Решение от 22 января 2024 г. по делу № А05-11078/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11078/2023
г. Архангельск
22 января 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 22 января 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Целитель" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163060, <...>; Россия 163045, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Трио" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

- общества с ограниченной ответственностью "ПАП" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 166004, Ненецкий автономный округ, <...> зд. 42, помещ. 3Н).

о взыскании 121 935 руб. 48 коп.,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 12.01.2023;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Целитель" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трио" о взыскании 121 935 руб. 48 коп. долга по возврату арендных платежей за период с 30.12.2022 по 31.03.2023 и обеспечительного платежа, излишне уплаченных по договору от 26.11.2021 № 26-2021 аренды нежилого помещения.

Ответчик отзыв на иск не представил.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал в полном объеме.

Ответчик, третье лицо извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.

Дело рассмотрено в соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.

26.11.2021 между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор аренды нежилого помещения № 26-2021, предметом которого является нежилое помещение площадью 30 кв. м., расположенное на первой этаже здания, находящегося по адресу: <...>.

Условиями договора размер арендной платы определен в сумме 30 000 руб. в месяц (пункт 3.1.); арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца (пункт 3.3.); предусмотрена обязанность арендатора в течение 3-х календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещений внести арендодателю сумму, равную арендной платы за месяц; указанная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором обязательств за последний месяц аренды (пункт 3.4.)

Срок договора аренды определен на 11 месяцев (пункт 1.4.).

Помещения прияты в аренду истцом по акту приема-передачи от 26.11.2021.

В соответствии с условиями заключенного договора истец внес на счет ответчика обеспечительный депозит в сумме 30 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 03.12.23021 № 2652.

Кроме того, по платежным поручениям от 13.12.2022 № 3077, от 10.01.2023 № 41, от 13.02.2023 № 326, от 14.03.2023 № 521 на сумму 30 000 руб. каждое истец перечислил арендные платежи за период с декабря 2022 - март 2023 года.

Вместе с тем уведомлением от 24.01.2023 третье лицо (ООО "ПАП") известило истца о переходе права собственности к ООО "ПАП" на предмет аренды по договору от 26.11.2021 № 26-2021, а также о необходимости сносить арендную плату по реквизитам нового собственника помещения.

Согласно выписке от 28.12.2022 из Единого государственного реестра недвижимости переход к ООО "ПАП" права собственности на здание по адресу: <...>, зарегистрирован 28.12.2022.

01.01.2023 ООО "ПАП" и истец заключили новый договор аренды № 2/26/Окт в отношении помещений, указанных в договоре от 26.11.2021 № 26-2021.

Условиями договора № 2/26/Окт также предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы в течение 3-х календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещений (пункт 4.3.); арендная плата установлена в сумме 30 000 руб. в месяц (пункт 4.1.).

Платежным поручением от 30.03.2023 № 713 на сумму 90 000 руб. истец внес ООО "ПАП" арендную плату по договору № 2/26/Окт за январь-март 2023 года, а платежным поручением от 30.03.2023 № 712 на сумму 30 000 руб. - обеспечительный платеж.

В связи с изложенным письмом от 19.07.2023 истец направил ответчику требование о возврате излишне уплаченной арендной платы за период с 30.12.2022 по 31.03.2023 и суммы обеспечительного депозита.

Оценив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, по общему правилу, прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Указанное общее правило о внесении арендных платежей прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество договором между ответчиком и третьим лицом не изменено. Условиями договора от 16.12.2022 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Трио" (продавец) и ООО "ПАП" (покупатель) не оговорено, что отчуждаемое здание обременено арендными отношениями.

С учетом изложенного новый собственник (ООО "ПАП") имеет право на получение от истца арендной платы за пользование помещением с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности, которая произошла 28.12.2022.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 того же Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В соответствии с изложенными нормами арендная плата за период с 30.12.2022 по 31.03.2023 в общей сумме 91 935 руб. 48 коп., полученная ответчиком от истца по платежным поручениям от 13.12.2022 № 3077, от 10.01.2023 № 41, от 13.02.2023 № 326, от 14.03.2023 № 521 является неосновательным обогащением последнего и подлежит возврату.

Поскольку из условий договора аренды от 26.11.2021 № 26-2021 следует, что обеспечительный платеж учитывает в счет арендной платы за последний месяц аренды, при этом истец, помимо платежа ответчику, внес обеспечительный платеж также новому собственнику, доказательств перечисления ответчиком обеспечительного платежа в адрес третьего лица либо истца не имеется, то суд также находит правомерным требование истца о взыскании заявленной суммы неосновательного обогащения, включающей в себя сумму внесенного ответчику обеспечительного платежа.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 121 935 руб. 48 коп. долга.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трио" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Целитель" (ИНН <***>) 121 935 руб. 48 коп. долга, а также 4658 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева