Решение от 8 декабря 2025 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-57543/2025
09 декабря 2025 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.В.Колосовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Г.А. Захаровой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-57543/2025

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Практика Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным предписания № 29-08-26-221 от 20.08.2025,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 29.08.2025 № 7,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 27.12.2024,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Практика Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным предписания № 29-08-26-221 от 20.08.2025.

Определением суда от 30.09.2025 заявление оставлено без движения до 28.10.2025

В материалы дела от общества с ограниченной ответственностью "Практика Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) поступило ходатайство во исполнение определения об оставлении заявления без движения.

Одновременно от общества с ограниченной ответственностью "Практика Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) поступило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде приостановления действия предписания № 29-08-26-221 от 20.08.2025 до вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от 13.10.2025 дело назначено к судебному разбирательству на 12.11.2025.

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области с заявлением ООО «Практика Сервис» не согласен в полном объеме, считает выданное предписание законным и обоснованным.

Определением суда от 12.11.2025 дело назначено к судебному разбирательству на 08.12.2025.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области поступили обращения от собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> от 25.07.2025 № 29-01-01-252871, от 29.07.2025 № 01-01-01-1146411, от 08.08.2025 № 29-01-01-2712612, содержащие доводы о ненадлежащем содержании общего имущества МКД, а именно дренажной и водоотводящей систем, обеспечения гидроизоляции мест общего пользования (в том числе паркинга). Департаментом на основании решения от 12.08.2025 № 29-08-24-223 в отношении ООО «Практика Сервис» проведена внеплановая выездная проверка в части содержания общего имущества МКД, а именно дренажной и водоотводящей систем, обеспечения гидроизоляции мест общего пользования (в том числе паркинга), в ходе которой установлено:

– высолы, следы протечек на фасаде МКД в районе расположения балконов жилых помещений;

– в жилом помещении № 82 МКД на стене, примыкающей к открытому балкону, увлажнение кирпича, соединительного песка;

– в жилом помещении № 225 МКД влажные следы протечек, капли с потолка лоджии;

– в жилом помещении № 229 МКД сухие следы протечек на полотке и стенах лоджии;

– в паркинге: под рампой въезда в паркинг лужи, увлажнение стыка стены и напольного покрытия; место № 1: увлажнение стены близ пола; место № 33: увлажнение стыка между стеной и полом; место № 51: течет потолок, образование лужи на напольном покрытии.

Указанное отражено в акте внеплановой выездной проверки от 20.08.2025 № 29-08-25-116.

Ввиду выявленных нарушений в адрес ООО «Практика Сервис» выдано предписание от 20.08.2025 № 29-08-26-221, согласно которому управляющая организация обязана в срок до 26.09.2025:

- обеспечить надлежащее содержание гидроизоляции многоквартирного дома по адресу: <...> (далее - МКД) с целью недопущения протечек в жилых помещениях и местах общего пользования МКД (в том числе паркинга), путем принятия комплекса мер, направленных на защиту конструкций МКД от проникновения влаги, в подтверждение устранения нарушения предоставить акты выполненных работ (при наличии), фотоматериалы;

- обеспечить беспрепятственный отвод влаги (дождевой, талой) от наружных стен (фасада) МКД, восстановление штукатурного слоя фасада, путем оборудования фасада МКД водоотводящими устройствами / разработки и реализации системы водоотвода от фасада МКД, окрашивания аналогичным цветом и материалом фасада МКД в местах протечек и высолов соответственно, в подтверждение устранения нарушения предоставить акты выполненных работ, техническую документацию (при наличии), фотоматериалы.

Ходатайство об отсрочке исполнения предписания в адрес Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области не поступало, отсрочка не предоставлялась, срок исполнения предписания истек, предписание не исполнено. Предписание обжаловано ООО «Практика Сервис» в досудебном порядке, принято решение от 05.09.2025 № 29-01-65/33189 об оставлении жалобы без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным предписанием, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

По смыслу ст. ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконным предписания является наличие одновременно двух условий: несоответствие законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение оспариваемыми пунктами прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ иные лицензионные требования, не указанные в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пп. «б» п. 3 Положения № 1110 исполнение обязанностей по договору управления МКД, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является лицензионным требованием.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с пп. «а», «б», «в», «г» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарноэпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с пп. «а», «з» п. 11 Правил № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил № 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий ремонт.

В соответствии с п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, обязано обеспечить выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами; выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках.

При выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В соответствии с п. 4.2.3.16 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170) водоотводящие устройства наружных стен должны иметь необходимые уклоны от стен и обеспечивать от них беспрепятственный отвод атмосферных вод.

Согласно п. 4.6.1.1. Правил № 170 лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, обязано обеспечить исправное состояние системы водоотвода.

В силу п. 4.6.4.1. Правил № 170 неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.

Пункт 4.10.2.7 Правил № 170 установлено, что в комплексе работ по защите конструкций здания от увлажнения целесообразно включать герметизацию стыков, гидрофобизацию наружных поверхностей панелей, герметизацию окон и их сопряжений со стенами, организацию водоотводов с балконов, лоджий и оконных заполнений, гидроизоляцию примыкающих к наружным стенам участков кровель.

Пунктом 4.10.2.8. установлено, что неисправности герметизации стыков (раковины, наплавы, щели, поврежденные участки, занижение толщины герметика, плохая адгезия его к поверхности бетона, ползучесть, а также воздухопроницаемость стыков) должны устраняться по мере выявления, не допуская дальнейшего ухудшения герметизации.

Установлено, что в ходе проверки выявлены нарушения, а именно:

– высолы, следы протечек на фасаде МКД в районе расположения балконов жилых помещений;

– в жилом помещении № 82 МКД на стене, примыкающей к открытому балкону, увлажнение кирпича, соединительного песка;

– в жилом помещении № 225 МКД влажные следы протечек, капли с потолка лоджии;

–в жилом помещении № 229 МКД сухие следы протечек на полотке и стенах лоджии;

– в паркинге: под рампой въезда в паркинг лужи, увлажнение стыка стены и напольного покрытия; место № 1: увлажнение стены близ пола; место № 33: увлажнение стыка между стеной и полом; место № 51: течет потолок, образование лужи на напольном покрытии.

ООО «Практика Сервис» считает предписание Департамента незаконным, поскольку лицом, ответственным за устранение строительных недостатков является застройщик, обществом в адрес застройщика направлялись претензии, ответы на которые не получены, ведется работа по подготовке искового заявления в суд. Общество, не оспаривая наличие выявленных проверкой недостатков (протечек, промочек и т.д.), считает, что предписание выдано не тому субъекту, который недостатки должен устранять.

Однако, по смыслу закона именно управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, является ответственным лицом по соблюдению действующего жилищного законодательства, а не застройщик.

Согласно реестру лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Свердловской области Общество осуществляет управление МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110), исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ является лицензионным требованием.

Управляющая организация, взявшая на себя обязанность по управлению многоквартирным домом, в том числе по выполнению требований надлежащего содержания общего имущества должна принимать меры, направленные на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в данном доме, обеспечивать сохранность общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Именно управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений.

Сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии.

Данная позиция также подтверждается п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021.

С учетом изложенного, оспариваемое предписание выдано верному субъекту. Ссылка заявителя на то, что работа с застройщиком ведется, предъявлены претензии, недостатки будут застройщиком устранены, не влияет на законность предписания.

Грубые нарушения требований к организации и осуществлению государственного контроля (надзора) перечислены в ч. 1 ст. 91 Закона № 248-ФЗ, указанные нарушения отсутствуют.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, основания для удовлетворения заявления отсутствуют.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Колосова