Решение от 1 октября 2018 г. по делу № А32-10261/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-10261/2017

01.10.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 01.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Предпринимателя ФИО2, г. Анапа, Краснодарский край (ИНН: <***> ОГРНИП 308230111200161),

к ответчикам:

1. ООО «Кавказ», г. Анапа (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

2. ИП ФИО3, г. Анапа, Краснодарский край (ИНН <***> ОГРН <***>)

3. ФИО4, г. Анапа,

4. ФИО5, г. Краснодар

5. ФИО6, г. Краснодар

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1.Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о признании сделок недействительными,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО7 на основании доверенности

от ответчика 5: ФИО8 на основании доверенности.

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края и просит признать недействительными:

договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта от 24.02.2015, заключенного ООО «Кавказ» и ФИО3 Михайловичем;

договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта от 25.05.2015, заключенного ООО «Кавказ» и ФИО4;

договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2015, заключенного ФИО4 и ФИО5 Нугзариевной;

договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта от 26.08.2015, заключенного ФИО4 и ФИО5 Нугзариевной;

договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством объекта от 24.12.2015, заключенного ФИО4 и ФИО6.

Применить последствия недействительности сделок и аннулировать записи о государственной регистрации в ЕГРН:

права собственности ФИО5 на земельный участок площадью 769 кв. м., с кадастровым номером 23:37:0107003:2070, расположенный по адресу: <...>;

права собственности ФИО5 на земельный участок площадью 1159 кв. м., с кадастровым номером 23:37:0000000:1532, расположенный по адресу: <...>;

права собственности ФИО6 на земельный участок площадью 6448 кв. м., с кадастровым номером 23:37:0000000:1561, расположенный по адресу: <...>.

Требования мотивированы тем, что на частях земельных участков ответчиков расположены части незавершенного строительством объекта истца. В соответствии с законом исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеет собственник находящегося на земельном участке объекта недвижимого имущества. Наличие права собственности ответчиков на земельные участки, на которых расположен объект истца, препятствует последнему в реализации предоставленного ему законом права. Истец пытается устранить основания такой регистрации.

ФИО6 просит суд приостановить производство по настоящему делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А32-16427/2018, в котором рассматривается требование администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сносе принадлежащего ФИО2 незавершенного строительством объекта готовностью 9% по мотиву самовольности его строительства.

ФИО2 против удовлетворения заявления возражает, его представитель сообщил суду, что приостановлению производства по делу по аналогичному основанию была дана оценка судом апелляционной инстанции в деле А32-37978/2013, определение суда первой инстанции о приостановлении рассмотрения дела было отменено.

Судом ходатайство рассмотрено и оставлено без удовлетворения по указанному ФИО2 основанию, а также потому, что выводы суда по делу А32-16427/2018 не могут повлиять на результат рассмотрения настоящего дела.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В собственности предпринимателя ФИО3 находился земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:178, вид разрешенного использования - для строительства комплекса малых гостиниц, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект, район МЛО "Жемчужина России" (свидетельство от 28.12.2012 серии 23-АЛ N 390093).

Основанием для регистрации права собственности послужил договор купли-продажи от 10.12.2012 N 0157, заключенный управлением и предпринимателем ФИО3 во исполнение решения Анапского городского суда Краснодарского края от 14.08.2012 по делу N 2-2271/12, которым признан незаконным отказ управления в предоставлении предпринимателю ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:178 в собственность за плату.

В связи с уменьшением площади участка земельному участку с кадастровым номером 23:37:0107003:178 был присвоен кадастровый номер 23:37:0000000:485.

Заключением эксперта Межрегионального центра экспертизы и консалтинга "ЭКСКО" установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0000000:485 частично (площадью 230 кв. м) расположено здание гостиницы (литера А) с адресом: <...>. Незавершенное строительством здание принадлежит на праве собственности предпринимателю ФИО2 (свидетельство от 31.03.2008).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.10.2013 решение Анапского городского суда от 14.04.2012 по делу N 2-2271/12 отменено, в удовлетворении требований предпринимателя ФИО3 отказано.

По договору купли-продажи от 24.02.2015 предприниматель ФИО3 произвел отчуждение земельного участка площадью 8376 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:485 в пользу ООО «Кавказ».

25.05.2015 общество продало указанный земельный участок предпринимателю ФИО4

05.06.2015 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:485 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1531 площадью 7217 кв. м и 23:37:0000000:1532 площадью 1159 кв. м.

21.07.2015 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1532 по договору купли-продажи от 21.07.2015 перешло к предпринимателю ФИО5

Земельный участок площадью 7217 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1531 разделен на земельный участок площадью 6448 кв. м с кадастровыми номерами 23.37:0000000:1561 (продан ФИО6 24.12.2015) и земельный участок площадью 769 кв. м с кадастровым номером 23.37:0107003:2017 (продан предпринимателю ФИО5 26.08.2015).

Эти обстоятельства были установлены судебными актами по делу А32-37978/2013.

Решением по этому делу договор от 10.12.2012 N 0157 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:178, заключенный муниципальным образованием город-курорт Анапа и предпринимателем ФИО3 был признан недействительным (ничтожным).

В основание решения положено нахождение земельного участка в зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения, отсутствие у органа местного самоуправления полномочий на распоряжение таким участком, а также нарушение прав ФИО2 указанной сделкой, поскольку его незавершенный строительством объект находится на части участка, являвшего предметом оспоренного договора купли-продажи.

В настоящем деле ФИО2 указывает на ничтожность договоров купли-продажи земельных участков, производных от земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:178, поскольку их части заняты его объектом – незавершенным зданием гостиницы готовностью 9%.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 этого Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что правоустанавливающие документы на земельные участки, находящиеся в частной собственности, на которых расположены объекты других лиц, имеют неустранимые пороки в части площадей, необходимых для использования недвижимого имущества его собственника.

Положенный в основание регистрации права собственности на земельный участок договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой в части, необходимой собственнику строения для его (строения) использования.

Судом по настоящему делу назначалась землеустроительная экспертиза для определения площади, конфигурации, координат поворотных точек и иного обязательного земельного участка, необходимого в соответствии с градостроительными и иными нормативами для использования незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 23:37:0107002:4568 – незавершенного строительством здания процентом готовности 9%, принадлежащего ФИО2

В дело специалистом представлено заключение о невозможности проведения судебной землеустроительной экспертизы, в котором содержится следующая информация.

В ходе повторного осмотра незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 23:37:0107002:4568, произведенного 25.05.2018, установлено, что контур этого объекта расположен исключительно в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:154. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1532 огорожен от земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:154 забором. В ходе экспертного осмотра на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0000000:1532 контур или какие-либо конструктивные части объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 23:37:0107002:4568 не обнаружены. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0107002:4568 имеет разрывы в некоторых местах (частично разрушен в результате природных и механических повреждений), в связи с чем невозможно определить границы (координаты) самого объекта.

Суд понял заключение специалиста таким образом, что поскольку объект истца расположен исключительно в пределах границ его участка, не накладывается на иные земельные участки, установить уникальные характеристики частей этих, последних участков, необходимых для использования строения истца, не представилось возможным.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В настоящем случае, поскольку существование оспариваемых истцом договоров купли-продажи земельных участков (регистрация права собственности на них) права истца не нарушает (имущество истца на этих участках отсутствует), отсутствующее право защите, в том числе судебной защите, не подлежит, заявленные им требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько