Решение от 6 сентября 2019 г. по делу № А58-6503/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6503/2019
06 сентября 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 22.08.2019.

Мотивированное решение изготовлено 06.09.2019.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) к Администрации муниципального образования "посёлок Нижний Бестях" муниципального района "Мегино-Кангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ИНН 1415010199, ОГРН 1061415002538), открытому акционерному обществу "Сахаавтодор" (ИНН 1435009427, ОГРН 1021401050660) о признании ничтожным (недействительным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным распоряжения, с участием представителей: Прокурора – Птицыной М.Е. по доверенности от 18.06.2019 № 7 (до перерыва), Шульженко М.А. по доверенности от 29.04.2019 № 8-08-2019/889 (после перерыва), Администрации – Дорофеевой Я.В. по доверенности от 10.07.2019, Общества – Прокопьева Д.В. по доверенности от 17.07.2019, установил:


заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) – далее Прокурор, истец обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований от 14.08.2019, принятого протокольным определением от 15.08.2019) к Администрации муниципального образования "посёлок Нижний Бестях" муниципального района "Мегино-Кангаласский улус" Республики Саха (Якутия) - далее Администрация, ответчик 1, открытому акционерному обществу "Сахаавтодор" – далее Общество, ответчик 2 о признании ничтожным (недействительным) договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2019 № 4, заключенного между Администрацией и Обществом и применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на Общество возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1918 и возложения обязанности на Администрацию возвратить Обществу денежные средства в размере 258 236, 74 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 25.01.2019 № 4; о признании недействительным распоряжения от 24.01.2019 № 15.

В обоснование исковых требований Прокурор ссылается на то, что оспариваемый договор является незаконным, т.к. Общество является собственником объекта незавершенного строительства, а не построенного здания либо сооружения, в связи с чем в данном случае пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса не применим; договор нарушает установленный пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений; в данном случае возможно предоставление Обществу указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ; в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, необходимо применение последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на Общество возвратить Администрации земельный участок и возложения обязанности на Администрацию возвратить Обществу денежные средства уплаченные по оспариваемому договору купли-продажи земельного участка; оспариваемое распоряжение главы муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 24.01.2019 № 15 принято при отсутствии правовых оснований, предусмотренных ЗК РФ, т.к. предоставление земельных участков опосредуется не распоряжением, а договором купли-продажи.

Администрация не согласна с исковыми требованиями по основаниям, указанным в дополнении к отзыву от 15.07.2019 (л.д. 122 – 124).

Общество не согласно с исковыми требованиями по основаниям, указанным в отзыве от 07.07.2019 № 202 (л.д. 125 – 126).

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

23.01.2019 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 14:15:130005:1287, на котором расположен объект незавершенного строительства «Котельная ДРСУ» с кадастровым номером 14:15:130005:992, находящийся по адресу: РС (Я), Мегино-Кангаласский улус, <...> который принадлежит Обществу на праве собственности, что подтверждается записью регистрации № 14-14-01/202/2014-455 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.08.2014.

Распоряжением главы муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 24.01.2019 № 15 «О предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором находится объект недвижимого имущества, ОАО «Сахаавтодор» Обществу предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1287.

25.01.2019 во исполнение указанного распоряжения между Администрацией и Обществом заключен договор купли-продажи № 4, в соответствии с которым Обществу предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1287, расположенный по адресу: РС (Я), Мегино-Кангаласский улус, <...> площадью 8 468 кв.м., с видом разрешенного использования «под здание котельной», цена выкупа земельного участка составляет 258 236, 74 рублей.

Вышеуказанный договор в соответствии с пунктом 5.1 является актом приема-передачи земельного участка.

25.01.2019 Общество платежным поручением № 81 оплатило Администрации за земельный участок денежные средства в размере 258 236, 74 рублей.

03.02.2019 зарегистрировано право собственности Общества на указанный земельный участок.

01.03.2019 земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1287 разделен Обществом на 4 отдельных земельных участка с кадастровыми номерами 14:15:130005:1897, 14:15:130005:1898, 14:15:130005:1899, 14:15:130005:1900.

29.05.2019 вышеуказанные земельные участки объединены Обществом в один земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1918.

Ссылаясь на недействительность договора от 25.01.2019, и полагая, что договор нарушает публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц, и недействительность распоряжения от 24.01.2019 № 15, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей прокурора и ответчиков, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992№ 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заключение оспариваемого договора посягает на публичные интересы, нарушает права и законные интересы РФ, муниципального образования «поселок Нижний Бестях», неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Указанное заключается в том, что путем заключения незаконного договора Обществу без проведения торгов предоставлен земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местное самоуправление в Российской Федерации - форма осуществления народом своей власти, самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.

Таким образом, интересы муниципального образования вытекают непосредственно из интересов населения, проживающего на территории муниципального образования. В связи с изложенным, при решении вопроса о наличии нарушения прав и интересов муниципального образования «поселок Нижний Бестях» незаконной сделкой необходимо учесть тот факт, что выбытие земельного участка в нарушение установленного законом порядка, из владения и распоряжения публичного органа к частному лицу – Обществу отвечает исключительно интересам последнего, но не населения. Тем самым, нарушаются законные интересы неопределенного круга лиц - населения муниципального образования «поселок Нижний Бестях».

