Решение от 14 октября 2020 г. по делу № А43-47336/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-47336/2019

г. Нижний Новгород «14» октября 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-1043),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам: акционерному обществу «Технопарк «Саров», поселок Сатис Дивеевского района Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

акционерному обществу «Технопарк-Технология», поселок Сатис Дивеевского района Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

акционерному обществу «Саровская Электросетевая Компания», город Саров Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Оценочная компания «Прогресс», Свердловская область, г. Ревда,

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителя АО «Технопарк «Саров» ФИО1, доверенность от 20.06.2019, диплом ВСГ 5335587,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Теруправление) обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Технопарк «Саров», акционерному обществу «Технопарк-Технология», акционерному обществу «Саровская Электросетевая Компания» и просит внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 0738/55 от 01.04.2013, изложив его в следующей редакции:

«3.1 С 01.01.2019 размер арендной платы за участок составляет 3 946 333 (Три миллиона девятьсот сорок шесть тысяч триста тридцать три руб. 00 коп.) рублей в год согласно отчету об оценке № 18/060/65 от 20.08.2018, выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс», на основании государственного контракта № 15-ГК от 25.07.2018»;

3.4 Размер арендной платы изменяется в следующем порядке:

1) Ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем, с предварительным уведомлением арендатора, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции является:

- опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской газете» или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет - портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте Арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендатора посредством почтовой связи.

В связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется арендодателем арендатору, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для арендатора.

Дополнительное соглашение об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.

В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий договор».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Оценочная компания «Прогресс».

Ранее в судебном заседании Теуправление иск поддержала в полном объеме.

АО «Технопарк «Саров» и АО «Технопарк - Технология» в представленных отзывах и их представители устно в судебном заседании иск отклонили, указывая на недостоверность отчета об оценке № 18/060/65 от 20.08.2018, выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс», и на отсутствие обязанности ответчиков вносить изменения в договор в части порядка уведомления об изменении арендной платы.

АО «Саровская Электросетевая Компания» в представленном отзыве просит отказать истцу в согласовании абзаца 2 подпункта 1 пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 01.04.2013 № 0738/555 в редакции, предложенной Теруправлением, и утвердить данный пункт в редакции предложенной ответчиком: «Уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки уровня инфляции является направление арендодателем соответствующего уведомления в адрес арендатора посредством почтовой связи».

После проведения судебной экспертизы от АО «Саровская Электросетевая Компания» поступило ходатайство, в котором ответчик полагает обоснованным размер арендной платы установленный заключением эксперта в рамках судебной экспертизы, против размера арендной платы, предложенного Теруправлением, возражает.

Из материалов дела следует, Теруправление (арендодатель) и арендаторы: ЗАО «Технопарк «Саров», ОАО «Технопарк-Технология», ОАО «Обеспечение РФЯЦ-ВНИИЭФ» (соарендаторы) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.04.2013 № 0738/555 (том 1 листы дела 23 - 34).

В аренду передан земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир юго-западнее п. Сатис, участок № 1/1-1. Почтовый адрес ориентира Нижегородская область, Дивеевский район, с/о Сатисский, кадастровый номер 52:55:0100008:14, площадь 68 594 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Срок аренды - 01.10.2012 по 30.09.2061.

На участке имеются сооружения, согласно акту приема-передачи земельного участка (приложение № 2).

Размер арендной платы равен - 1 272 975 руб. в год (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 3.4 договора).

Размер арендной платы пересматривается в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяц до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в пункте 3.4 договора, не применяется.

В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к настоящему договору (пункт 3.5 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.04.2013.

Дополнительным соглашением от 09.01.2018 стороны увеличили размер ежегодной арендной платы до 1 445 501 руб. 62 коп. с 01.01.2018.

Пункт 3.5 договора исключен.

Пункт 3.4 стороны изложили в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется в следующем порядке:

1) Ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем, с предварительным уведомлением арендатора, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции является:

- опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской газете» или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период:

- размещение на официальном сайте арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление арендодателем соответствующего уведомления в адрес арендаторов посредством почтовой связи.

