Решение от 9 декабря 2024 г. по делу № А49-7134/2023

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-7134/2023
г. Пенза
10 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  4 декабря 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 10 декабря 2024 года


Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» (ФИО1 2-й проезд, 27, Пенза г., 440026; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Теплица» (ФИО2 ул., влд 54, Пенза г., 440007; ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ФИО3 ул., 39А, Пенза г., 440600; ИНН <***>, ОГРН <***>), Правительство Пензенской области (Московская ул., д.75, г. Пенза, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области (ФИО3 ул., д.. 156, Пенза г., 440008, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство государственного имущества Пензенской области (2-ой Виноградный проезд, д.30, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участи:

от истца - представитель ФИО4 (доверенность),

от ответчика - представитель ФИО5 (доверенность),

установил:

акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Теплица» об обязании возвратить имущество, арендованное по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 50зем. от 21.05.2018, а именно земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417, площадью 391051 кв.м, адрес объекта: Пензенская область, р-н Пензенский, с/с Саловский.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 28.11.2024 №834/ОП отменен приказ от 15.03.2024 №150/ОП, которым ответчику продлен срок разрешения на строительство до 01.04.2025.

Представитель ответчика в судебном заседании  исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему. Пояснил, что истцом не соблюдены требования по одностороннему отказу от договора аренды, срок разрешения на строительство тепличного комбината продлен до 01.04.2025, а оплата арендных платежей производится до настоящего времени.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в отзыве на иск просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - Правительства Пензенской области в отзыве на иск указал, что ООО «Теплица» в 2020 году в рамках планируемого к реализации проекта «Строительство тепличного комплекса в Пензенском районе Пензенской области» была подана заявка на заключение инвестиционного соглашения для предоставления государственной поддержки в форме налоговых льгот, предусмотренной для организаций сельскохозяйственных товаропроизводителей, в виде снижения ставки по налогу на имущество с 2,2% до 1,4% на срок 4 года. 10.07.2020 между Правительством Пензенской области и ООО «Теплица» заключено инвестиционное соглашение № 4-7а-15/22. В соответствии со ст.11 Закона Пензенской области от 30.06.2009 № 1755-ЗПО «Об инвестициях и государственно-частном партнерстве в Пензенской области» инвестиционное соглашение утверждается Законодательным Собранием Пензенской области. При рассмотрении проекта закона Пензенской области «Об утверждении инвестиционного соглашения Правительством Пензенской области и ООО «Теплица» Счетной палатой Пензенской области по предоставленному ООО «Теплица» пакету документов отмечено ряд замечаний, в том числе об отсутствии подтверждения статуса сельхозпроизводителя в понимании Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства». В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 №264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем 70% за календарный год. Кроме того, Прокуратурой Пензенской области проведена проверка с выездом на место деятельности компании по реализации проекта, в ходе которой установлено отсутствие деятельности инвестора по строительству тепличного комплекса, а также деятельности компании по производству, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции. Инвестором не предоставлены документы, подтверждающие данную деятельность. По результатам проверки Прокуратурой Пензенской области выдано заключение от 24.08.2020 № 22-14/4311-20-205/60001. В соответствии со ст.9 Закона Пензенской области от 01.11.1999 № 171-ЗПО «О порядке подготовки, принятия и вступления в силу законов Пензенской области и постановлений Законодательного Собрания Пензенской области» внесенный на рассмотрение Законодательного Собрания Пензенской области проект закона Пензенской области «Об утверждении инвестиционного соглашения между Правительством Пензенской области и ООО «Теплица» был отозван в связи с необходимостью доработки законопроекта. Согласно п.7.1. инвестиционного соглашения от 10.07.2020 № 4-7а-13/22 соглашение вступает в силу с даты вступления в силу закона Пензенской области об утверждении инвестиционного соглашения. Таким образом, заключенное инвестиционное соглашение не имеет законной силы. Реализацию заявленного инвестиционного проекта в рамках инвестиционного соглашения от 10.07.2020 № 4-7а-15/22 ООО «Теплица» не осуществляет. Обязательства по исполнению данного инвестиционного соглашения у ООО «Теплица» отсутствуют. Государственная поддержка в форме налоговых льгот компании не предоставлялась. До настоящего времени заявка на заключение нового инвестиционного соглашения в Правительство Пензенской области компанией не направлялась. Учитывая изложенное, требования АО «Областной агропромышленный холдинг» к ООО «Теплица» о возврате арендованного имущества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Представитель третьего лица - Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в отзыве на иск указал, что ООО «Теплица» обращалось в Министерство с заявлениями о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство от 05.02.2021 №58-52-4316-2-2021 и разрешения на строительство от 05.02.2021 № 58-524316-2-2021. Оснований для отказа в предоставлении государственной услуги по внесению изменений в разрешения на строительство в связи с необходимостью продления срока действия в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на строительство при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ отнесена к компетенции органов местного самоуправления», утвержденным Приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 23.06.2023 № 23-140, не выявлено, в связи с чем разрешение на строительство от 05.02.2021 №58-52-4316-2-2021 продлено до 22.03.2024, разрешение на строительство от 05.02.2021 №58-524316-2-2021 продлено до 22.03.2024. По состоянию на текущую дату обращений в Министерство с заявлением о предоставлении государственной услуги «Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства» не поступало. Министерство оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда и просит рассмотреть дело без участия представителя.

От представителя третьего лица - Министерства государственного имущества Пензенской области поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Министерство государственного имущества Пензенской области поддерживает исковые требования АО «Областной агропромышленный холдинг» в полном объеме.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ арбитражный суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «Областной агропромышленный холдинг» является собственником земельного участка с кадастровым номером 58:24:0341903:417, площадью 391051 кв.м., местонахождение объекта: Пензенская область, Пензенский сельсовет, Саловский сельсовет.

Согласно Уставу АО «Областной агропромышленный холдинг» единственным акционером общества является субъект Российской Федерации – Пензенская область в лице Министерства государственного имущества Пензенской области.

21 мая 2018 года между АО «Областной агропромышленный холдинг» (Арендодатель) и ООО «Теплица» (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем  по условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование, а Арендатор обязуется принять и уплатить арендную плату в размере, порядке и на условиях, указанных в договоре, земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417, площадью 391051 кв.м., местонахождение объекта: Пензенская область, Саловский сельсовет, для строительства тепличного комбината по выращиванию овощей. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства.

Договор заключен сроком на три года с 21.05.2018 по 20.05.2021 и вступает в силу с момента его подписания (п.3.1. договора).

Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.3.1 договора, согласно Акту приема-передачи земельного участка (п.3.2. договора).

В течение действия договора, после введения в эксплуатацию тепличного комбината по выращиванию овощей и регистрации его в установленном порядке на праве собственности за Арендатором, последний имеет право купить в собственность, а Арендодатель обязан продать ему земельный участок, указанный в п.1.1. договора.

В соответствии с п.4.1 договора размер арендной платы в год составляет 58657 руб. 68 коп., в квартал 14664 руб. 42 коп., в месяц 4888 руб. 14 коп. Арендная плата вносится Арендатором самостоятельно в полном объеме ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, подлежащего оплате (п.4.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.05.2018.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2018.

Исходя из условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года, Арендатор вправе построить на земельном участке предприятие по выращиванию овощей в срок до 20.05.2021 (п.п. 5.3.5 договора) и обязан осуществить строительство и введение в эксплуатацию тепличного комбината  по выращиванию овощей, площадью 10 га (п.п. 5.4.13 договора). Также Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п.п.5.4.2 договора)

01 января 2019 гола сторонами подписано соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года согласно которому  размер арендной платы в год составляет 59651 руб. 88 коп., в квартал 14912 руб. 97 коп., в месяц 4970 руб. 55 коп.

08 декабря 2019 года сторонами подписано соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года которым срок договора продлен на 15 лет с 21.05.2018 по 20.05.2033. Государственная регистрация соглашения произведена 21.01.2020.

