственности на них, равно как и в последующий период времени.

Отменяя вынесенное по результатам рассмотрения спора решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковое заявление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что продажа долей в очень короткие сроки свидетельствует о формальной публикации объявления в порядке статьи 12 Закона № 101-ФЗ и об отсутствии реальной возможности реализовать предоставленное законом преимущественное право, что нарушает баланс интересов заинтересованных лиц, имеющих право на выкуп спорных долей в земельном участке. Отсутствие в опубликованном извещении цены покупки, даты начала и окончания подачи заявлений о выкупе по мнению суда апелляционной инстанции свидетельствует о намеренном ограничении прав потенциальных собственников земельного участка, желающих приобрести спорные доли в праве общей собственности, то есть – о нарушении публичных интересов. Апелляционный суд, учитывая дату размещения объявления, дату подачи заявлений обществом и дату заключения договора, при наличии сомнений в достоверности даты постановления администрации о продаже спорных долей, возможных иных претендентов на спорную земельную долю, счел, что осуществленная администрацией процедура не дает реальной возможности реализовать предоставленное законом преимущественное право заинтересованным лицам, поскольку с момента опубликования извещения до даты заключения договора прошло лишь 8 рабочих дней. Помимо этого, апелляционный суд исходил из того, что нормы законодательства не предполагают преимущественную продажу земельных долей первому обратившемуся лицу (без соблюдения установленной законом процедуры по размещению информации о земельных долях), имеющему право на приобретение таковых в льготном порядке.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 12.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» по требованию органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке может быть признано право муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.

Положениями статьи 12 указанного закона предусмотрен исчерпывающий перечень способов, которыми собственник земельной доли вправе ею распорядиться. Так, согласно абзацу 1 пункта 4 данной статьи в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой

собственности. Указанные лица вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

При этом согласно абзацу третьему пункта 4 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если никто из указанных в данном пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии соблюдения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Принимая во внимание изложенное и особенности правового режима земельной доли, ограниченный законом перечень ситуаций, в которых допускается оборот доли без выделения земельного участка, необходимость обеспечения приоритетного выдела земельных участков в счет земельных долей, в ситуации, когда имеется несколько лиц, добросовестно фактически осуществляющих пользование участком (его частью), находящимся в долевой собственности, орган местного самоуправления в установленном законом порядке обязан образовать земельный участок (участки) из земельного участка, находящегося в долевой собственности, права на который (которые) могут быть реализованы в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем использование земельного участка должно быть законным и правомерным и не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Таким образом, исключительным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, обладают только сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, добросовестно использующее земельный участок, при этом пользование должно осуществляться до возникновения права муниципальной собственности и публикации информации о возможности приобрести долю.

Лишь в ситуации, когда имеется несколько лиц, из числа сельскохозяйственных организаций и (или) крестьянских (фермерских) хозяйств, добросовестно фактически осуществляющих пользование участком (его частью), находящимся в долевой собственности, орган местного самоуправления обязан образовать земельный участок (участки) из земельного участка, находящегося в долевой собственности, права на который (которые) могут быть реализованы в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящем случае, при рассмотрении спора по существу на основании представленных в дело многочисленных доказательств установлено, что агрофирма является сельскохозяйственной организацией добросовестно использующей (до возникновения права муниципальной собственности на доли и публикации информации о возможности их приобретения) земельный участок (его часть), спорные доли в котором были предложены к приобретению

указанным в абз.1 п.4 ст.12 Закона № 101-ФЗ специальным субъектам из числа сельскохозяйственных организаций и (или) крестьянских (фермерских) хозяйств. Материалы дела не содержат сведений о недобросовестном поведении ООО «Агрофирма «Октябрьская», доказательств ее привлечения к административной ответственности на основании ст. 7.1 КоАП РФ, либо обращения собственников долей на земельный участок о прекращении нарушения их права собственности, равно как и не представлено возражений против использования агрофирмой данного земельного участка (его части).

Иные лица, отвечающие указанным критериям специальных субъектов и права (законные интересы) которых могли быть нарушены заключением договора от 17.10.2022 купли-продажи 11/226 земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:428, претендующие на льготное приобретение спорных долей, судами ни первой, ни апелляционной инстанций выявлены не были. При рассмотрении спора в суде округа лица, участвующие в деле также не указали на какие-либо представленные в материалы дела при рассмотрении спора по существу доказательства существования таких лиц, проявивших каким-либо образом в течении шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на спорные земельные доли, заинтересованность в их приобретении.

В этой связи, ссылка суда апелляционной инстанции на правовую позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2024 по делу № А36-4781/2022 при рассмотрении настоящего дела, не может быть признана обоснованной, поскольку в ходе его рассмотрения судами, в отличии от настоящего спора, было установлено наличие конкурирующего претендента на льготное приобретение земельных долей, использующего земельный участок (его часть).

В обстоятельствах данного случая отсутствия иных, помимо агрофирмы, претендентов на льготное приобретение 11/226 долей в земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:428 в силу приведенных выше норм права у администрации не имелось правовых оснований для отказа в заключении оспариваемого договора с ООО «Агрофирма «Октябрьская», формирования земельного участка в счет принадлежащих на праве муниципальной собственности долей и последующего выставления такого участка на торги, следовательно, ссылки прокуратуры на возможное нарушение как прав (законных интересов) неограниченного круга лиц, которые по ее мнению, могли бы участвовать в этих торгах, так и прав (законных интересов) муниципального образования, не могут быть приняты во внимание.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции по существу оставления искового заявления без удовлетворения соответствует положениям законодательства и материалам дела, в связи с чем, обжалуемое в порядке кассационного производства постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А64-10105/2023 отменить, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2024 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Гнездовский

Судьи Л.А. Крыжская

ФИО1