Кроме того, предоставление Обществу земельного участка без проведения торгов нарушает права неопределенного круга лиц и иных застройщиков, которые могли бы претендовать на получение соответствующих земель в случае проведения аукциона по его предоставлению. Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства не является абсолютным препятствием для предоставления такого земельного участка третьим лицам в случае, если собственник объекта незавершенного строительства в разумные сроки не завершает строительство объекта.

Как следует из материалов дела, основанием для предоставления земельного участка в собственность явилось нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства (здания котельной) с кадастровым номером 14:15:130005:992, принадлежащего на праве собственности Обществу.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, Общество является собственником объекта незавершенного строительства, а не построенного здания либо сооружения.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 03.06.2019, составленного специалистами Администрации, на соответствующем земельном участке действительно расположен объект незавершенного строительства.

Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, что подтверждается многочисленной судебной практикой (определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2018 № 2346-0, определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 № 1640-О, постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.05.2019 № Ф04-1170/2019 по делу № А70-9394/2018).

Из письма главы муниципального образования «посёлок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» РС (Я) от 03.06.2019 № 692 следует, что разрешения на строительство ответчику Обществу не выдавалось.

Суд с учетом вышеуказанных обстоятельств считает, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 14:15:130005:1287 в собственность ответчику Обществу осуществлено при отсутствии установленных законом оснований.

Согласно п. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ.

С учетом вышеуказаннойнормы ЗК РФ оспариваемый договор купли-продажи земельного участка нарушает установленный законом запрет на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений.

Доводы Администрации и Общества о том, что в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект незавершенного строительства относится к объектам капитального строительства, в связи с чем в данном случае применяются положения п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ подлежат отклонению судом.

Положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности предоставления земельного участка в собственность для целей эксплуатации объектов незавершенного строительства, которые в соответствии со статьей 130 ГК Российской Федерации, пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются самостоятельным видом объектов недвижимости.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Определение границ и размеров подлежащего выкупу земельного участка производится с учетом фактически используемой площади земельного участка после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства.

Таким образом, действующее законодательство предписывает предоставлять земельные участки собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без проведения торгов для завершения строительства, но не в собственность.

Суд считает, что в данном случае Администрация имела только право предоставить Обществу спорный земельный участок в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства – котельной.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1287, приобретенный Обществом на основании ничтожной сделки, 01.03.2019 разделен на 4 отдельных земельных участка с кадастровыми номерами 14:15:130005:1897, 14:15:130005:1898, 14:15:130005:1899, 14:15:130005:1900, далее указанные 4 земельных участка 29.05.2019 объединены в один земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1918.

В связи с изложенным, для восстановления положения, существовавшего до заключения незаконной сделки, суд считает, что на Общество необходимо возложение обязанности возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1918, а на Администрацию – возвратить Обществу денежные средства в размере 258 236, 74 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 25.01.2019 № 4.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу пункта 1 статьи 13 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 61 Земельного кодекса РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт субъектов Российской Федерации, а в случаях предусмотренных законом так же нормативный акт не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 61 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению путем признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Оспариваемое Прокурором распоряжение главы муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 24.01.2019 № 15 направлено на возникновение гражданских прав у Общества и заключенный договор купли-продажи № 4 от 25.01.2019 после осуществления 03.02.2019 государственной регистрации повлек возникновение у Общества права собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1287.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53, 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Оценка действительности ненормативных правовых актов о предоставлении земельного участка может быть дана только при разрешении спора о праве на имущество.

В связи с чем, в силу статей 12, 13, 168 ГК РФ оспаривание распоряжение главы муниципального образования «поселок Нижний Вестях» о предоставлении земельного участка от 24.01.2019 № 15 возможно в порядке искового производства.

Оспаривание ненормативного акта без одновременного оспаривания сделки является ненадлежащим способом защиты права.

Заключение оспариваемого договора купли-продажи нарушает права и законные интересы РФ, муниципального образования «поселок Нижний Вестях», неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

Нарушение публичных интересов заключается в том, что вследствие издания незаконного распоряжения между Администрацией и Обществом заключен договор купли-продажи без проведения торгов и земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен в собственность. Выбытие земельного участка в нарушение установленного законом порядка, из владения и распоряжения публичного органа к частному лицу, не отвечает интересам населения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Прокурора полностью, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2019 № 4 и применении последствий недействительности сделки, недействительным распоряжения главы муниципального образования «посёлок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» РС (Я) от 24.01.2019 № 15.

Прокурор, Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

За рассмотрение иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая, что требования предъявлены к двум ответчикам (сторонам сделки), с каждого ответчика по иску подлежит уплате в доход федерального бюджета половина подлежащей уплате государственной пошлины, что составляет 3 000 рублей.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей за рассмотрение настоящего иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать ничтожным (недействительным) договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2019 № 4, заключенный между Администрацией муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) и открытым акционерным обществом «Сахаавтодор» и применить последствия недействительности сделки путем возложения обязанности на открытое акционерное общество «Сахаавтодор» возвратить Администрации муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1918 и возложения обязанности на Администрацию муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) возвратить открытому акционерному обществу «Сахаавтодор» денежные средства в размере 258 236, 74 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 25.01.2019 № 4.

Распоряжение главы муниципального образования «поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 24.01.2019 № 15, проверенное на соответствие Земельному кодексу РФ, признать недействительным.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сахаавтодор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

А.Н. Устинова