Решение от 24 ноября 2020 г. по делу № А57-65/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-65/2020
24 ноября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 23.11.2020

Полный текст решения изготовлен 23.11.2020

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи К.А. Елистратова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

Открытого акционерного общества «Завод «Проммаш», г.Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью «Спектрум», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об обязании возвратить помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, представитель по доверенности от 08.01.2020

от ответчика- ФИО4

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Открытое акционерное общество «Завод «Проммаш» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Спектрум» об обязании ООО «Спектрум» возвратить в ОАО «Завод «Проммаш» помещения, полученные ООО «Спектрум» по договору аренды №3/33 от 01.07.2019 г.; о взыскании с ООО «Спектрум» в пользу ОАО «Завод «Проммаш» арендной платы за время просрочки возврата помещений, полученных по договору аренды №3/33 от 01.07.2019 г. в размере 355 135 руб. 50 коп., за период с 17.11.2019 г. по 25.11.2019 г.; взыскании с ООО «Спектрум» в пользу ОАО «Завод «Проммаш» процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.11.2019 г. по 25.11.2019 г. включительно в размере 252 руб.

В судебном заседании представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд:

- обязать ООО «Спектрум» возвратить в ОАО «Завод «Проммаш» часть помещений (площадью 2485 кв.м.), полученных ООО «Спектрум» по договору аренды №3/33 от 01.07.2019 г., а именно:

- помещение площадью 1103,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже 4-х этажного производственного корпуса общей площадью 5621,3, обозначенного литерой Б1 и помещение площадью 54,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже 4-х этажного производственного корпуса общей площадью 4549,9 кв.м., обозначенного литерой Б2, по адресу: <...>, которые были предметом договора субаренды №74/С от 01.01.2019 г. между "ДНС Ритейл" и ООО "Спектрум";

- помещение площадью 1035 кв.м. на втором этаже в здании по адресу: <...>, которое было предметом договора субаренды помещений №78/С от 01.05.2019 г. между ИП ФИО5 и ООО "Спектрум".

- взыскать с ООО «Спектрум» в пользу ОАО «Завод «Проммаш» арендную плату за время просрочки возврата помещений, полученных по договору аренды №3/33 от 01.07.2019 г. в размере 7 011 307 руб., за период с 17.11.2019 г. по 07.09.2020 г.взыскать ;

- взыскать с ООО «Спектрум» в пользу ОАО «Завод «Проммаш» проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.11.2019 г. по 25.11.2019 г. включительно в размере 148,96 руб.

Представитель ОАО «Завод «Проммаш» поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ООО «Спектрум» возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к следующему..

Как следует из материалов дела, 01.07.2018 г. между истцом - ОАО «Завод «Проммаш» и ответчиком - ООО «Спектрум» был заключен договор аренды № 3/33, в соответствии с которым истец (арендодатель) передал в аренду ответчику (арендатору) нежилые помещения на срок до 01.03.2021 г.

Арендная плата, подлежащая оплате арендатором (ответчиком) состояла из постоянной части арендной платы, составляющей 1 164 056 руб. и переменной части арендной платы, состоящей из потребленных теплоэнергии, электроэнергии, воды, использования грузового лифта, подключения телефона, абонентской платы за телефон (п. 5.1., п. 5.2. договора, Приложение № 3 к договору).

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 14.12.2018 г. к вышеуказанному договору в п. 5.2. и Приложение № 3 к договору были внесены изменения: размер постоянной части арендной платы установлен в сумме 1 183 785,77 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 01.01.2019 г. к вышеуказанному договору в п. 5.2. и Приложение № 3 к договору были внесены изменения: размер постоянной части арендной платы установлен в сумме 947 028,62 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 01.07.2019 г. к вышеуказанному договору в п. 5.2. и Приложение № 3 к договору были внесены изменения: размер постоянной части арендной платы установлен в сумме 1 065 407,19 руб,

В соответствии с п. 5.5. вышеуказанного договора аренды постоянная часть арендной платы вносится арендатором не позднее 5 календарных дней с даты получения счета на оплату за текущий месяц аренды, переменная часть арендной платы оплачивается в течение 5 календарных дней после получения счета-фактуры у арендодателя за прошедший период.

В соответствии с условиями договора оплата производится путем перечисления причитающихся сумм с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя. По желанию арендатора, арендная плата может быть внесена наличными денежными средствами в кассу Арендодателя.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

На основании акта приема-передачи от 01.07.2018 г. нежилые помещения переданы в соответствии с условиями договора аренды.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Начиная с июля 2019 г. ООО «Спектрум» перестало оплачивать арендные платежи, в связи с чем у него сформировалась задолженность по сроку оплаты более 30 дней.

Согласно п. 3.2.3. договора аренды № 3/33 от 01.07.2018 г., в случае невыполнения Арендатором своих обязательств, задержки арендной платы или выплаты за коммунальные услуги более чем на 30 календарных дней, Арендодатель вправе требовать от Арендатора возмещения убытков. В случае, если в течение 10 рабочих дней после вручения Арендатором претензии об оплате за аренду и коммунальные услуги Арендатор не уплачивает необходимые платежи, Арендодатель в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор без выплаты Арендатору компенсации за проведенные им улучшения помещений.

Телеграммой от 29.10.2019 г. ОАО «Завод «Проммаш» потребовало от ООО «Спектрум» погасить имеющуюся задолженность, предупредив, что в противном случае договор аренды будет расторгнут в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно почтового уведомления от 31.10.2019 г., телеграмма руководителю ООО «Спектрум» доставлена не была, поскольку адресат за телеграммой не явился

Таким образом, телеграмма с предупреждением о расторжении договора аренды считается полученной арендатором 31.10.2019 г., а 10-дневный рабочий срок для погашения задолженности ООО «Спектрум» истек 15.11.2019 г.

05.11.2019 г. в адрес ООО «Спектрум» была направлена повторная телеграмма-уведомление о расторжении договора в случае непогашения задолженности по договору аренды до 15.11.2019 г., которая была получена руководителем ООО «Спектрум» 06.11.2019 г.

Указанные телеграммы-уведомления ООО «Спектрум» были проигнорированы.

Поскольку в установленные сроки оплаты от ООО «Спектрум» не поступило, 16.11.2019 г. договор аренды №3/33 от 01.07.2018 г. был расторгнут ОАО «Завод «Проммаш» в одностороннем порядке.

Телеграммой от 19.11.2019 г. ООО «Спектрум» было предложено возвратить помещения полученные по договору аренды №3/33 от 01.07.2018 г в связи с его расторжением 16.11.2019 г. в срок не позднее 22.11.2019 г.

Указанная телеграмма, полученная ООО «Спектрум» 20.11.2019 г., оставлена ответчиком без внимания.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает что единственным видом деятельности ответчика является передача арендованных помещений в субаренду на день предполагаемого одностороннего отказа истца от исполнения договора аренды № 3/33 от июля 2018 года, то есть на дату 16 ноября 2019 года, помещения, указанные в данное договоре переданы в субаренду:

-ИП ФИО6 по договору субаренды помещения № 71 /С от 01 января 2019 года сроком до 30 ноября 2019 года;

-ИП ФИО7 по договору субаренды помещения № 75/С от 01 января 2019 года сроком до 30 ноября 2019 года;

-ИП ФИО5 по договору субаренды помещения № 78/С от 01 мая 2019 года сроком до 31 марта 2020 года;

ООО «Центре Мода» по договору субаренды помещения № 78/С от 01 июня 2019 года сроком до 01 мая 2020 года

-ООО «Бэст Прайс» по договору субаренды нежилого помещения № К1\01-07/2018 от 01 июля И 8 года сроком до 29 июня 2019 года с автоматическим продлением на тот же срок и на тех же условиях.

Ответчик указывает что все договоры субаренды заключенные ответчиком с арендаторами прекратили свое действие 16 ноября 2019 года. При этом субарендаторы оставались и в настоящее время остаются на занимаемых площадях, то есть между данными лицами и истцом заключены договора аренды.

Так же ответчик указывает что 28 февраля 2020 года сотрудником ОАО «Завод «Проммаш» ФИО8 получены ключи от корпуса 47 и корпуса Б по адресу: <...>, то есть от помещений, являющихся предметом договора аренды № 3/33 от 01 июля 2020 года.

Данное обстоятельство исключает обоснованность требования о возврате помещений, так как спор по мнению ответчика отсутствует.

Истец уточняя заявленные исковые требования указывает что после досрочного прекращения договора аренды, в соответствии со ст. 618 ГК РФ, договоры субаренды с указанными субарендаторами были перезаключены напрямую с АО «Завод «Проммаш» (заключены договоры аренды). Фактически, помещения остались во владении прежних субарендаторов, в связи с чем ОАО «Завод «Проммаш» не имеет претензий относительно возврата ему указанных помещений от ООО «Спектрум» после досрочного прекращения договора аренды №3/33 от 01.07.2018 г.

Истец указывает что часть помещений, переданных ООО «Спектрум» по договору аренды № от 01.07.2018 г. истцу до настоящего времени не возвращены, а именно: помещение площадью 1103,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже 4-х этажногопроизводственного корпуса общей площадью 5621,3, обозначенного литерой Б1 ипомещение площадью 54,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже 4-х этажного производственного корпуса общей площадью 4549,9 кв.м., обозначенного литерой Б2, по рзтов. Астраханская, 87 которые ранее сдавались в субаренду ООО «ДНС Ритейл" по договору субаренды № 74/С от 01.01.2019 г.;

Помещение площадью 292 кв.м на первом этаже и 1035 кв.м. на втором этаже в адресу Саратов, ул. Астраханская, д. 87, которые ранее сдавались в субаренду ФИО5 по договору субаренды помещений № 59/С от 01.07.2018 г.

Истец указывает что площадь удерживаемых ответчиком помещений на настоящее время 2 485 кв.м.

Суд исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле приходит к следующему.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Вместе с тем, несоставление сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не может являться единственным основанием для взыскания арендных платежей, в случае доказанности обстоятельств не использования арендатором объекта аренды и доказанности факта уклонения истца от приема помещений.

Кроме того, исходя, из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание возможно только в случае фактического использования ответчиком помещения.

Как установлено судом, в основу требований истца по настоящему делу положено утверждение о том, что ответчик до настоящего времени спорные помещения не возвратил по акту приема-передачи, и указанные помещения ответчиком эксплуатируется.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 421, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", установив факт освобождения арендатором помещения и передачи истцу ключей, принимая во внимании отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии объективных препятствий для приема помещений после прекращения договорных отношений, а также тот факт, что истец заключил договора аренды на часть помещений с третьими лицами, суды пришел к выводу об отказе во взыскании арендных платежей за период с 01.03.2020 года.

Из пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вместе с тем факт пользования ответчиком арендуемым помещением после 28.02.2020 истцом в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан.

Кроме того, суд учитывает что у истца была объективная возможность доступа в спорные помещения и использования их по своему усмотрению.

Таким образом суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований об обязании передать помещения.

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать внесения арендную плату за все время просрочки.

Согласно допсоглашения №1 к договору аренды №3/33 от 01.07.2019 г., размер постоянной части арендной платы составляет 1 183 785 руб. в месяц. Поскольку арендуемая площадь, согласно п. 1.1. договора № 3/33 составляет 4 060,3 кв.м., размер

постоянной части аренды 1 кв.м. составляет 1 183 785 / 4 060,3 = 291,55 руб. в месяц.

Таким образом, за период с 17.11.2019 г. по 28.02.2020 г. размер задолженности за невозвращенные после окончания договора аренды помещения составил 2453.957,54 руб. (291,55 руб.: 31 день х 105 дней х 2485 кв.м.)

Данная сумма и подлежит взысканию. В остальной части иска следует отказать.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 395 ГК РФ изложен в новой редакции, в соответствии с которой за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд проверил расчет истца и согласился с ним.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию проценты по ст. 395 ГК РФ

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Спектрум», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в польз у Открытого акционерного общества «Завод «Проммаш», г.Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 2453.957,54 рублей, проценты в сумме 148 руб. 96 коп. расходы по уплате государственной пошлины в размере 16.107,75 рубля

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Спектрум», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 19.162 рубля 78 копеек.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Завод «Проммаш», г.Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 21.629 рубля 01 копеек.

В остальной части иска отказать

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А Елистратов