Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А03-6278/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-6278/2017
г. Барнаул
22 февраля 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2018 г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск, к обществу с ограниченной ответственностью "Спецобслуживание" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о расторжении договора аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г Бийск, ФИО1, Администрации города Бийска Алтайского края,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, с использованием аудиозаписи, при участии представителей:

от истца – ФИО3 – доверенность от 11.07.2017,

от ответчика – ФИО4 – конкурсный управляющий, ФИО5 – доверенность от 01.02.2017,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Спецобслуживание", в котором просит расторгнуть договора аренды земли № 10ю от 25.02.2016, заключенный между муниципальным казенным учрждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и обществом с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание».

Исковые требования со ссылкой на ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, что являются основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Поскольку ответчик на предложение истца о добровольном расторжении договора не ответил, то истец просит расторгнуть договор в судебном порядке.

Ответчик требование о расторжении договора аренды земли просил оставить без удовлетворения, указывая, что поскольку ответчик признан несостоятельным (банкротом) право аренды по спорному договору включено в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание», следовательно, соответствующий договор не может быть расторгнут. Считает, что требование о расторжении договора аренды земельного участка по своей сути является требованием об исключении имущества из конкурсной массы должника, и должно быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве.

Определением от 03.08.2017 суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земли № 10ю от 25.02.2016 года.

Конкурсный управляющий ответчика ООО «Спецобслуживание» ФИО4 в настоящем заседании пояснил, что не подписывал доверенность от 16.04.2015г. в редакции, где ФИО6 предоставлено право подписывать договоры от имени ООО «Спецобслуживание», но учитывая срок рассмотрения настоящего дела, частичную оплату по договору аренды, не оспаривает данный договор и отказался ходатайствовать о фальсификации доверенности.

Выслушав пояснения истца и возражения ответчика, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

25.02.2016 года между муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание» (арендатор) заключен договор аренды земли № 10ю (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком до 31.01.2060 года земельный участок с кадастровым номером 22:65:014101:152, площадью 231 923 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, г. Бийск, северо-западнее земельного участка с кадастровым номером 22:65:014101:3, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 22:65:014101:30, для эксплуатации действующего полигона твердых бытовых отходов (п. 1.1-1.2 договора).

Договор прошел государственную регистрацию 26.02.2016 года, что подтверждает выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 22/001/015/2017-6925 от 16.05.2017 года.

Договор имеет одновременную силу акта приема-передачи, земельный участок считается переданным арендатору с даты, указанной в п. 2.1 договора – 25.02.2016 года (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора арендные платежи исчисляются с 25.02.2016 года.

Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что земельный участок расположен в кадастровом квартале № 014101. Удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства в данном кадастровом квартале составляет 1 346 руб. 25 коп. за 1 кв.м. в год.

В соответствии с п. 2.3 договора аренды расчёт арендной платы производится арендодателем с учётом процентов, коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае изменения ставок арендной платы за земельный участок уполномоченными органами, изменение размера платы происходит без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. При изменении удельного показателя кадастровой стоимости земли арендодатель производит перерасчет в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к настоящему договору. Информацию об изменении удельных показателей кадастровой стоимости земли арендодатель доводит до сведения арендатора путем опубликования в средствах массовой информации.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная плата вносится арендаторомежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

За время пользования спорным земельным участком у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 31.05.2016 года по 10.11.2017 года задолженность составила 289 988 руб. 80 коп., на дату судебного заседания долг не оплачен, размер задолженности по состоянию на 19.02.2018 г. увеличился.

Из материалов дела следует, что определением суда от 04.09.2014 года по делу № А03-15919/2014 по заявлению Федеральной налоговой службы России возбуждено дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание».

Определением суда от 15.10.2014 года по делу № А03-15919/2014 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15.04.2015 года по делу № А03-15919/2014 общество с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание» (659300, г. Бийск, ул. Революции, 98, ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Определением суда от 07.11.2017 года приостановлено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание» до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего о привлечении к субсидиарной ответственности лица, контролирующих деятельность должника, которое на дату судебного заседания не рассмотрено.

В силу требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земли № 10ю от 25.02.2016 года, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» и обществом с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание».

Пунктом 6.3 договора аренды стороны установили досрочное расторжение договора по основаниям, предусмотренным действующим федеральным законодательством, законодательством Алтайского края и настоящим договором.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя, договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Как следует из материалов, дела ответчик не производил оплату арендной платы, задолженность по арендной плате за период с 31.05.2016 года по 10.11.2017 года составила 289 988 руб. 80 коп., на дату судебного заседания долг не оплачен, размер задолженности по состоянию на 19.02.2018 г. увеличился, чем нарушил условия договора по оплате за пользование земельным участком производить расчеты с арендодателем за пользование земельным участком ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким предупреждением является направленные ответчику претензии № 6201-01 от 17.08.2017, № 2280-01 от 13.04.2017 года о расторжении спорного договора аренды.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут судом, в случае существенного нарушения другой стороной условий договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд соглашается с доводами истца, что длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей являются существенным нарушением условий договора и наносит ущерб истцу, поскольку он лишен возможности получения денежных средств, на которые рассчитывал при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд полагает, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, в связи с чем, на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяет требования истца о расторжении договора аренды.

Довод ответчика о том, что расторжение договора аренды земельного участка, в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку земельные участки подлежат внесению в конкурсную массу и могут быть исключены из нее только в связи с продажей прав на них в установленном законом порядке, отклоняется судом, как несостоятельный, поскольку включение земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верховный суд Российской Федерации в определении от 08.09.2016 года по делу № 309-ЭС16-4636 по данному вопросу указал, следующее.

С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 Постановления № 35 порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 4.1.3 договора аренды земли стороны установили, что арендатор имеет право передавать права и обязанности по данному договору только с письменного уведомления арендодателя.

Доказательств, подтверждающих такое уведомление, ответчиком в материалы дела не представлены.

Более того, как следует из искового заявления, воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику.

При таких обстоятельствах, и в силу вышеприведенных положений закона, принадлежащие ответчику имущественные права по договору № 10ю от 25.02.2016г. не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Поскольку предъявленное истцом требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, основания для его рассмотрения в деле о банкротстве отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

При принятии искового заявления к производству истцом госпошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату госпошлины суд относит на ответчика, поскольку решение принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

расторгнуть договор аренды земли № 10ю от 25.02.2016, заключенный между муниципальным казенным учрждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и обществом с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецобслуживание», г. Бийск в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Зверева