Постановление от 21 октября 2025 г. по делу № А50-13258/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-3552/25

Екатеринбург 22 октября 2025 г. Дело № А50-13258/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Суспициной Л. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Риал» (далее - общество «ИУК «Риал», общество) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А50-13258/2024 Арбитражного суда Пермского края.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «ИУК «Риал» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации города Перми (далее – администрация) о взыскании 264 900 руб. рыночной стоимости права требования за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры № 4, площадью 31.8 кв.м. по адресу ул. Карпинского, 49 (кадастровый номер: 59:01:4410601:1538) на дату первой приватизации жилого помещения – 09.08.1993, с индексацией на дату оценки – 07.06.2021, а также 8 000 руб. стоимости изготовления отчета об оценке.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество «ИУК «Риал» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение

суда первой инстанции. По мнению заявителя, судами допущено неправильное применение норм материального права, обязывающих бывшего наймодателя компенсировать непроизведенный капитальный ремонт. Отмечает, что дата приобретения истцом квартиры правового значения для возникновения права на компенсацию не имеет. Кассатор указывает на несоответствие вывода апелляционного суда о приобретении жилья с целью получения необоснованного дохода за счет бюджета от последующего изъятия фактическим обстоятельствам по делу, из которых следует, что спорное жилое помещение было приобретено в рамках хозяйственной деятельности, связанной с управлением недвижимостью. Заявитель ссылается на нарушение судом принципа состязательности сторон и положений об исследовании и оценке доказательств, отметив, что суд фактически сам собирал доказательства по делу, а также вышел за пределы представленных сторонами материалов, кроме того, истец был лишен возможности высказаться по вновь сформулированным доводам суда. Кассатор полагает, что судом допущено неправильное истолкование закона, а именно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, отметив, что ответчик не представил в суд доказательств проведения капитального ремонта ни до, ни после приватизации, не заявил ходатайство о проведении экспертизы. Общество также не согласно с выводом суда о том, что вопрос о подлежащих выплате составляющих стоимости изымаемого помещения не может быть рассмотрен после согласования и получения выкупной цены, ссылаясь на то, что вышепоименованная норма права определяет, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – это обязательный элемент выкупной цены, а не дополнительное условие, подлежащее согласованию; отсутствие ее включения в договор не лишает собственника права на взыскание соответствующей суммы в судебной порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, многоквартирный жилой дом (далее – МКД) по адресу: <...> возведен в 1960 году.

09 августа 1993 года состоялась первая приватизация жилого помещения в МКД, расположенном по адресу: <...>.

ФИО1 на праве собственности принадлежало имущество: однокомнатная квартира № 4, общей площадью 31,8 кв.м., на основании договора безвозмездной передачи квартиры в совместную собственность граждан от 22.02.2000.

Между ФИО1 и обществом «Финансово-строительная компания» заключен договор купли-продажи жилого помещения от 29.02.2008.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 31.01.2018 указанное помещение продано обществу «ИУК «Риал».

На основании Постановления Правительства Пермского края от 24.04.2018 № 217-п «Об утверждении региональном адресной программы по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2022 годы», постановления администрации города Перми от 28.03.2018 № 184 «Об утверждении муниципальной адресной программы по переселению

граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2023 годы», постановления администрации города Перми от 17.10.2018 № 746 «Об утверждении муниципальной программы «Обеспечение жильем жителей города Перми», распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми от 21.06.2021 № 059-11-01-04-495 «Об изъятии жилого помещения по ул. Карпинского, д. 49 Индустриального района города Перми» 07.06.2021 между ООО «ИУК «Риал» и муниципальным образованием «город Пермь» 07.06.2021 заключен договор № 218-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что администрация изымает с согласия собственника в муниципальную собственность однокомнатную квартиру № 4 общей площадью 31,8 кв. м, в том числе жилой площадью 18,6 кв. м, расположенную на 1-м этаже 2-этажного жилого дома № 49 по адресу: <...> а также общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: <...> - далее жилое помещение.

Пунктом 1.4 договора определено, что на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 651 760 рублей 00 копеек и включает в себя:

- 1.4.1 рыночную стоимость жилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 15.03.2021 № 21/390, составляет 1 575 500 руб.;

- 1.4.2 убытки, причиненные Собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):

- 1.4.2.1 стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на проведение оценки от 05.03.2021 № 930/о, составляет 10 000 руб.;

- 1.4.2.2 стоимость услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков согласно отчету (стр. 73-74), составляет 64 800 руб.

- 1.4.2.3 стоимость изготовления технического паспорта согласно договору от 09.03.2021 № 00/ПУ/269 ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» составляет 1 460 руб.

При этом в выкупную стоимость изымаемых жилых помещений не была включена стоимость непроизведенного капитального ремонта.

Согласно техническому паспорту здания по состоянию на 23.02.1998 указано, что в 1993 году проводился капитальный ремонт. Перечень конструктивных элементов здания, по которым производился ремонт, не обозначен. Величина физического износа конструктивных элементов здания по данным технического паспорта на 1998 год составляет от 35% для фундамента до 60% для инженерных коммуникаций.