2) В случае уточнения условий расчета арендной платы, которая рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий договор».

Теруправление в июле 2019 года направило ответчикам предложение заключить дополнительное соглашение к договору от 01.04.2013 № 0738/555, установить в пункте 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 3 946 333 руб. в год с 01.01.2019, согласно отчету об оценке от 20.08.2018 № 18/060/65, выполненному ООО «Оценочная компания «Прогресс» (том 1 листы дела 52 - 89).

От подписания дополнительного соглашения арендаторы отказались, что послужило основанием для обращения Теруправления с иском в Арбитражный суд Нижегородской области.

Теруправление считает, что основанием для внесения изменений в условия договора являются Земельный кодекс Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или в муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) и пункт 3.4 договора.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке от 20.08.2018 № 18/060/65, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс», согласно которому рыночная стоимость права пользования спорным земельным участком составила 3 946 333 руб. в год .

Ответчики указали, что данный отчет об оценке является неверным.

Согласно правовой позиции, изложенную в пункте 2 Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В ходе рассмотрения спора между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы, в связи с чем АО «Технопарк «Саров» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением от 04.03.2020 суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Институт проблем предпринимательства».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке № 18/060/65 от 20.08.2018, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта № 15-ГК от 25.07.2018, представленный истцом в материалы дела, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки?

2. В случае, если отчет об оценке № 18/060/65 от 20.08.2018, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на достоверность результата проведения оценки?

3. Определить рыночную стоимость в год права пользования земельным участком, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир юго-западнее п. Сатис, участок № 1/1-1. Почтовый адрес ориентира Нижегородская область, Дивеевский район, с/о Сатисский, кадастровый номер 52:55:0100008:14, размер земельного участка 68 594 кв.м, по состоянию на дату принятия определения о назначении указанной экспертизы с осуществлением экспертом осмотра земельного участка и составлением соответствующего акта осмотра, с приложением данного акта к экспертному заключению.

В материалы дела поступил отчет ООО «Институт проблем предпринимательства» от 10.08.2020, согласно которому:

1. отчет об оценке № 18/060/65 от 20.08.2018, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс» на основании государственного контракта № 15-ГК от 25.07.2018, представленный истцом в материалы дела, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

2. Нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности повлияли на достоверность результата проведения оценки.

3. Рыночная стоимость в год права пользования земельным участком, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир юго-западнее п. Сатис, участок № 1/1-1. Почтовый адрес ориентира Нижегородская область, Дивеевский район, с/о Сатисский, кадастровый номер 52:55:0100008:14, размер земельного участка 68 594 кв.м, по состоянию на 26.02.2020 составляет 1 126 917 руб. (том 2 лист дела 95).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением № 582 утверждены правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. (пункт 10 Правил № 582).

Судебная экспертиза установила меньшее значение рыночной стоимости права пользования спорным земельным участком, чем предложено Теруправлением в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 0738/55 от 01.04.2013.

При указанных обстоятельствах правовые основания для увеличения годовой арендной платы по договору № 0738/55 от 01.04.2013 до 3 946 333 руб. отсутствуют.

Кроме того, дополнительным соглашением к спорному договору аренды земельного участка, предложенным для подписания истцом, изменён порядок уведомления арендатора об изменении арендной платы.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Истец, заявив требование о внесении вышеназванных изменений в договор, не обосновал и не доказал наличия условий, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), также не представлено.

На основании изложенного исковые требования Теруправления удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате судебной экспертизы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Теруправление и подлежат взысканию в пользу АО «Технопарк «Саров», которое перечислило денежные средства за проведение судебной экспертизы на депозит Арбитражного суда Нижегородской области.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН 5260258667, ОГРН 1095260008172) в пользу акционерного общества «Технопарк «Саров», поселок Сатис Дивеевского района Нижегородской области (ИНН 5216017398, ОГРН 1085254000567) 180 000 рублей судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить ООО «Институт проблем предпринимательства» с депозитного счета суда 180 000 рублей за проведение судебной экспертизы по счету от 10.08.2020 № 206.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова