Решение от 18 марта 2024 г. по делу № А43-34671/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А43-34671/2023

г. Нижний Новгород 18 марта 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-810)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН <***>)

к ответчикам: комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>), администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>)

при участии в заседании (до перерыва):

от истца – ФИО3

от ответчиков – ФИО4,


и установил:


заявлено требование, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 18091/05 от 04.10.2021, изложив приложение № 3 к договору в следующей редакции:


Вид разрешенного использования

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Кври

Ки

КС

Арендная плата, руб.

4.4. Магазины

21 994 518

0,025071

1,04

1
ежегодно

ежемесячно

573 481,55

47 790,13


Ответчик представил возражения в части применения Кври «Магазины», считает подлежащим применению Кври «Предпринимательство».

Как следует из материалов дела, между администрацией города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ООО «Дом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 18091/05 от 04.10.2021, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050032:19, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Баха (ост. «Школьная»).

Срок действия договора установлен с 04.10.2021 по 04.10.2070 (пункт 2.1 договора).

Разрешенное использование – под организацию торговых площадок (пункт 1.3 договора).

Земельный участок расположен во втором поясе – зоне санитарной охраны водозаборов (пп. «б» п. 7.1 договора).

В соответствии с приложением № 3 к договору расчет годовой арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании уведомления арендодателя от 18.07.2023 № исх-03-02-366523/23 начиная с 27.02.2022 расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 (далее – Методика N 247), с применением Кври «Предпринимательство» (0,059238).

В связи с заключением между ООО «Дом» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 договоров купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050032:19, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи, последнему в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 18091/05 от 04.10.2021, в том числе обязанность по уплате арендной платы.

Истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу, в котором просит внести изменения в договор аренды земельного участка № 18091/05 от 04.10.2021, установив в расчете арендной платы Кври «Магазины» (0,025071), поскольку земельный участок фактически используется для размещения магазинов.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичная позиция изложена в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 N 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, и определены значения коэффициента вида разрешенного использования земель (Кври).

Методика N 247 устанавливает единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам, согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: а) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка; б) в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков (пункты 1, 2 Методики).

В соответствии с пунктом 4 Методики N 247 размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = КСЗ x Кври x Ки, где:

А - годовой размер арендной платы, руб.;

КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков,

Ки - коэффициент индексации.

Судом установлено, что у сторон возник спор о том какой Кври применять к спорному земельному участку.

Истец настаивает на применении Кври «Магазины» (0,025071), в то время как ответчик настаивает на применении Кври «Предпринимательство» (0,059238).

Как следует из акта обследования № Л52 от 19.01.2024 в пределах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050032:19 находятся следующие объекты недвижимости:

- модульное здание, состоящее из пяти объектов капитального строения (КН 52:18:0050032:301, 52:18:0050032:302, 52:18:0050032:3552, 52:18:0050032:3553, 52:18:0050032:3558). В модульном здании располагаются: «Здравсити аптека», продаются овощи и фрукты, одежда, зоомагазин «Питомец»;

- модульное здание, состоящее из двух объектов капитального строения (КН 52:18:0050032:303, 52:18:0050032:2006). В модульном здании располагаются: магазин «Чижик», осуществляется продажа цветов, одежды, газовая котельная;

- автомат по продаже питьевой воды, киоск по продаже мороженного, четыре металлических контейнера под склады, четыре нестационарных торговых павильона, наземные инженерные коммуникации.

Суд считает, что в данном случае подлежит применению Кври «Рынки» ввиду следующего.

Согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Классификатор видов разрешенного использования земельных участков"

вид разрешенного использования «Рынки» включает в себя размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка;

вид разрешенного использования «Магазины» включает в себя следующие виды использования: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.;

вид разрешенного использования «Предпринимательство» включает в себя размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

В силу пункта 4 Методики N 247 если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври, за исключением случаев, когда на земельном участке одновременно с основным объектом капитального строительства также размещаются объекты вспомогательного назначения и инженерные сооружения, предназначенные исключительно для обеспечения электро-, газо-, теплоснабжения основного объекта, объекты электрозарядной инфраструктуры для электротранспорта, а также случаев, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, содержание которых включено в вид, общий для группы данных видов разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка «Магазины» имеет Кври 0,025071, «Рынки» - 0,048671. Таким образом, наибольший Кври имеет «Рынки».

Исходя из принципа экономической обоснованности, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", расчет регулируемой арендной платы должен учитывать доходность земельного участка и осуществляться на основании тех видов деятельности, которые ведутся на земельном участке.

Учитывая нахождение на спорном земельном участке как магазинов, так и рынка, суд пришел к выводу о необходимости применения в расчете арендной платы коэффициента Кври «Рынки» равного 0,048671 в соответствии с абзацем 5 пункта 4 Методики. Этот коэффициент является наибольшим относительно тех видов предпринимательской деятельности, которая фактически осуществляется на спорном земельном участке. Оснований для применения общего коэффициента вида деятельности "Предпринимательство", на котором настаивает Администрация, не имеется, поскольку его применение является обоснованным, если вид деятельности, осуществляемый на земельном участке, не подпадает под описание тех видов, которые обозначены под кодами 4.1 - 4.10 Методики. Подобный вывод основан на системном толковании пунктов 2 и 4 действующей Методики.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.12.2021 по делу N А43-33083/2020.

В целях обеспечения правовой определенности при исполнении сторонами своих обязательств по договору аренды земельного участка № 18091/05 от 04.10.2021, учитывая наличие между сторонами разногласий в отношении подлежащего применению Кври, суд считает возможным внести в данный договор изменения, установив в расчете арендной платы Кври – «Рынки» (0,048671).

Суд не усматривает оснований для установления конкретного значения кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента индексации, отраженных истцом, поскольку данные показатели могут изменяться на протяжении действия договора. В соответствии с Методикой N 247 размер арендной платы при аренде земельных участков определяется в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету в порядке, определенном федеральным законодательством.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

внести изменения в договор аренды земельного участка № 18091/05 от 04.10.2021, установив в приложении № 3 к договору «Расчет арендной платы» Кври – «Рынки» (0,048671).

Взыскать с администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.



Судья С.А. Боровиков