Решение от 18 декабря 2017 г. по делу № А29-8147/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8147/2017
18 декабря 2017 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2017 года, полный текст решения изготовлен 18 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Вахричева Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ответчикам: комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – по доверенности;


индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – КУМИ администрации МО ГО «Воркута», ответчик), к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – администрация МО ГО «Воркута», ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли – продажи земельного участка № 13-2017 от 06.03.2017 с кадастровым номером 11:16:1703002:412, площадью 1 566 кв.м., распложенного по адресу: <...>.

Определением суда от 16.10.2017 предварительное судебное заседание отложено на 04.12.2017 с указанием на возможность перехода в рассмотрению дела по существу заявленных требований.

Стороны надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Администрацией МО ГО «Воркута» отзыв на иск не представлен.

Согласно представленному отзыву КУМИ администрации МО ГО «Воркута», ответчик возражает против заявленных требований. В обоснование заявленных возражений ответчик ссылается на подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также на пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Ответчик указал, что нежилое помещение, площадью 428,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ФИО2 с 30.04.2011, следовательно, до государственной регистрации перехода права собственности на землю покупатель должен произвести оплату за фактическое использование земельных участков с 30.04.2011 (вернуть неосновательно сбереженные денежные средства). Дополнительно ответчик указал, что поскольку стороной по договору купли-продажи со стороны покупателя выступает физическое лицо, данные требования не подведомственны арбитражному суду. В отзыве ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ввиду отсутствия возражений сторон, суд завершил подготовку дела и перешел к судебному разбирательству в суде первой инстанции.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 45 мин. 11.12.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание – ангар № 3, назначение: нежилое здание, площадью 428,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:16:1703002:412 общей площадью 1 566 кв.м., расположенном по адресу: <...>.

16.11.2016 ФИО2 обратилась в администрацию МОГО «Воркута» с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:16:1703002:412 общей площадью 1 566 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Постановлением № 191 от 10.02.2017 администрация МОГО «Воркута» постановила: предоставить в собственность ФИО2 в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:16:1703002:412 общей площадью 1 566 кв.м., с разрешенным использованием склады (размещение ангара № 3), место положение: <...>. КУМИ администрации МО ГО «Воркута» заключить договор купли-продажи данного земельного участка.

На основании указанного постановления КУМИ администрации МО ГО «Воркута» направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка № 13-2017 от 03.03.2017.

24.03.2017 истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий для согласования, который со стороны последнего не подписан.

При заключении договора стороны не пришли к согласию.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли - продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В договоре купли – продажи земельного участка ответчик предусмотрел обязанность истца как покупателя, помимо цены выкупа земельного участка в сумме 129 022 руб. 74 коп., произвести оплату за фактическое использование земельного участка с 30.04.2011 по 31.12.2016 в сумме 552 816 руб. 86 коп., а также за последующие периоды исходя из размера арендной платы 55 295 руб. 46 коп. в год (пункт 2.2 договора). Условия о необходимости произвести оплату арендных платежей отражены также в приложении № 1 к договору (расчет арендных платежей) и в акте приема-передачи земельного участка (пункт 2 акта).

При этом как следует из материалов дела, между сторонами по делу отсутствуют какие-либо арендные правоотношения.

Оценив представленные в материалы дела документы, а также условия договора купли-продажи, суд установил, что включение спорных условий в договор не основано ни на положениях Постановления № 191 от 10.0.2.2017 администрации МОГО «Воркута», ни на нормах закона.

Земельное законодательство РФ не устанавливает условием оформления в собственность физического лица наличие или отсутствие неосновательного обогащения (сведений об этом), а также внесения каких-либо платежей помимо цены выкупа земельного участка.

Кроме того, свое право на получение платы за пользование земельным участком ответчик может реализовать путём подачи соответствующего искового заявления в суд о взыскании суммы неосновательного обогащения.

В договоре купли – продажи земельного участка указанны все существенные условия: предмет договора, цена выкупа земельного участка, а также указаны стороны договора и другие необходимые условия.

Обязанность по передаче земельного участка в собственность покупателя нельзя ставить в зависимость от исполнения иного обязательства по оплате неосновательного обогащения, по которому стороны соглашения не достигли.

Включая в проект договора купли-продажи земельного участка обязательства по внесению платы за фактическое использование земельного участка, ответчик необоснованно ставит в зависимость результат правоотношений по выкупу земельного участка от наличия задолженности по пользованию земельным участком.

Взыскание неосновательного обогащения за использование земельного участка является самостоятельным требованием.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №ВАС-15853/11 от 16.12.2011.

Исключение пункта 2.2 договора, приложения № 1 к договору, не будет являться препятствием для регистрации права собственности на земельный участок.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 463 Гражданского кодекса Российской Федерации при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Поскольку договором предусмотрена передача земельного участка по акту приема-передачи наличие такого акта является обязательным.

Акт приема передачи земельного участка с дополнительным условием оплаты покупателем неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 552 816 руб. 86 коп., который ответчик направил истцу, нельзя признать доказательством надлежащего выполнения продавцом обязанности по передаче земельного участка по договору купли-продажи по указанным выше основаниям, что свидетельствует об уклонении ответчика передать земельный участок.

При таких обстоятельствах, исковые требования об изложении пункта 2 акта приема-передачи в редакции истца: «Деньги в сумме 129 022,74 руб. (сто двадцать девять тысяч двадцать два рубля, 74 коп.) Продавцу выплачены полностью» подлежат удовлетворению, поскольку данная стоимость является непосредственно выкупной ценой.

При этом доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, судом признаются не обоснованными, поскольку противоречат действующему законодательству и не соответствуют действительным обстоятельствам дела.

Возражения относительно того, что данный не спор неподведомственен арбитражному суду, судом отклоняется, поскольку в материалах дела имеется определение Воркутинского городского суда от 14.06.2017 об отказе в принятии аналогичного искового заявления истца к производству в связи с тем, что истец является индивидуальным предпринимателем, что влечет рассмотрение заявленных требований ФИО2 Арбитражным судом Республики Коми.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:16:1703002:412 общей площадью 1 566 кв.м., расположенного по адресу: <...> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Воркута» и ФИО2.

Пункт 2.2 договора исключить.

Приложение № 1 (расчет арендной платы за пользование земельным участком) к договору исключить.

Пункт 2 акта приема-передачи изложить в редакции истца: Деньги в сумме 129 022,74 руб. (сто двадцать девять тысяч двадцать два рубля, 74 коп.) Продавцу выплачены полностью.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения г. Воркута, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.Н. Вахричев