Решение от 7 декабря 2018 г. по делу № А63-15518/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-15518/2018
г. Ставрополь
07 декабря 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена23 ноября 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме07 декабря 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1 (до перерыва) и помощником судьи Пузановой В.В. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к закрытому акционерному обществу «Нива», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

третьи лица:-Ставропольский край в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Ставропольский колледж сервисных технологий и коммерции», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРН <***>, с. Пелагиада Шпаковского района,

-акционерное общество «Русская телефонная компания», ОГРН <***>, г. Москва,

-общество с ограниченной ответственностью «Социальная аптека Ставрополь», ОГРН <***>, г. Ростов-на-Дону,

об обязании прекратить использование земельного участка под торговую деятельность, деятельность по оказанию медицинских услуг, под образовательное учреждение,

при участии представителей ответчика ФИО4 по доверенности от 19.09.2018 и ФИО5 по доверенности от 19.09.2018, представителя ГБПОУ СКСТИК ФИО6 по доверенности от 09.11.2018, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ЗАО «Нива» (далее - общество) об обязании прекратить использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5, площадью 2089 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в квартале 76, под торговую деятельность, деятельность по оказанию медицинских услуг, под образовательное учреждение.

Общество в отзыве на иск просило отказать в удовлетворении требований, пояснив, что не оказывает медицинских услуг и не осуществляет деятельность, связанную с учебными заведениями; общество обращалось в администрацию г. Ставрополя с заявлением об установлении соответствия между существующим видом разрешенного использования и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования, однако получило отказ в предоставлении муниципальной услуги; вид разрешенного использования «под рестораном» соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования – «общественное питание».

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением администрации города Ставрополя от 11.11.2011 № 3185 обществу и ФИО7 предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:030111:5 площадью 2089 кв.м по ул. М. Морозова, 4, в квартале, под рестораном, в том числе: площадью 62,67 кв.м - ФИО7, площадью 1128,06 кв.м – обществу; земельному участку и находящемуся на нем объекту недвижимости присвоен почтовый адрес: ул. М. Морозова, 4, в квартале, 76.

28 июля 2014 года между комитетом и ЗАО «Нива» (с условием о возможности вступления в договор на стороне арендатора ФИО7) заключен договор № 3939 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 с указание в строке «целевое назначение земельного участка» - «под рестораном».

Пунктом 1.3 договора предусмотрено обременение в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Ставропольский колледж сервисных технологий и коммерции» правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие ему помещения.

Согласно пункту 2.2 договора срок аренды установлен на 10 лет с 11.11.2011 по 10.11.2021.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.09.2014 за номером 26-26-01/103/2014-020, с указанием лица, в пользу которого установлено обременение – ЗАО «Нива».

Согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-20847 данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, вид разрешенного использования «под рестораном».

В границах указанного земельного участка расположен объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 26:12:030111:91 площадью 4627,4 кв.м, инвентарный номер 12283.

В указанном здании расположены, в числе прочих, нежилые помещения с кадастровым номером 26:12:030111:313 площадью 2447,9 кв.м, этаж № 1, № 2, подвал, номера помещений: 40-42, 44, 55, 56, 61, 69-73, 75, 76, 79-82, 118-120, 122-126, 128, 136-139, 223-259, 89, 90, 92-95, 97, 98, 100-117, 141, 260-263, 1-9, 15, 16,18-21, 23-29, 31-36, 38, 140, 216-222, принадлежащие на праве собственности ЗАО «Нива» (запись о государственной регистрации права от 09.04.2013 №26-26-01/004/2013-525).

При этом общество передало в аренду принадлежащие ему нежилые помещения по следующим договорам:

- 01 января 2016 года обществом с индивидуальным предпринимателем ФИО8 заключен договор аренды нежилых помещений № 72, 223, 73 общей площадью 41,6 кв.м для осуществления услуг питания (кафе Суши).

- 18 марта 2018 года обществом с ЗАО «Русская телефонная компания» заключен договор аренды нежилых помещений № 44, 139 общей площадью 39,2 кв.м для розничной торговли мобильными телефонами и радиотелефонами, подключения абонентов к сетям сотовой связи и др.(салон МТС).

- 30 апреля 2018 года обществом с ООО «Социальная Аптека Ставрополь» заключен договор аренды нежилых помещений № 55, 56, 122, 123, 124, 125, 126 общей площадью 94,7 кв.м для осуществления фармацевтический деятельности (аптека).

- 30 апреля 2018 года обществом с индивидуальным предпринимателем ФИО9 заключен договор аренды нежилых помещений № 237, 242 и часть 243, общей площадью 147,0 кв.м для осуществления коммерческой деятельности (магазин канцелярских товаров).

- 30 апреля 2018 года обществом с индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды нежилых помещений № 93, 100 общей площадью 31,6 кв.м под ателье по ремонту и пошиву одежды.

- 30 апреля 2018 года обществом с индивидуальным предпринимателем ФИО10 заключен договор аренды нежилых помещений № 224, 75, 76, 225, 226, 227, 228, 229, 79, 80, 81,82, 40,118, 119, 120, 233, 136, 137, 41,42, 234, 235, 232, 231, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 262, 263 общей площадью 717,3 кв.м для осуществления услуг общественного питания (кафе FAST FOOD, кафе Гироман, а также Кофейня).

Остальные помещения, принадлежащие ответчику, согласно его пояснений заняты руководством самого общества.

14 мая 2018 года комитетом проведено обследование земельного участка, которым установлено, что на земельном участке расположено капитальное строение, используемое под помещения общественного питания, по оказанию медицинских услуг, учебного заведения и обслуживания населения, а также торгово-офисные помещения, что в нарушение статьи 42 ЗК РФ свидетельствует об использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования. По факту осмотра составлен акт от 14.05.2018 с приложением фототаблицы.

Претензией от 01.06.2018 № 08113-4648с, направленной обществу 09.06.2018, комитет предложил устранить нарушения земельного законодательства, а именно: использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

Повторной проверкой, проведенной 27.06.2018 (акт обследования от 27.06.2018), установлено, что ранее выявленные нарушения земельного законодательства не устранены.

Ссылаясь на нарушение требований земельного законодательства, комитет обратился в арбитражный суд.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков, а равно объектов капитального строительства определяются на основе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, входящего в состав правил землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, подпункт 3 пункта 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно представленных в дело сведений Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок с кадастровым номером 26:12:030111:5 в соответствии с картой градостроительного зонирования находится в территориальной зоне Ж-2 «Зона регулирования жилой застройки».

Статьей 45 Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных Решение Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 № 136 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края» (далее – Правила) установлены следующие основные виды разрешенного использования в зоне Ж-2 «Зона регулирования жилой застройки»: среднеэтажная жилая застройка, объекты гаражного назначения, коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование и просвещение, культурное развитие, общественное управление, обеспечение научной деятельности, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт, связь, автомобильный транспорт, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно ответу комитета от 29.06.2018 № 08/15-5869 на обращение общества существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 «под рестораном» соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования – «общественное питание».

07 июня 2018 года общество через Многофункциональный центр г. Ставрополя обратилось с заявлением об установлении соответствия между существующим видом разрешенного использования и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования.

Уведомлением от 03.07.2018 № 08/15-5453с обществу отказано в предоставлении муниципальной услуги со ссылкой на необходимость обращения всех собственников здания с заявлением об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования либо предоставления разрешения на условной разрешенный вид использования. При этом указано, что вид разрешенного использования земельного участка «под рестораном» соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования – «общественное питание».

Настоящий иск направлен на запрет деятельности, фактически осуществляемой на земельном участке и не соответствующей разрешенному использованию и цели предоставления земельного участка в аренду, указанной в договоре аренды, – «под рестораном».

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 указанной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Частью 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) предусмотрено, что в случае, если использование указанных в части 8 данной статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Данная норма носит отсылочный характер и ее содержание подлежит установлению с учетом положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, ограничивающей применение части 10 статьи 36 указанного Кодекса земельными участками или объектами капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Аналогичное ограничение содержится в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, согласно которой земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

При таких обстоятельствах, применение такого способа как запрет на использование земельного участка на основании части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ возможно только в случае если его существующий вид разрешенного использования не соответствует новому градостроительному регламенту.

В данном случае комитет не обосновывает свой иск и не представляет доказательства опасности осуществляемой ответчиком деятельности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под рестораном», соответствующий градостроительному регламенту зоны Ж-2 (предусматривающему в числе основных видов «общественное питание»), поэтому положения части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса не подлежат применению.

Более того, иск основан не на том, что существующий вид разрешенного использования («под рестораном») не соответствует регламенту зоны Ж-2, а на ином несоответствии – несоответствии характера фактически осуществляемой на участке деятельности (торговля, медицинская и образовательная деятельность) виду разрешенного использования земельного участка («под рестораном», т.е. общественное питание).

В этой части суд исходил из следующего.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вместе с тем основным механизмом реализации указанного права арендатором земельного участка является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в частности, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, подпункт 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ допускает защиту прав на землю путем предъявления гражданско-правового иска о запрете действий, нарушающих права на землю (имущественные права на землю).

В силу статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации данная норма подлежит применению и в случае нарушения прав на землю публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальных образований).

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование.

Таким образом, уполномоченный орган, выступающий арендодателем по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе предъявить к арендатору иск о прекращении (запрете) ведения на арендуемом земельном участке деятельности, не соответствующей цели, указанной в договоре аренды (устранение нарушения прав арендодателя путем прекращения использования земельного участка под виды деятельности, не соответствующие договору аренды, соответствует судебной арбитражной практике: постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 и постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.10.2015 по делу № А78-13358/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 по делу № А63-15371/2015).

Между тем, часть нежилых помещений (кадастровый номер помещений 26:12:000000:7464 площадью 2007,5 кв.м, этаж № 1, № 2, № 3, № 4, номера помещений: 142-147, 215, 148, 153, 158-169, 264-267, 170-188, 191-196,268, 197-200, 203-214, 269), расположенных в здании, находящемся на спорном земельном участке, принадлежат на праве собственности субъекту Российской Федерации - Ставропольскому краю (запись о государственной регистрации права от 19.07.2012 № 26-26-01/088-2012-148) и переданы в оперативное управление ГБОУСПО «Ставропольский колледж сервисных технологий и коммерции» (запись от 29.08.2012 № 26-26-01/090/2012-376).

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся, в частности, земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации (абзац 2 пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом спорный земельный участок в силу закона относится к собственности субъекта Российской Федерации – Ставропольского края.

На момент заключения договора аренды часть нежилых помещений уже находилась в собственности Ставропольского края.

Согласно статье 10 Земельного кодекса управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

С учетом изложенного у комитета отсутствовали полномочия на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Согласно статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в той же редакции) ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Отсутствие у комитета прав на спорный земельный участок и связанная с этим недействительность договора аренды означают отсутствие у истца права предъявления гражданско-правового иска, предусмотренного подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ.

Также суд отмечает следующее.

Земельный кодекс предусматривает осуществление органами местного самоуправления муниципального земельного контроля.

Согласно пункту 1 статьи 72 ЗК РФ под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.

Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений (пункт 3 статьи 72 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления с учетом положений данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 72 Земельного кодекса РФ в случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора.

В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, привлечение к ответственности за выявленное нарушение осуществляется в соответствии с указанным законодательством (пункт 8 статьи 72 ЗК РФ).

Таким образом, полномочия на осуществление муниципального земельного контроля сами по себе не предусматривают возможность предъявления органами местного самоуправления иска о запрете использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования. Правовым последствием выявления нарушения земельного законодательства в ходе муниципального земельного контроля является привлечение уполномоченным органом нарушителя к административной ответственности, выдача предписания.

Принимая во внимание изложенное, иск не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский