Решение от 10 сентября 2020 г. по делу № А46-12718/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А46-12718/2020
10 сентября 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – ООО «Строительные технологии», Общество, заявитель) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, ИНН <***>, ОГРН <***>(далее – Департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании от ООО «Строительные технологии» – ФИО2 (по доверенности от 14.07.2020);

от Департамента – ФИО3 (по доверенности от 29.06.2020),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании недействительным распоряжения от 13.07.2020 № 996, об обязании выдать обществу с ограниченной ответственностью «Строительные технологии» новый договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» сроком на три года.

Определением от 22.07.2020 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 19.08.2020 на 10 часов 50 минут.

Протокольным определением от 19.08.2020 дело признано подготовленным и назначено к судебному разбирательству на 04.09.2020 на 14 часов 35 минут.

05.08.2020 Обществом заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором заявитель просил признать недействительным распоряжение Департамента от 13.07.2020 № 996 и обязать Департамент заключить с ООО «Строительные технологии» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для завершения строительства объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство удовлетворено судом частично, суд уточнил способ защиты нарушенного права Общества в части срока заключения договора аренды земельного участка, а именно: судом приняты к рассмотрению требования заявителя о признании недействительным распоряжения Департамента от 13.07.2020 № 996 и обязании Департамента заключить с ООО «Строительные технологии» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» сроком на три года.

17.08.2020 Департаментом в материалы дела представлен отзыв на заявление, в котором указанное лицо обратило внимание на то, что Обществом при подаче заявления о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 без проведения торгов для завершения строительства вышеуказанного объекта не представлены документы, подтверждающие право собственности на обозначенный объект, в связи с чем заявителю обоснованно отказано в удовлетворении заявления, а также на то, что Общество проинформировано Департаментом об истечении срока действия договоров аренды от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103 и субаренды от 12.01.2011, однако не предприняло действий по оформлению права собственности на незавершенные строительством многоквартирные дома с целью возможности предоставления участка в аренду без проведения торгов в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), в связи с чем основания для удовлетворения требований заявителя отсутствуют.

Департаментом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое судом удовлетворено, указанные документы приобщены к материалам дела.

19.08.2020 от заявителя поступили дополнения к заявлению, в которых Общество ссылается на то, что по смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ Общество имеет право, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства при условии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, при этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора, что также подтверждается пунктом 33 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», следовательно, требования Общества подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель Общества уточненные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Департамента в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление, просил в удовлетворении требований заявителя отказать.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

05.12.2013 департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдал ООО «Строительные технологии» разрешение № RU55301000-1910 на строительство объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» по адресу: <...> дома №№ 1Б, 1В, 1Г общей площадью 20 888 кв.м с привлечением средств участников долевого строительства.

11.06.2020 Управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области составлены заключения №№ 36, 37, 38, согласно которым указанный объект построен и в полной мере соответствует требованиям проектной документации и действующему законодательству.

Для целей строительства указанного выше объекта Обществом заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 от 12.01.2011 с ООО «Зеленая долина», являющимся владельцем земельного участка на основании заключенного с Департаментом договора аренды земельного участка от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103 (с учетом заключенного 01.12.2010 соглашения о перенайме).

В целях получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию и постановки их на государственный кадастровый учёт ООО «Строительные технологии» 18.05.2020 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 без проведения торгов для завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

13.07.2020 распоряжением Департамента № 996 ООО «Строительные технологии» отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 ввиду того, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. На участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который ООО «Строительные технологии» в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

Полагая, что распоряжение Департамента от 13.07.2020 № 996 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Общества, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривает, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что распоряжением Департамента от 13.07.2020 № 996 ООО «Строительные технологии» отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073.

Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. На участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который ООО «Строительные технологии» в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

Вместе с тем согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.

Таким образом, из содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ следует, что Общество вправе, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, поскольку право аренды у заявителя на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4073 возникло до 01.03.2015, при этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Обозначенная позиция подтверждается судебной практикой по спорному вопросу (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 по делу № А46-27734/2016).

Кроме того, согласно пункту 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При чем в указанном нормативном правовом акте, принятом указанным Министерством РФ в пределах его компетенции, прямо указано, что при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Учитывая, что Общество являлось субарендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 на основании договора субаренды, заключенного до 01.03.2015, а также принимая во внимание, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства», фактически принадлежащий заявителю, что следует из содержания заключений №№ 36, 37, 38, выданных 11.06.2020 Управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, суд считает, что заявитель имеет право на заключение с Департаментом договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

При этом доводы Департамента о том, что срок действия договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 от 12.01.2011 истек в связи с истечением срока действия договора аренды от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103, отклоняются судом по следующим основаниям.

Так, согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 по состоянию на 17.08.2020 обременение земельного участка в виде аренды в соответствии с договором аренды от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103 на сегодняшний момент не погашено.

Указанное обстоятельство свидетельствует о сохранении за Обществом права субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073.

Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области от 25.08.2020 по делу № А46-12451/2020, возбужденному по заявлению Общества о признании недействительным отказа департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 07.07.2020 № 09-02/5359, требование заявителя удовлетворено, отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» от 07.07.2020 № 09-02/5359 признан недействительным как не соответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации.

При этом суд также обратил внимание на то, что право субаренды Общества на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4073 зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, с учетом положений пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ и пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ оно сохраняется до государственной регистрации его прекращения.

Учитывая, что государственная регистрация прекращения этого права заявителя не произведена, право субаренды в отношении обозначенного земельного участка за Обществом сохраняется.

Таким образом, учитывая, что Общество является субарендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 на основании договора субаренды, заключенного до 01.03.2015, а также принимая во внимание, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства», суд считает, что основания для отказа Обществу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 отсутствовали.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным распоряжения Департамента от 13.07.2020 № 996.

Частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Из содержания уточненного заявления Общества (с учетом произведенного судом уточнения) следует, что заявитель в качестве способа защиты нарушенного права вследствие отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 просил обязать Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления действий по заключению с ООО «Строительные технологии» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» сроком на три года.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на заинтересованное лицо обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Строительные технологии» путем осуществления действий по заключению с ООО «Строительные технологии» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» сроком на три года.

В связи с удовлетворением требований Общества государственная пошлина в размере 3 000 руб. согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу ООО «Строительные технологии».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования удовлетворить.

Признать недействительным Распоряжение департамента имущественных отношений Администрации города Омска № 996 от 13.07.2020.

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Строительные технологии» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта – «Три 16-этажных жилых дома (строительный номер № 1, № 2, № 3), 1 этап строительства» сроком на три года.

Взыскать судебные расходы с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на уплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.П. Кливер