Постановление от 8 июля 2020 г. по делу № А60-49702/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-1570/20

Екатеринбург 08 июля 2020 г. Дело № А60-49702/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 г. Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: судьи Татариновой И. А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» на мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2019, принятое в порядке упрощенного производства по делу № А60-49702/2019, и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2020 кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» назначена к рассмотрению в судебном заседании с участием сторон на 30 марта 2020 г.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2020 рассмотрение кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» перенесено на 21.04.2020.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 20.04.2020 производство по кассационной жалобе приостановлено в целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2020 на 09.06.2020 назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» и ее рассмотрения по существу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 09.06.2020 судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по рассмотрению кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» отложено на 08.07.2020.


Учитывая отсутствие процессуальных препятствий для рассмотрения кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» в настоящем судебном заседании, суд возобновил производство и рассмотрел кассационную жалобу по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» - Малец В.А. (директор), Коньков К.А. (доверенность от 19.08.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» (далее – общество «СЗ «Регионстройсервис») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации Сысертского городского округа о взыскании неосновательного обогащения в виде: переплаты по договору аренды земельного участка от 01.11.2007 № 07-271 за период с сентября 2016 г. по июль 2017 г. в сумме 5543 руб. 27 коп., переплаты по договору аренды земельного участка от 05.03.2011 № 11-105 за период с сентября 2016 г. по июль 2017 г. в сумме 103 326 руб. 60 коп.

Решением суда первой инстанции от 28.10.2019, рассмотренным в порядке упрощенного производства, предусмотренном главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.12.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «СЗ «Регионстройсервис» просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов об отсутствии у ответчика неосновательного обогащения в виде платы за пользование частями земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:61, занятыми элементами благоустройства придомовой территории многоквартирных жилых домов. По мнению заявителя, суды не учли, что по мере ввода жилых домов в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилые помещения арендатор утратил возможность владения и пользования той частью земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:61, которая предназначена для благоустройства придомовой территории соответствующего многоквартирного дома. Суды проигнорировали довод о том, что многоквартирные жилые дома не могут эксплуатироваться без


придомовой территории, а значит для формирования земельных участков под ними требуется площадь, превышающая площадь земельного участка с кадастровым номером 66.25:2201007:0037. Заявитель отмечает, что суды не мотивировали свою позицию о том, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:61 (под благоустройство придомовой территории многоквартирных жилых домов) препятствует его использованию для формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами с учетом предусмотренных законом процедур изменения вида разрешенного использования и образования земельных участков.

Таким образом, по мнению заявителя, необеспечение арендодателем арендатору возможности владеть и пользоваться земельным участком привело к неосновательному получению арендодателем арендных платежей.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 286 и 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 288.2. названного Кодекса вступившие в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, могут быть обжалованы в порядке кассационного производства по правилам, предусмотренным главой 35, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

В соответствии с частью 3 статьи 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 названной статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Согласно статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Граница и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При рассмотрении спора судами установлено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (арендодатель) и обществом «СЗ «Регионстройсервис» (арендатор, ранее общество «Регионстройсервис») заключены следующие договоры: договор аренды земельного участка от


01.11.2007 № 07-271 в отношении земельного участка площадью 1864 кв. м с кадастровым номером 66:25:2201007:0037 с целевым использованием: под жилые дома многоэтажной застройки; договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 11-105 (в ред. дополнительного соглашения от 28.03.2012) в отношении земельного площадью 6949 кв. м с кадастровым номером 66:25:2201007:61 с целевым использованием: под благоустройство придомовой территории многоквартирных жилых домов.

Земельные участки с кадастровыми номерами 66:25:2201007:0037 и 66:25:2201007:61 предоставлены для строительства многоквартирных жилых домов и благоустройства их придомовой территории соответственно.

Разрешениями от 30.11.2010 № RU 66341000-25 и от 25.07.2011 № RU 66341000-16 введен в эксплуатацию 5-этажный жилой дом с 48 квартирами и встроенными помещениями библиотеки, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, пос. Двуреченск, ул. Озерная, д. 15.

Разрешением от 18.09.2015 № RU 66341000-24-2015 в эксплуатацию введена 3-х этажная секция с 33 квартирами двухсекционного жилого дома, расположенная по адресу: Свердловская область, Сысертский район, пос. Двуреченск, ул. Озерная, д. 15А.