В соответствии с п.п.5.1.1. договора, Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Арендодатель также вправе требовать досрочного расторжения договора в 30-дневный срок после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств  в случаях, определенных действующим законодательством (5.1.3 договора).

Согласно п.7.2. договора невыполнение Арендатором полностью или частично условий договора является для Арендодателя основанием его расторжения в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию одной из сторон, по решению суда или по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором. В случае досрочного расторжения по требованию одной из сторон, заинтересованная сторона письменно уведомляет об этом другую сторону за 30 календарных дней (п.7.3 договора).

Из пояснений представителя истца следует, что в адрес ответчика направлялось  письмо №25 от 18.01.2022 и №157 от 16.03.2022 о досрочном прекращении договора аренды в связи с тем, что ответчик не приступил к строительству тепличного комплекса. В адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора аренды, которое ответчик не подписал. В связи с чем, истец 28.04.2022 обратился в суд с иском о возврате земельного участка, делу присвоен номер №А49-4514/2022. Оценив перспективы спора, истец не обеспечил явку своего представителя в два судебных заседания, в связи с чем, определением от 24.11.2022 исковые требования были оставлены судом без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, 2 июня 2023 года сотрудниками АО «Областной агропромышленный холдинг» был произведен осмотр земельного участка сельскохозяйственного назначения, переданного ООО «Теплица» по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года на предмет его использования в соответствии с целевым назначением.

В ходе визуального осмотра комиссией установлено, что земельный участок засеян сельскохозяйственными культурами, строительство тепличного комбината по выращиванию овощей, предусмотренного п.п. 5.4.13 и п.п. 5.3.5 договора не ведется, техника, строительные материалы на земельном участке отсутствуют. В ходе осмотра проведена фотофиксация.

10.05.2023 АО «Областной агропромышленный холдинг» направило в адрес ООО «Теплица» уведомление №318 от 10.05.2023 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года с момента получения данного уведомления в одностороннем порядке, поскольку по состоянию на 04.05.2023 обязательства по договору в части строительства и введения в эксплуатацию тепличного комбината ООО «Теплица» не исполнены.

Указывая на то, что работы по строительству тепличного комбината не произведены, АО «Областной агропромышленный холдинг» направило в адрес ООО «Теплица» уведомление №323 от 11.05.2023 о расторжении договора в одностороннем порядке, указав, что на основании п.2 ст. 450.1 ГК РФ и пунктов 5.1. и 7.2. договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года считается расторгнутым с момента получения ООО «Теплица» настоящего уведомления. В уведомлении также истец указал, что требует вернуть земельный участок в течение трех рабочих дней после прекращения договорных обязательств на основании п.7.4. договора.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года прекратил свое действие  в связи с направлением ответчику уведомлений №318 от 10.05.2023 и №323 от 11.05.2023 об одностороннем отказе от договора, земельный участок ответчиком по акту приема-передачи не возвращен, АО «Областной агропромышленный холдинг» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО «Теплица» об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417, площадью 391051 кв.м, адрес объекта: Пензенская область, р-н Пензенский, с/с Саловский.

В ходе рассмотрения дела, между истцом и ответчиком 25.01.2024 было подписано дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года, согласно которому Стороны признали недействительным (не подлежащим исполнению) односторонний отказ Арендодателя от договора аренды, выраженный в уведомлениях № 318 от 10.05.2023 и № 323 от 11.05.2023 и признали договор аренды действующим.

Кроме того, пункт 5.3.5. договора изложен в следующей редакции: «5.3.5. Арендатор обязан осуществить строительство на земельном участке и введение в эксплуатацию основных объектов тепличного комбината по выращиванию овощей площадью не менее 10 га (Имущественного комплекса) в срок не позднее 23.02.2028 года».

Арбитражным судом также установлено, что после подписания Сторонами указанного дополнительного соглашения, Министерство государственного имущества Пензенской области, действующее в интересах АО «Областной агропромышленный холдинг», обратилось с иском к ООО «Теплица» с требованием признать недействительной сделкой дополнительное соглашение №2 от 25.01.2024 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50зем от 21.05.2018. Арбитражным судом Пензенской области 27.02.2024г. по данному иску возбуждено производство по делу №A49-1728/2024.

