Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А08-6991/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-6991/2017
г. Белгород
27 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2018 года


Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ОБЩЕПИТ №1" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, расторжении договора и об освобождении нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к ООО "ОБЩЕПИТ №1" о расторжении договора аренды № 346/13 от 05.03.2013 года, заключенного между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ООО «Общепит № 1»; об обязании ООО «Общепит № 1» освободить нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:0000000:0000:14:440:001:000904450:0000:20049, расположенное на 1-ом и 2-м этажах нежилого трехэтажного блочного здания (Дом быта) по адресу: <...>; о взыскании с ООО «Общепит № 1» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области задолженности по арендной плате по договору аренды № 346/13 от 05.03.2013 за период с 24.03.2016 по 31.05.2017 в размере 1 664 712 руб. 00 коп. и пени по договору аренды № 346/13 от 05.03.2013 за период с 24.03.2016 по 17.04.2017 в размере 785 787 руб. 23 коп.

Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились. Учитывая требования ст. ст. 121-123, 156 АПК РФ, а также то, что истец и ответчик извещены надлежащим образом, доказательства извещения приобщены к материалам дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленных истца и ответчика.

В представленном отзыве ответчик пояснил, что 50% от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды подлежит направлению на погашение затрат, вложенных ответчиком в ремонт арендуемого помещения на основании п. 2.2 договора, а следовательно в связи с произведенным ремонтом помещения на сумму 6 966 068 руб. 07 коп. у общества отсутствует задолженность по арендным платежам, в связи с чем, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 05.03.2013 года между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель) и ООО "Общепит № 1" (арендатор) заключен договор аренды № 346/13, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает муниципальное имущество Старооскольского городского округа – нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:0000000:0000:14:440:001:000904450:000:20049 в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 17.04.2012 года, в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования по его назначению, расположенное на первом и втором этажах нежилого трехэтажного блочного здания (Дом быта) по адресу: <...>, для использования под оказание услуг общественного питания (столовая, буфет, ресторан, кафе, бар) (п. 1.1 договора).

Общая сумма арендной платы за пользование имуществом рассчитывается согласно приложению № 1 к договору. Арендатор не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, в соответствии с приложением № 1 к договору. Копии платежных поручений, подтверждающие перечисление арендной платы, арендатор представляет арендодателю не позднее 15 числа следующего месяца (п. 2.1 договора).

На основании п. 2.2 договора стороны возлагают на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества в арендуемом помещении согласно проектно-сметной документации, согласованной с МКУ «УКС» администрации городского округа.

Ежемесячная сумма арендной платы установлена в соответствии с решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 27.08.2009 г. «О внесении изменений в Порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа» и читать:

- 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды – ежемесячная сумма платежа;

- 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды направляется на погашение затрат, вложенных в ремонт арендуемого помещения; размер затрат определяется согласно акту выполненных работ (форма КС-2) по позициям капитального ремонта, согласованному с МКУ «УКС» администрации городского округа.

В случае не представления арендатором вышеуказанных актов выполненных работ (форма КС-2) данный пункт договора не имеет силы.

Договор заключен сроком на 10 лет и действует с 05.03.2013 года до 04.03.2023 года (п. 3.1 договора).

Во исполнение обязательств по договору аренды от 05.03.2013 года № 346/13 истец передал в аренду по акту, а ответчик принял в аренду имущество.

Согласно пункту 5 Приложения № 1 к договору сторонами определен расчет арендной платы за нежилое помещение – ежемесячно: арендная плата – 99 090 руб. В соответствии с п. 2.2 договора аренды о возложении на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества в арендуемом помещении согласно проектно-сметной документации, согласованной с МКУ «УКС» администрации городского округа, установить с 05.03.2013 г. следующие виды арендной платы на срок, рассчитанный в соответствии с суммой затрат пропорционально ежемесячной арендной плате:

Ежемесячная сумма платежа арендной платы 49 545 руб. – 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В дополнительном соглашении от 01.08.2015 года стороны согласовали арендную плату в сумме 118 908 руб. 52 в месяц с 01.08.2015 года.

Как следует из материалов дела, ответчик исполнял обязательства по оплате аренды несвоевременно и не в полном объеме.

В связи с не внесением арендатором арендной платы истец 18.04.2017 года направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора и погашении задолженности.

Однако уведомление было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды и отказ от расторжения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах, статьи 606, части 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ, разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Из материалов дела и условий договоров следует, что сторонами достигнуты все существенные условия договора, не оспоренных арендатором, арендодателем, в судебном порядке, незаконными не признанных, не имеющих разногласий при заключении, в порядке заключенных условий договоров.

Факт пользования арендованным имуществом арендатор не оспаривает, спор относительно предмета договора между сторонами отсутствует.

Наличие у ответчика задолженности по оплате за пользование спорным имуществом в сумме 1 664 712 руб. за период с 24.03.2016 года по 31.05.2017 года подтверждается материалами дела. Доказательств ее оплаты ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что 50% от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды направляется на погашение затрат, вложенных ответчиком в ремонт арендуемого помещения на основании п. 2.2 договора, а следовательно в связи с произведенным ремонтом помещения на сумму 6 966 068 руб. 07 коп. у общества отсутствует задолженность по арендным платежам, отклоняется судом по следующим основаниям.

