Постановление от 29 октября 2024 г. по делу № А40-52980/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-55146/2024

Дело № А40-52980/24
г. Москва
29 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2024 г. по делу № А40-52980/24, по иску ООО «ЭКТОН» (ИНН <***> , ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>; 123112, <...>) о признании незаконным отказа

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 08.05.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 18.12.2023 г.)



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эктон» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в заключении дополнительного соглашения к договору аренды (№ М-01-057011 от 28.07.2021 г.) и обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО «Эткон» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № М-01-057011 от 28.07.2021 г. о снижении ставки в размере 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.07.2024 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на то, что судом неверно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в решении, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 28.07.2021 г. между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО «Эктон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-057011, по условиям которого арендодатель предоставил в пользование арендатору земельный участок общей площадью 711 кв.м. из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:01:0002007:3742, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 29, стр. 1 для целей эксплуатации здания под размещение коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Договор аренды заключен на срок до 01.07.2070 г., годовая арендная плата, начиная с 28.07.2021 г., установлена в приложении № 1 к договору аренды и составляет 1 116 007 руб. 57 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 74 400 504 руб. 66 коп. и ставки арендной платы в размере 1,5 %.

В связи с изменением с 01.01.2022 г. кадастровой стоимости земельного участка до 75 493 340 руб. 10 коп., годовая арендная плата, исходя из размера арендной ставки 1,5 %, составляет 1 132 400 руб. 10 коп.

Однако размер арендной платы, установленный ответчиком в приложении № 1 к договору аренды и увеличенная годовая аренда с 01.01.2022 г., противоречит действующему законодательству, что приводит к тому, что с истца требуют оплату аренды выше той, которая установлена законом.

На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0002007:1074, площадью 572,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д.29, стр.1, находящееся в собственности истца ООО «Эктон» с 31.07.2015 г.

Вступившим в законную силу решением по делу № А40-223803/22, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2023 г. установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект, здание с кадастровым номером 77:01:0002007:1074 является объектом культурного наследия, что также подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2015 № 59-2034 и охранным свидетельством, являющимся приложением № 1 к договору.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости спорный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002007:3742 -является зоной охраны объекта культурного наследия.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. № 881 «Об утверждении зон охраны центральной части г. Москвы (в пределах садового кольца) спорный земельный участок, по адресу: Новокузнецкая, д. 29, стр.1 входит в границы охранных зон территории памятников истории и культуры (п.90 - п.93).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, приказу Департамента культурного наследия города Москвы от. 28.05.2018 г. № 405 «Об утверждении границ объекта археологического наследия «Культурный слой «Земляного города» (Скородома), XVI- XVII вв. н.э.» земельный участок расположен в зоне охраны объекта культурного наследия.»

В силу положений ст. ст. 94, 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; особо ценные земли.

К землям историко-культурного назначения относятся земли: объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия.

В силу п. 5 ст. 3.1. Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» границы территории объекта культурного наследия, включаемого в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утверждаются в составе акта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о включении указанного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации - для объекта культурного наследия федерального значения, в составе акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о включении указанного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации -для объекта культурного наследия регионального значения и объекта культурного наследия местного (муниципального) значения.

Согласно приказу Департамента культурного наследия города Москвы от 28.05.2018 г. № 405 спорный земельный участок находится в зоне охраны объекта культурного наследия в связи с расположением в границах объекта археологического наследия «Культурный слой «Земляного города» (Скородома), XVI-XVII вв. н.э.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. № 881 границы спорного земельного участка утверждены в составе территории памятников истории и культуры.

Согласно п. 3, п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость земельного участка.

На основании ч. ч. 1 и 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.10.2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 г. № 477-ПП).

Истцом при обращении к ответчику л получен ответ от 25.12.2023 г. с отказом в заключении дополнительного соглашения.

В последующем, 15.01.2024 г. истцом было направлено письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения с повторным предложением заключить дополнительное соглашение со сниженной ставкой в размере 0,01 %.

Вместе с тем, соглашение между сторонами не достигнуто, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как полагает ответчик, судом первой инстанции не учтено, что распространить действие договора аренды на прошлый период можно только по соглашению сторон, не применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно положения п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данные доводы подлежат отклонению как необоснованные.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, истец направил ответчику редакцию дополнительного соглашения, где предлагал установить ставку в 0,01 %, начиная со дня заключения договора аренды.

Данное требование основано на положениях Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона о 25.06.2002 г. № 73-03 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», постановления Правительства Москвы № 545 от 07.07.1998 г., постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», постановления Правительства Москвы от 16.12.1997 г. № 881 «Об утверждении зон охраны центральной части г. Москвы» и др.

Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Более того, согласно положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела, истцом при обращении к ответчику получен ответ от 25.12.2023 г. с отказом в заключении дополнительного соглашения. 15.01.2024 г. истцом было направлено письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения с повторным предложением заключить дополнительное соглашение со сниженной ставкой в размере 0,01 %, соглашение между сторонами не достигнуто.

Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции вопреки положениям ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследованы доводы Департамента о применении льготной ставки, не исследованы фактические обстоятельства дела в полном объеме, не применены нормы материального права, подлежащие применению.

Так, на земельном участке 77:01:0002007:3742 имеются посторонние землепользователи, что исключает применение льготной ставки и подтверждается публичными данными.

Однако вышеуказанные доводы носят предположительный характер и не могут быть приняты во внимание, поскольку размещение рекламы в сети Интернет не свидетельствует о достоверности сведений, изложенных в рекламных роликах в частности, на Яндекс картах. Добавить подобные данные на Яндекс карты может любое лицо без каких-либо ограничений.

Более того, по состоянию на 03.06.2024 г. на Яндекс картах отсутствуют какие-либо данные, на которые ссылается ответчик.

Согласно сервису Налоговой службы Российской Федерации (https://pb.nalog.ru/) адрес: <...> не используется в качестве адреса регистрации несколькими юридическими лицами.

Довод жалобы ответчика относительно того, что на стороне истца имеется задолженность перед бюджетом города Москвы по арендной плате за землю в значительном размере, что является основанием для применения общей ставки 1,5 %, признается апелляционным судом необоснованным.

Между сторонами возник спор в отношении размера арендной платы, исходя из действующего законодательства Российской Федерации, а именно размера арендной ставки и соответственно размера арендного платежа. Истец не отказывался и не отказывается оплачивать аренду по ставке 0,01 % с учетом того, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями территории.

Более того, прекращения применения пониженной ставки арендной платы и применения повышенной общей ставки 1,5 % от кадастровой стоимости участка носит временный характер, с момента выявления нарушений условий (п.8(1) постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве») и до момента фиксации их устранения.

Вместе с тем, в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что со стороны истца имеет место нарушение установленных ограничений и земельный участок используется без учета его расположения в зоне охраны культурного наследия ответчиком в материалы дела не представлено.

Как полагает заявитель жалобы, судом первой инстанции не исследован довод Департамента о том, что спорный земельный участок используется для коммерческих целей.

Однако в выписке из ЕГРН на спорный земельный участок, на которую сослался суд первой инстанции, содержатся сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия. Тип зоны земельного участка «Зона охраны объекта культурного наследия».

Как правомерно указал суд первой инстанции, вступившим в законную силу решением по делу № А40-223803/22 установлено, что Департаментом неправомерно в приложении № 1 к договору аренды определена и используется при расчете ежегодной арендной платы ставка арендной платы в размере 1,5 % Суд пришел к выводу относительно того, что применению подлежит ставка 0,01 %.

В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом, несмотря на установление ограниченного режима использования земельного участка еще в 1998 г. до настоящего времени Департаментом, являющимся собственником земельного участка, не предприняты необходимые действия для приведения вида разрешённого использования земельного участка в соответствие с установленными ограничениями соответствии с постановлением Правительства Москвы № 545 от 07.07.1998 г., Федеральным законом от 25.06.2002 г. № 73-03 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Заявление ответчика о нецелевом использовании истцом земельного участка и здания, расположенного на спорном земельном участке, также является документально не подтверждённым.

При этом, участок, как и здание, являются объектом культурного наследия, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

В силу положений ст. ст. 94, 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. № 881 «Об утверждении зон охраны центральной части г. Москвы (в пределах садового кольца) спорный земельный участок, по адресу: Новокузнецкая, д. 29, стр. 1 входит в границы охранных зон территории памятников истории и культуры (п. 90 - п. 93).

Согласно приказу Департамента культурного наследия города Москвы от 28.05.2018 г. № 405 «Об утверждении границ объекта археологического наследия «Культурный слой «Земляного города « (Скородома), XVI-XVII вв. н.э.» земельный участок расположен в зоне охраны объекта культурного наследия.

Согласно п. 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» установлена ставка арендной стоимости за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами в размере 0,01 %.

С учетом изложенного, принимая по внимание фактическое использование спорного земельного участка, исходя из ограничений, применение к спорному земельному участку арендной ставки в размере 1,5 (подлежащей применению к земельным участкам с видом разрешенного использовании «для офисных зданий делового и коммерческого назначения» без установленных ограничений использования), является неправомерным и нарушающим права и законные интересы истца.

Нормами действующего законодательства Российской Федерации не запрещено использование объектов культурного наследия, том числе коммерческими организациями, при условии соблюдения ограничений, установленных в охранных свидетельствах.

Доводы жалобы в части того, выводы суда первой инстанции относительно того, что на стороне Департамента имеется обязанность заключить договор аренды, вопреки положениям о свободе договора аренды и вопреки совершенному волеизъявлению истцом на момент заключения договора о применении ставки 1,5 %, который противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права также подлежат отклонению.

Однако данные доводы подлежат отклонению как необоснованные.

При этом апелляционный суд исходит из того, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением действующих норм законодательства Российской Федерации и г. Москвы (постановление Правительства Москвы № 545 от 07.07.1998 г., Федеральный законом от 25.06.2002 г. № 73-03 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»)), а ответчик отказывается вносить изменения.

Несмотря на указание в выписке ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка как «объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения» здание и земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, и не подлежит использованию без учета установленных ограничений. При наличии ограничений права пользования земельным участком использование земельного участка в соответствии с указанным ответчиком видом разрешенного использования невозможно.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исковые требования документально подтверждены и ответчиком не опровергнуты, в связи с чем, обоснованно удовлетворены.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2024 года по делу № А40-52980/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья: О.Г. Головкина



Судьи: Е.Б. Алексеева



Н.И. Левченко