Определением от 03.04.2024 производство по делу №А49-7134/2023 по иску АО «Областной агропромышленный холдинг» к ООО «Теплица» о  возврате арендованного имущества было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-1728/2024.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 03.06.2024 по делу №А49-1728/2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024, исковые требования удовлетворены.

Поскольку судебный акт по делу №А49-1728/2024  принят и вступил в законную силу, производство по настоящему делу по заявлению АО «Областной агропромышленный холдинг» определением суда от 03.09.2024 было возобновлено.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 21.11.2024 решение Арбитражного суда Пензенской области от 03.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 по делу № А49-1728/2024 оставлены без изменения.

Рассмотрев материалы дела, и выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд признает исковые требования АО «Областной агропромышленный холдинг» заявленными обоснованно, а доводы ответчика не состоятельными, исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах»).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый п. 2 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указано выше, право на односторонний отказ от договора аренды предусмотрено п.7.3. договора, при этом, заинтересованная сторона письменно уведомляет об этом другую сторону за 30 календарных дней.

Судом установлено, что истец направил 10.05.2023 и 11.05.2023 ответчику два уведомления об одностороннем отказе от договора аренды № 50зем. от 21 мая 2018 по адресу, указанному в ЕГРЮЛ: 440007, <...> влд 54 (отчеты об отслеживании отправления РПО 44000083113981 от 10.05.2023 и РПО 44000083001318 от 11.05.2023, т.4 л.д. 143-145).

Уведомление от 10.05.2023 РПО 44000083113981 ответчиком не получено и 13.06.2023 возвращено отправителю за истечением срока хранения.

Уведомление от 11.05.2023 РПО 44000083001318 ответчиком так же не получено и 14.06.2023 возвращено отправителю за истечением срока хранения.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Ответчик считает, что письма от 10.05.2023 и 11.05.2023 имеют единственную попытку неудачного вручения, при этом в материалах дела отсутствуют дубликаты извещений с отметкой «Неудачная попытка вручения», которые в таком случае выписывается в соответствии с п.20.13 приказа ФГУП «Почта России» от 17.05.2017 №144-п «Об утверждении порядка». Отсутствие в деле дубликатов извещений с отметкой «Неудачная попытка вручения» не дает законных подтверждений того, что письма либо почтовые извещения были доставлены ответчику, а, следовательно, у истца отсутствуют допустимые доказательства доставки писем с уведомлениями либо извещениями ответчику, что является подтверждением не соблюдения порядка по одностороннему расторжению договора аренды от 21.05.2018.

Данные доводы суд считает не состоятельными исходя из следующего.

Доставка (вручение) почтовых отправлений до 1 сентября 2023 г. регулировалась разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014 г. № 234 (далее - Правила № 234). С 1 сентября 2023 г. действуют Правила оказания услуг почтовой связи, утвержденные приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17 апреля 2023 г. № 382 (далее - Правила № 382), содержащие аналогичный раздел III.

В соответствии с пунктом 32 Правил № 234 почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. Извещения о регистрируемых почтовых отправлениях опускаются в почтовые абонентские ящики в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.

В целях повышения качества клиентского сервиса и оптимизации процессов оказания услуг почтовой связи приказом акционерного общества «Почта России» от 21 июня 2022 г. № 230-п утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (далее - Порядок № 230-п).

Как следует из раздела 1 Порядка № 230-п, регистрируемому почтовому отправлению (РПО) присваивается штриховой почтовый идентификатор (ШПИ), который позволяет получать сведения о статусе почтового отправления на официальном сайте Почты России в разделе «Поиск отправлений по трек-номеру» с формированием соответствующего отчета.

Согласно пункту 10.7.2 Порядка № 230-п доставке почтальоном по адресу, указанному на почтовом отправлении, подлежат почтовые отправления категории «Заказное».

В соответствии с пунктом 10.7.14 Порядка № 230-п по ходу движения по доставочному участку почтальон доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам; при невозможности вручить РПО опускает извещение ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Результат доставки-возврата» накладной поименной ф. 16-дп.

По возвращении с доставочного участка в отделение почтовой связи почтальон сдает отчет по результатам доставки в соответствии с Порядком оказания почтальонами услуг почтовой связи и сетевых услуг (пункт 10.7.15 Порядка № 230-п).

После принятия отчета почтальона контролирующее лицо на основании накладных поименных ф. 16-дп с отметками почтальона о причинах невручения, извещений ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, бланков ф. Е1-в «Подтверждение получения») на врученные РПО вносит информацию в ИС (информационную систему) о результатах доставки. Информация о результатах доставки должна быть внесена в ИС в день принятия отчета от почтальона (пункт 10.7.16 Порядка № 230-п).

Следовательно, на основании данного Порядка почтальон должен был предпринять однократную попытку вручения, после чего контролирующее лицо вносит сведения в информационную систему.

В связи с чем, довод представителя ответчика о том, что почтальон должен был предпринять более одной попытки вручения почтовых отправлений, не состоятелен.

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 г. № 234, действующими в спорный период, письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней.

Согласно сведениям, размещенным на сайте Почты России в разделе «Отслеживание почтовых отправлений», почтовое отправление от 10.05.2023 РПО 44000083113981 прибыло в место вручения 11.05.2023; 12.05.2023 сотрудником почтового отделения сделана отметка о неудачной попытке вручения; 13.06.2023 сделана отметка «Возврат отправителю из-за истечения срока хранения» (т.1 л.д.61).

Согласно сведениям, размещенным на сайте Почты России в разделе «Отслеживание почтовых отправлений», почтовое отправление от 11.05.2023 РПО 44000083001318 прибыло в место вручения 12.05.2023; 13.05.2023 сотрудником почтового отделения сделана отметка о неудачной попытке вручения; 14.06.2023 сделана отметка «Возврат отправителю из-за истечения срока хранения» (т.1 л.д.90).

Поскольку адресату оставлялись извещения о поступлении почтового отправления, после опускания извещения в почтовый ящик оператор почтовой связи считается выполнившим свои обязательства и в дальнейшем явка в отделение почтовой связи для получения спорных писем от истца находится в зоне ответственности адресата – ответчика.

Таким образом, довод ответчика о том, что оператор почтовой связи не предпринял мер к надлежащему уведомлению о наличии корреспонденции, не может быть принят судом, так как вопреки ч. 1 ст. 65 АПК РФ это обстоятельство не подтверждено доказательствами.

Ссылка ответчика на  п.20.13 приказа ФГУП «Почта России» от 17.05.2017 №144-п «Об утверждении порядка» согласно которому выписываются дубликаты извещений с отметкой «Неудачная попытка вручения», несостоятельна, поскольку данный документ утратил силу в связи с изданием Приказа ФГУП «Почта России» от 07.03.2019 № 98-п.

Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, довод ответчика о том, что истцом не представлены доказательства того, что ответчик получил уведомления №318 от 10.05.2023 и №323 от 11.05.2023 об отказе от договора аренды № 50зем. от 21 мая 2018 судом отклонены, как несоответствующие материалам дела и нормам действующего законодательства.

Кроме того, в рамках рассмотрения дела по иску истца к ответчику о возврате земельного участка по делу №А49-4514/2022 ответчик также ссылался на неполучение от истца в 2022 году писем и соглашения о расторжении договора аренды. То есть, ответчиком на протяжении нескольких лет не обеспечивалось получение почтовой корреспонденции от истца.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что процедура одностороннего отказа от договора аренды заключенного сторонами, истцом соблюдена.

Уведомления считаются доставленными, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в результате чего они были возвращены по истечении срока хранения. Следовательно, уведомления от 10.05.2023 и от 11.05.2023 считаются доставленными ответчику.

Поскольку неудачная попытка вручения ответчику почтового отправления РПО 44000083001318 была совершена 13.05.2023, следовательно, срок, по истечении которого договор аренды прекращается, должен исчисляться с 14.06.2023.

Уведомления №318 от 10.05.2023 и №323 от 11.05.2023 об одностороннем отказе от договора аренды № 50зем. от 21 мая 2018 соответствуют требованиям ст. 451.1 ГК РФ.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд признает договор аренды № 50зем. от 21 мая 2018 расторгнутым истцом в одностороннем порядке.

Вывод о том, что договор аренды № 50зем. от 21 мая 2018 является прекращенным, также содержится в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 21.11.2024 по делу № А49-1728/2024, в котором указано:

«25 января 2024 года АО «Областной агропромышленный холдинг» в лице его единоличного исполнительного органа – генерального директора ФИО6 подписало с ООО «Теплица» спорное дополнительное соглашение от 25.01.2024 № 2 к прекращенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.05.2018 № 50зем».

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что Администрацией Пензенского района Пензенской области ООО «Теплица» выданы два разрешения на строительство объектов основного назначения тепличного комплекса, расположенного по адресу: Пензенская область, Саловский сельсовет: на производственный корпус разрешение на строительство № 58-524316-2-2021 от 05.02.2021 сроком действия до 01.04.2024; на хозяйственно бытовой корпус разрешение на строительство № 58-524316-3-2021 от 05.02.2021 сроком действия до 01.04.2024. Приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 15.03.2024 №150/ОП внесены изменения в разрешение на строительство от 05.02.2021 № 58- 524316-2-2021, продлив его действия до 01.04.2025. А условиями договора аренды предусмотрено право, а не обязанность построить на земельном участке предприятие по выращиванию овощей в срок до 20.05.2021.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417, площадью 391051 кв.м., предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 50зем. от 21 мая 2018 для строительства тепличного комбината по выращиванию овощей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1).

Из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с положениями абзаца второго статьи 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.).

Проанализировав условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №50 зем от 21 мая 2018 года, и поведение сторон при исполнении его условий, включая переписку, суд пришёл к выводу, что данный договор заключен сторонами с целью строительства ответчиком на земельном участке предприятия по выращиванию овощей в срок до 20.05.2021.

С этой целью ответчиком получено разрешение на строительство, проведена работа по изменению территориальной зоны СХ1 на СХ2, получен градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417, подготовлены 13 разделов Проектной документации «Объекта основного назначения тепличного комплекса», что подтверждается договором №14-20П от 13.06.2020, составлен Технико-экономический отчет по проведению финансово-экономической экспертизы инвестиционного проекта по строительству тепличного комплекса ООО «Теплица» 2815/6041, заключен договор №14к/20 от 28.02.2020 на разработку проекта и строительство котельной, согласован перечень работ по присоединению объекта к электрическим сетям, что подтверждается письмом ООО «Сетевая компания» №1272 от 03.09.2020, получены тех.условия №1 086Г/П/1 от 29.09.2020 на подключения теплицы к газу, что подтверждается письмом АО «Газпром газораспределение Пенза №4188 от 01.10.2020, заключен договор на устройство примыкания к автомобильной дороге регионального значения №8-13/8-с от 19.03.2021, проведены инженерные изыскания земельного участка с определением уровня грунта для отсыпки участка в начале строительства 2023г, разрабатывался Бизнес-планы по строительству теплицы.

Заключив договор аренды №50 зем от 21 мая 2018 года, ответчик принял на себя обязательство по строительству комбината по выращиванию овощей, что следует из волеизъявления сторон при заключении договора и дальнейших действий, предпринятых ответчиком. Таким образом, предоставление земельного участка по договору аренды №50 зем от 21 мая 2018 года является целевым.

Следовательно, изложение в условиях договора п.5.3.5 (о строительстве) в разделе договора о правах Арендатора, не имеет правого значения и не исключает принятую ответчиком на себя обязанность по строительству тепличного комбината по выращиванию овощей.

Вместе с тем, ООО «Теплица» принятые на себя обязательства по договору не выполнило, строительство комбината по выращиванию овощей Арендатором не произведено, не смотря на действия по приготовлению к строительству, принятые ответчиком.

Из материалов дела следует и установлено судом, что полученный ответчиком в аренное пользование земельный участок используется им не в соответствии с теми целями, которые установлены п.1.1. договора аренды.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела истцом доказательствами – актом осмотра земельного участка от 02.06.2023 и приложенными к нему фотографиями, из которых следует, что ответчик использует участок для выращивания сельскохозяйственных культур, что является нарушением условий договора аренды. Факт наличия па спорном земельном участке посевов сельскохозяйственных культур и полного отсутствия результатов строительных работ по созданию тепличного комбината установлен истцом при осмотре земельного участка 02.06.2023.

Ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств строительства тепличного комбината по выращиванию овощей в срок, предусмотренный договором аренды.

Следовательно, в отсутствие доказательств начала фактического строительства тепличного комбината, ссылка ответчика на предпринятые работы по строительству теплицы, выраженные в оформлении и получении необходимой документации, является несостоятельной. Кроме того, указанная ответчиком документация для строительства теплицы была получена им в период 2019-2020г.г., однако фактически строительство теплицы так и не было осуществлено.

Довод ответчика о том, что приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 15.03.2024 №150/ОП продлен срока действия разрешения на строительство до 01.04.2025, судом также отклонен, поскольку Министерством государственного имущества Пензенской области в материалы дела представлена копия  приказа Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 28.11.2024 №834/ОП об отмене приказа  от 15.03.2024 №150/ОП.

Ввиду прекращения действия договора аренды ООО «Теплица» утратило право пользования арендованным имуществом и обязано возвратить его истцу.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 8 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Вышеназванная правовая позиция подлежит применению также и к случаям одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, поскольку влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 1 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Согласно п.7.4 договора при прекращении (расторжении) договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии в течение 3 (трех) дней после прекращения договорных обязательств.

Тот факт, что по состоянию на дату рассмотрения настоящего дела арендованное имущество не возвращено Арендодателю, ответчиком не оспорен.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что до настоящего времени арендованный по договору земельный участок Арендодателю в нарушение условий договора и требований статьи 622 ГК РФ не возвращен, арбитражный суд признает заявленные исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод представителя ответчика о том, что оплата арендных платежей производится в полном объеме и своевременно, что подтверждает действие договора аренды, судом отклонён исходя из следующего.

Из пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.12.2018).

Исходя из приведенных норм (разъяснений), обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду и прекращается после возврата имущества арендодателю. При прекращении действия договора взыскание платы за фактическое использование арендуемого имущества производится в размере, определенном этим договором. Если доказательств возврата арендованного земельного участка после прекращения срока действия договора не имеется, исполнение обязательства по внесению арендной платы нельзя считать прекратившимся. Само по себе истечение срока действия договора аренды не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается (например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит) и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору, а также по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статьи 622, 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Поскольку после прекращения действия договора земельный участок арендодателю не возвращен, следовательно, до указанного момента у арендатора сохраняется обязанность по оплате пользования имуществом, переданным в аренду.

Внесение платы за фактическое пользование земельным участком до момента его возврата Арендодателю не свидетельствует о действии договора аренды после отказа истца от договора в одностороннем порядке.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем материалами дела наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

В данном случае реализация арендодателем права на односторонний отказ от договора предусмотренный п.7.3 договора аренды №50зем от 21.05.2018, не свидетельствует о злоупотреблении правом, на что ссылается представитель ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» удовлетворить. Расходы по оплате государственной пошлине отнести на ответчика.

Обязать  общество с ограниченной ответственностью «Теплица» (ИНН <***>) возвратить акционерному обществу «Областной агропромышленный холдинг» (ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417, площадью 391051 кв.м, адрес объекта: Пензенская область, р-н Пензенский, с/с Саловский, предоставленный по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 50зем. от 21.05.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Теплица» (ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» (ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6000 руб.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г. Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                            С.А. Новикова