Пунктом 2.2 договора предусмотрен следующий порядок осуществления расчетов по арендным платежам: 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды – ежемесячная сумма платежа; 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды направляется на погашение затрат, вложенных в ремонт арендуемого помещения; размер затрат определяется согласно акту выполненных работ (форма КС-2) по позициям капитального ремонта, согласованному с МКУ «УКС» администрации городского округа.

Также пункт 2.2. договора содержит условие при котором в случае не предоставления арендатором вышеуказанных актов выполненных работ (форма КС-2) данный пункт договора не имеет силы.

Срок оплаты по договору установлен пунктом 2.1 договора – не позднее 10 числа каждого месяца.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из пунктов 2.1 и 2.2 следует, что положения пункта 2.2 договора применяются при условии предоставления арендатором истцу актов выполненных работ (форма КС-2).

Вместе с тем, доказательств соблюдения требований п. 2.2 договора и предоставления актов выполненных работ истцу ответчиком не представлено.

Следовательно, арендатором утрачено право на осуществление арендных платежей в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 договора.

Доказательств направления представленных обществом в суд актов выполненных работ (форма КС-2) за 2013 год в адрес истца материалы дела не содержат.

Ответчиком также не представлены доказательства направления в адрес арендодателя документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ (акты выполненных работ (форма КС-2)), с целью зачета произведенных затрат на ремонт в счет погашения задолженности по арендной плате, что предусмотрено пунктом 5.2.19 договора.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика задолженности сумме 1 664 712 руб. за период с 24.03.2016 года по 31.05.2017 года является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 785 787 руб. 23 коп. за период с 24.03.2016 года по 17.04.2017 года.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 6.5 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06 июня 2014 года "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик не исполнял обязательства в сроки, предусмотренные договором, требование о взыскании неустойки суд считает обоснованным.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчик не заявил ходатайства об уменьшении размера неустойки, ввиду несоразмерности, расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил.

В отсутствие ходатайства ответчика, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ).

Согласно пункту 77 названного Постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, нарушившими обязательство, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В настоящем споре отсутствуют экстраординарные обстоятельства, допускающие снижение неустойки. Оснований к снижению договорной неустойки, суд не находит, в связи с отсутствием признаков явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, а также длительного периода задолженности ответчика.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 05.03.2013 года № 346/13, заключенного между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа и ООО "Общепит № 1" и обязании освободить помещение и передать его собственнику.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 5.1.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в порядке, предусмотренном законом или договором, письменно предупредив об этом арендатора за один месяц с указанием даты освобождения помещений.

В претензии от 18.04.2017 года истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате. В случае непогашения задолженности предупредил об обращении в суд за защитой муниципальных интересов, расторжением договора аренды и обязанием освободить арендуемое помещение. Уведомление соответствует ст. 619, 452 ГК РФ. Претензия получена ответчиком 19.04.2017 года. Срок предупреждения о расторжении договора истек.

Поскольку претензия осталась без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора на основании ст. 450 и 619 ГК РФ.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчик не выполнил условия договора в установленный срок, а именно, не оплатил арендную плату предусмотренную условиями договора. Истец считает данное нарушение существенным и просил расторгнуть договор.

Ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в суд не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды либо доказательств, возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 614, 619 ГК РФ и условий договора аренды, в котором стороны согласовали размер арендной платы, регулярная неоплата арендных платежей является существенным нарушением условий договора.

Поскольку факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, так же как и факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил, суд приходит к выводу, о том, что нарушение ответчиком условий договора аренды является существенным.

Данные существенные нарушения влекут расторжение договора от 05.03.2013 года № 346/13 в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Общепит № 1» и муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа подлежащими удовлетворению.

Разрешая требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое помещение, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Обязательства прекращаются полностью только при возврате арендованного имущества арендодателю.

Расторжение договора влечет возврат арендодателю арендуемого имущества в силу статьи 622 ГК РФ.

Пунктом 5.2.19 договора предусмотрено, что при истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении арендатор обязан в течении 10 дней с момента прекращения договора сдать имущество арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, передав в том числе произведенные в помещении неотделимые улучшения с возмещением их стоимости, если улучшения были произведены с согласия арендодателя. В случае досрочного расторжения договора по вине арендатора, последний не имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.

Затраты арендатора на неотделимые улучшения произведенные в помещении могут быть зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора в порядке п. 2.2 договора. После окончания срока действия договора арендатор имеет право на возмещение оставшейся части подтвержденных затрат на основании дополнительного соглашения.

Таким образом, оснований занимать нежилое помещение у ответчика не имеется, доказательств возврата помещения истцу по акту в материалы дела не представлено.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 71 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам. Оценив в силу названной нормы доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, поскольку спор доведен до суда по его вине. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. С учетом изложенного, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с ООО "ОБЩЕПИТ №1" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму долга по договору аренды № 346/13 от 05.03.2013 за период с 24.03.2016 по 31.05.2017 в размере 1 664 712 руб. 00 коп. и пени за период с 24.03.2016 по 17.04.2017 в размере 785 787 руб. 23 коп.

Расторгнуть договор аренды от 05.03.2013 года № 346/13, заключенный между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ООО «Общепит № 1».

Обязать ООО «Общепит № 1» в течении 15 дней со дня вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:0000000:0000:14:440:001:000904450:0000:20049, расположенное на 1-ом и 2-м этажах нежилого трехэтажного блочного здания (Дом быта) по адресу: <...>.

Взыскать с ООО "ОБЩЕПИТ №1" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 41 253 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья Ю.И. Назина