Полагая, что обществу «ИУК «Риал» как собственнику жилого помещения в доме по указанному адресу, признанному аварийным и

подлежащим сносу, также полагается выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 264 900 руб., общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика в силу закона обязанности по проведению капитального ремонт; правильности расчета истцом размера обязательств ответчика; отсутствия доказательств внесения ответчиком платы.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец, скупая помещения в аварийном доме, преследовал цель получить необоснованный доход за счет бюджета, не вправе был рассчитывать на выполнение ремонтных капитальных работ дома и на вложение муниципалитетом денежных средств в такой ремонт. Суд указал, что вопрос о подлежащих выплате составляющих стоимости изымаемого помещения не может быть рассмотрен после согласования и получения выкупной цены, отметив, что истец как профессиональный участник рынка недвижимости не является слабой стороной и не мог не знать своих прав.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (пункт 1). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 6).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума № 14 судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в

установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что приватизация первой квартиры в жилом доме № 49 по ул. Карпинского г. Перми состоялась 09.08.1993.

Согласно техническому паспорту на указанный жилой дом по состоянию на 23.02.1998, в 1993 году проводился капитальный ремонт.

По данным технического паспорта на 1998 год (через пять лет после даты приватизации первой квартиры) величина физического износа конструктивных элементов указанного здания составляет от 35% для фундамента, до 60% для инженерных коммуникаций.

Как следует из представленного в материалы дела отчета общества «ОценкаКонсалтинг» от 15.05.2024 № 24/1895 об оценке рыночной стоимости права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по спорному жилому помещению составляет 264 900 руб.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание то, что собственником нежилого помещения изначально являлась ФИО1

По договору купли-продажи жилого помещения от 29.02.2008 помещение продано обществу «Финансово-строительная компания».

Далее на основании договора купли-продажи от 31.01.2018 указанное помещение продано истцу.

Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что МКД нуждался в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения – то есть на дату - 09.08.1993, однако право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за истцом лишь 26.02.2018 (согласно выписке из ЕГРН), то есть, когда дом уже нуждался в капитальном ремонте 20 лет (по данным технического паспорта) и 25 лет (с даты первой приватизации), показатель общего физического износа указанного жилого дома на дату приватизации первой квартиры (09.08.1993) составлял 39%, жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на указанную дату.

В случае фактического проведения капитального ремонта величина физического износа конструктивного элемента за пять лет не превышала бы 10%, что, безусловно, отразилось на цене, по которой истец приобрел помещение в состоянии, требующем капитального ремонта, то есть по цене ниже, чем, если бы он приобретал его после проведения капитального ремонта.

Нуждаемость МКД в капитальном ремонте уже более 20 лет к моменту приобретения истцом спорного помещения не явилось для него препятствием для приобретения данного помещения.

Более того, судом учтено, что истцом приобретено 9 жилых помещений в данном доме 18.01.2018 (дело № А50-18311/24), то есть за 2 месяца до опубликования постановления администрации города Перми от 28.03.2018 № 184 «Об утверждении муниципальной адресной программы по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2023 годы», в соответствии с которой дом подлежал расселению в 4 квартале 2018 года (пункт 45).

Учитывая заявленные истцом в ЕГРЮЛ виды деятельности (аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом) суд правомерно исходил из того, что, истец, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, скупая квартиры в доме который однозначно «идет под снос» имел целью получить необоснованный доход за счет бюджета.

В таком случае, истец, приобретая спорное помещение, не вправе было рассчитывать на выполнение ремонтных капитальных работ дома и на вложение муниципалитетом денежных средств в такой ремонт.

Судом принято во внимание, что целью установленного законом возмещения за жилое помещение, является компенсация убытков собственника. Однако в данном случае напротив, истец, приобретя спорное помещение по договору от 31.01.2018 за 1 300 000 руб., и передав ответчику за 1 651 760 руб. очевидно от какого изъятия помещения получил доход, а не убыток.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлены доказательства того, что именно невыполнение органом местного самоуправления обязанности по производству капитального ремонта дома, явилось следствием снижения уровня надежности жилого здания.

Также апелляционным судом отмечено следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение определяется соглашением сторон.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Арбитражный суд в таком случае определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора в суде (раздел VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).

Как следует из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу определения рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как верно указал суд, вопрос определения выкупной цены жилых помещений по договорам с собственниками выкупаемого жилья урегулирован действующим законодательством, конкретные случаи установления выкупной цены жилых помещений могут быть разрешены индивидуально в судебном порядке.

Однако вопрос о подлежащих выплате составляющих стоимости изымаемого помещения не может быть рассмотрен после согласования и получения выкупной цены (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2024 № 309-ЭС23-19967).

В рассматриваемом случае судом установлено, что договор № 218-УЖО- БИ подписан сторонами без разногласий, спора по цене истцом не заявлено.

Таким образом, следует согласиться с выводом апелляционного суда о том, что выкупная цена была согласована, принята истцом, денежные средства по данному договору ответчиком выплачены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно указал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании и понимании норм действующего законодательства применительно к обстоятельствам спора.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А50-13258/2024 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Риал» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи И.А. Краснобаева

Л.А. Суспицина