Решение от 10 ноября 2025 г. по делу № А60-36130/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-36130/2025
11 ноября 2025 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2025 года Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.И. Глухих, при ведении

протокола судебного заседания помощником судьи О.О. Лабзиным, рассмотрел в судебном

заседании дело № А60-36130/2025

по исковому заявлению Заместителя прокурора Свердловской области в интересах

Туринского муниципального округа в лице администрации Туринского муниципального

округа

к Комитету по управлению имуществом администрации Туринского муниципального

округа (ИНН <***>, ОГРН <***>), СПК "Дружба" (ИНН <***>, ОГРН

<***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, В судебном заседании до перерыва приняли участие представители:

от истца: ФИО1, удостоверение, доверенность от 14.01.2025, диплом;

от ответчика СПК "Дружба": ФИО2, паспорт, доверенность от 11.10.2025,

диплом о высшем юридическом образовании.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены

надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда..

В судебном заседании после перерыва приняли участие представители:

от истца: ФИО1, удостоверение, доверенность от 14.01.2025, диплом.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены

надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заместитель прокурора Свердловской области (далее – истец) в интересах Туринского муниципального округа в лице администрации Туринского муниципального округа обратился в арбитражный суд с исковым заявлением Комитету по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа (далее – ответчик № 1), СПК "Дружба" (далее – ответчик № 2) о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 28.02.2023 № 5ю/23, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа с СПК «Дружба», в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:30:0201008:275. Применении последствия

недействительности сделки, обязав СПК «Дружба» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером 66:30:0201008:275, а Комитет по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа вернуть СПК «Дружба» денежные средства в размере 1 310, 43 руб.

От ответчика СПК "Дружба" в суд поступил отзыв.

От ответчика Комитета по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа в суд поступил отзыв.

От истца в суд поступили возражения на отзыв. От Филиала ППК "Роскадастр" по УФО в суд поступил ответ на запрос суда. От ответчика СПК "Дружба" в суд поступил отзыв.

Истец исковые требования поддержал, ответчик возражал против удовлетворения требований.

В судебном заседании объявлен перерыв на основании ст.163 АПК РФ до 27.10.2025 в 12:30.

После перерыва от ответчика СПК "Дружба" в суд поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, лицо ведущее протокол то же.

После перерыва истец исковые требования поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (выписки из ЕГРН), приобщено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитетом по управлению имуществом администрации Туринского городского округа с СПК «Дружба» на основании ст. 39.1, 39.2, подп. 6 п. 2 ст. 39.3, подп. 2 п. 2 ст. 39.4, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ 28.02.2023 заключен договор купли-продажи № 5ю/23 земельного участка с кадастровым номером 66:30:0201008:275, общей площадью 7 256 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Свердловская область, Туринский район, в 200 метрах от юго-восточной границы села Благовещенское. Цена земельного участка составила 1 310, 43 руб.

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов явилось нахождение на земельном участке нежилого здания – ангара холодного беспривязного содержания крупного рогатого скота на 200 голов с кадастровым номером 66:30:0201008:277, принадлежащего на праве собственности СПК «Дружба», общей площадью 798, 3 кв. м.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 66:30:0201008:275 предоставлен СПК «Дружба» неправомерно, в нарушение требований, установленных ст. 39.3 ЗК РФ, площадь предоставленного в собственность СПК «Дружба» земельного участка 7 256 кв. м, что значительно превышает площадь земельного участка, находящегося под ангаром холодного беспривязного содержания крупного рогатого скота на 200 голов с кадастровым номером 66:30:0201008:277, принадлежащего на праве собственности СПК «Дружба», общей площадью 798, 3 кв. м и необходимую для его эксплуатации, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.


Изучив материалы дела, оценив доводы иска, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены здания, собственникам таких зданий в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Учитывая указанное, довод Администрации о том, что площадь земельного участка из земель сельско-хозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 пункта 2 статьи 39.3. ЗК РФ не ограничена площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, судом признан несостоятельным, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права.

Исходя из положений ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений является делимым.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации


(определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12).

Судом установлено, что СПК «Дружба» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание — ангар холодный беспривязного содержания крупного рогатого ската на 200 голов, площадью 798,3 кв.м., с кадастровым номером 66:30:0201008:227, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Туринский район, в 200 метрах от юго-восточной границы села Благовещенское (далее — Объект).

Государственная регистрация права собственности СПК «Дружба» на Объект произведена 07.06.2019 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости.

Объект расположен на земельном участке сельскохозяйственного назначения площадью 7256 кв.м. с кадастровым номером 66:30:0201008:275, который был предоставлен в аренду СПК «Дружба» по договору аренды № 27 «ю»/18 от 22.06.2018, зарегистрированному 29.06.2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости.

Площадь предоставленного СПК «Дружба» земельного участка значительно превышает площадь расположенного на данном земельном участке объекта ангара и необходимую для его эксплуатации (более, чем в 9 раз).

Таким образом, СПК «Дружба» не обладало исключительным правом на приобретение земельного участка без торгов в указанном размере.

Оснований для предоставления СПК «Дружба» в собственность всего земельного участка в льготном порядке в отсутствие предусмотренной законом процедуры торгов не имелось.

Согласно п. 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.


В силу разъяснений п. 75 указанного постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Заключением договора купли-продажи земельного участка нарушена публичная процедура предоставления земли в собственность, поскольку СПК «Дружба» приобретен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, отсутствует обоснование необходимой площади земельного участка под объект, что направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, на что указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, и Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

Таким образом, необходимыми условиями для получения земельного участка в собственность без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Поскольку на дату обращения СПК с заявлением о приватизации земельного участка (15.02.2023) в границах спорного земельного участка площадью 7256 кв. м на праве собственности находился один объект - ангар холодный беспривязного содержания крупного рогатого ската на 200 голов, площадью 798,3 кв.м., с кадастровым номером 66:30:0201008:227 необходимость предоставления в собственность участка площадью 7256


кв. м м для целей эксплуатации объекта площадью не установлена, следует исходить из отсутствия у СПК права на приватизацию спорного земельного участка в указанном размере.

Доводы ответчика СПК о том, что помимо ангара холодного беспривязного содержаний крупного рогатого скота на 200 голов, площадью 798,3 кв. м (здание с кадастровым номером 66:30:0201008:277) на указанном земельном участке находятся и запроектированы под будущее строительство: - кормоприготовительная; - ангар для укрытия крупного рогатого скота; - здания и сооружения ветеринарного назначения; - автовесы; 4 - пункт технического обслуживания; - сооружения водоснабжения, канализации, электро- и теплоснабжения; - внутренние проезды (с твердым покрытием) с выходом к дорогам общего пользования и внутренние скотопрогоны; - площадки для приема и погрузки скота (располагаются по линии внешнего ограждения вблизи обслуживаемых производственных зданий); - склады кормов и подстилки; - сооружения для хранения и подготовки к использованию навоза; - площадки или навесы для средств механизации; - бытовые помещения для обслуживающего персонала, которые, как указывает СПК, находятся в неразрывной связи с ангаром, судом отклоняются.

Значимым является наличие у СПК объектов недвижимости, для эксплуатации которых требовался участок площадью 7256 кв. м, т.к. площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из функционального использования расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Недвижимым имуществом признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. ст. 130, 131 ГК РФ).

Сведений о наличии у СПК на дату обращения с заявлением о выкупе земли иных объектов недвижимости, кроме ангара, материалы дела не содержат.

Исходя из условий договора купли-продажи, спорный земельный участок предоставлялся в собственность под одним объектом недвижимости с кадастровым номером 66:30:0201008:277 – ангаром холодного беспривязного содержания крупного рогатого скота. При этом, договор купли-продажи, заявление СПК «Дружба» о предоставлении земельного участка не содержат сведений о приобретении земельного участка под иными объектами недвижимости.

Размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации ангара, принадлежащего СПК «Дружба», уполномоченным органом не оценивался.

Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания указанного объекта недвижимости, должна определяться только с учетом вышеуказанного объекта недвижимости – ангара.

В п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Учитывая отсутствие у СПК «Дружба» права на выкуп земельного участка площадью 7256 кв. м, следует признать обоснованным иск прокурора, договор купли-продажи земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным),


заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Таким образом, требование прокурора о признании договора купли-продажи от купли-продажи № 5ю/23 от 28.022023, заключенного ответчиками, недействительным (ничтожным) заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

По общим правилам, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Пунктом 4 оспариваемого договора ответчики предусмотрели, что цена приобретения земельного участка составляет 1310 руб. 43 коп.

СПК «Дружба» произведена оплата, что сторонами не оспаривается, участок передан, регистрация права собственности произведена

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным применение двухсторонней реституции в отношении земельного участка, путем возложения обязанности на СПК «Дружба» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером 66:30:0201008:275, а с Комитета по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) взыскать в пользу СПК «Дружба» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 310, 43 руб. выкупной стоимости.

В связи с вышеизложенным, суд признает требования прокурора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы относятся на ответчиков. Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета.

Вместе с тем, ответчик - Администрация, в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, с ответчика – СПК «Дружба» подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 25 000 руб. 00 коп. (50%).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить. 2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 28.02.2023

№ 5ю/23, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа с СПК «Дружба», в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:30:0201008:275.

2. Применить последствия недействительности сделки. Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись

№ 66:30:0201008:275-66/137/2023-6 от 14.03.2023 о праве собственности СПК «Дружба» на земельный участок с кадастровым номером 66:30:0201008:275.

Обязать СПК «Дружба» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером 66:30:0201008:275.


Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Туринского муниципального округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу СПК «Дружба» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 310, 43 руб.

Взыскать с СПК «Дружба» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 25 000 руб. государственной пошлины.

Судья А.И. Глухих Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.04.2025 9:48:42

Кому выдана Глухих Анастасия Ивановна