Разрешением от 24.07.2017 № RU 66341000-28-2017 в эксплуатацию введена 5-ти этажная секция с 29 квартирами двухсекционного жилого дома, расположенная по адресу: Свердловская область, Сысертский район, пос. Двуреченск, ул. Озерная, д. 15А.

Судами установлено, что первая регистрация права собственности на жилое помещение в жилом доме № 15 совершена 22.03.2011; первая регистрация права собственности на жилое помещение в 3-х этажной секции жилого дома № 15А совершена 19.02.2016; первая регистрация права собственности на жилое помещение в 5-ти этажной секции жилого дома № 15А совершена 27.12.2017.

Полагая, что в период с апреля 2011 г. по июль 2017 г. истцом внесена излишняя арендная плата за земельные участки, которыми общество «СЗ «Регионстройсервис» фактически не пользовалось, истец обратился в суд с иском о взыскании с администрации неосновательного обогащения.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства настоящего дела, руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суды пришли к обоснованному выводу о том, что с регистрацией права собственности первого лица в многоквартирном доме, секции многоквартирного дома договор аренды земельного участка с обществом «СЗ «Регионстройсервис» прекратился в соответствующей части, у истца после ввода в эксплуатацию и первой регистрации права собственности на квартиру в указанных секциях сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома и,


соответственно, сохранилось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду, за исключением той части земельного участка, которая необходима для использования владельцами квартир.

С учетом изложенного суды верно признали, что обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в части, занятой объектом недвижимости, право собственности на который перешло к покупателю (покупателям) квартиры, у общества «СЗ «Регионстройсервис» прекратилось.

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что взимание арендной платы за всю площадь земельного участка не может быть признано обоснованным, полученная в необоснованном размере арендная плата является неосновательным обогащением ответчика.

Вместе с тем, суды признали, что факты пользования ответчиком частями земельного участка, определения их площадей являются предметом отдельного доказывания. Суды обоснованно отметили, что для определения размера арендной платы надлежит дифференцировать плату за часть земельного участка, необходимую для продолжения строительства, а также за часть земельного участка, занятую соответствующим многоквартирным домом, секцией с учетом принадлежности одной из квартир иному лицу, с точным указанием площади каждой части участка, используемой именно обществом «СЗ «Стройрегионинвест».

Суды исследовали представленные истцом в обоснование соответствующих площадей земельных участков проектную документацию, генплан.

Исследовав утверждение истца о том, что в связи с регистрацией права собственности на квартиры происходило прекращение арендных отношений с истцом в отношении частей земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:61 и земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:0037, суды установили следующее.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры аренды, выявив, что земельный участок с кадастровым номером 66:25:2201007:61 имеет вид разрешенного использования - под благоустройство придомовой территории многоквартирных жилых домов, предоставлен в аренду под благоустройство придомовой территории многоквартирных жилых домов, является смежным по отношению к участку, на котором расположен объект капитального строительства, следовательно земельный участок с кадастровым номером 66:25:2201007:61 не может входить в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения в связи с вышеуказанными обстоятельствами арендных отношений с ответчиком в отношении соответствующих частей земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:61.


При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:61 с учетом ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности не прекращен, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований общества «СЗ «Регинстройсервис» о взыскании с администрации неосновательного обогащения.

Относительно земельного участка с кадастровым номером 66:25:2201007:0037 суды пришли к верному выводу о неправомерности взимания с общества «СЗ «Регионстройсервис» платы за пользование частями земельного участка, занятыми многоквартирными жилыми домами, введенными в эксплуатацию, где проведена государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме.

С учетом представленных истцом и не оспоренных ответчиком данных о соответствующей площади для каждой секции дома суды установили, что за спорный период сумма переплаты составила 5543 руб. 27 коп. Однако, учитывая, что согласно уточненному исковому заявлению истец указал на уменьшение суммы задолженности ответчика на сумму встречных однородных требований в размере 5771 руб. 04 коп., суды пришли к выводу о том, что у ответчика перед истцом отсутствует задолженность в виде переплаты.

Ссылка истца на то, что земельный участок по площади многоквартирного дома подлежит формированию из двух земельных участков с кадастровыми номерами 66:25:2201007:0037 и 66:25:2201007:61, являлась предметом исследования суда апелляционной инстанции, получила надлежащую правовую оценку суда, оснований для непринятия которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2019, принятое в порядке упрощенного производства по делу № А60- 49702/2019, и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстройсервис» – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия, обжалованию в соответствии с частью 3 ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит.

Судья И.А. Татаринова