Решение от 12 сентября 2024 г. по делу № А40-98903/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-98903/24-83-380
г. Москва
13 сентября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2024 года


Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Сорокина В.П. (шифр судьи 83-380), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елпаевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО АПМ "Аврора-Проект" (ИНН <***>) к ППК "Фонд развития территорий" (ИНН <***>) о признании обязательств по договору № ЛС6-мм-П-12 от 27.01.2022 участия в долевом строительстве помещения П-12 по передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям неисполненными; признании одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору недействительным; признании ничтожными последствий подписания в одностороннем порядке одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору; обязании передать объект долевого строительства по передаточному акту, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, взыскании неустойки за период с 01.07.2023 по 15.04.2024 в размере 124 460 руб. 27 коп.,

Третьи лица: АО "Крокус" (ИНН <***>), ООО "Технический заказчик фонда развития территорий" (ИНН <***>), АО "БТИ РТ" (ИНН <***>).

при участии:

от истца –  ФИО1 на основании доверенности от 22.05.2024

от ответчика –  не явился, извещен.

от третьих лиц –  не явились, извещены. 



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику о признании обязательств по договору № ЛС6-мм-П-12 от 27.01.2022 участия в долевом строительстве помещения П-12 по передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям неисполненными; признании одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору недействительным; признании ничтожными последствий подписания в одностороннем порядке одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору; обязании передать объект долевого строительства по передаточному акту, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, взыскании неустойки за период с 01.07.2023 по 15.04.2024 в размере 124 460 руб. 27 коп. ( с учетом принятых в порядке ст.49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, спор рассматривается в отсутствие указанных лиц  в порядке ст.ст.123,156 АПК РФ. В отзыве, представленном в материалы дела, ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, ссылается на действие моратория и необходимость применения ст.333 ГК РФ.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме.

Исследовав письменные доказательства, заслушав представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает приобретение и осуществление юридическими лицами своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, гарантирует свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из материалов дела усматривается, что 27 января 2022 года между ООО АПМ «АВРОРА-ПРОЕКТ» (ИНН <***>) (далее именуемое Участник долевого строительства/Истец) и Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>) - в настоящее время Публично-правовая компания «Фонд развития Территорий» (далее именуемое Застройщик/Ответчик) заключен договор №ЛС6-мм-П-12 участия в долевом строительстве машино-места 12 (далее - Договор) - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РФ Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, село Николо-Урюпино, Жилой дом 6, по которому Истцу должно быть передано машино-место под условным номером II-12 на - 1 (минус первом) этаже проектной общей площадью 13,78 кв.м. Публично-правовая компания «Фонд развития Территорий» приняла на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства указанное машино-место по передаточному акту не позднее 17.07.2022, а ООО АПМ «АВРОРА-ПРОЕКТ» принять объект и оплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 4.1. Договора цена машино-места № П-12 составляет 804 700,00 (восемьсот четыре тысячи семьсот) рублей за 13,78 м2 (проектная площадь).

Указанная сумма была перечислена Истцом полностью 27.01.2022 по аккредитиву №852/221RF, банк-эмитент АО «БанкДом.РФ», банковский ордер от 22.02.2022 №06812.

31.03.2023 Ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-11-23631-2023.

В соответствии с Техническим планом от 20.03.2023 построенному зданию присвоен адрес: Российская Федерация, 143421, Московская область, г.о Красногорск, <...>.

30.01.2023 письмом № 15 Истец в адрес Ответчика направил требование о передаче машино-места П-12 в связи с нарушением последним сроков строительства объекта долевого строительства.

Письмом от 06.03.2023 № 08-7859-АС Ответчик сообщил о завершении строительства объекта II квартал 2023 года.

05.05.2023 письмом № 70 Истец повторно направил требование Ответчику о передаче машино-места П-12.

15.05.2023 на основании уведомления Ответчика о готовности передачи жилого помещения № 18648 ООО АПМ «АВРОРА-ПРОЕКТ», об увеличения площади объекта долевого строительства до 14,4 м2 (получено уведомление 19.06.2023) было приглашено на осмотр и приемку машино-места П-29.

07.07.2023 платежным поручением № 412 Истец произвел окончательный взаиморасчет в размере 36 205,66 рублей.

В результате осмотра 17.07.2023 года качества выполненных строительно-монтажных, отделочных и монтажных работ, машино-места, расположенного по адресу: 143421, Московская область, г.о Красногорск, <...>. выявлены следующие дефекты (недостатки): вход с придомовой территории в подземную автомобильную парковку блокирует железобетонная плита; ступени лестничных пролетов не имеют проектного покрытия; протечка воды по всей территории паркинга, в лифтовой зоне; уровень воды на территории машино-места на дату осмотра составлял 1 -2 см от уровня покрытия; повышенная влажность, грибок на стенах, осыпающаяся штукатурка по всему периметру паркинга.

Таким образом, Ответчиком нарушены условия Договора, а именно нарушен срок передачи объекта долевого строительства.

Выявленные недостатки машино-места И-12 препятствуют Истцу принять его и зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на него.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в статье 7 Закона об участии в долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нём вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

31.07.2023 Истец письмом № 81 в адрес Ответчика направлен отказ в приемке машино-места № П-12 по результатам осмотра качества выполненных строительно-монтажных, отделочных работ с требованием устранения выявленных недостатков, а именно: устранить выявленные недостатки машино-места при осмотре 17.07.2023; уведомить о результатах устранения недостатков, выявленных ООО АПМ «АВРОРА-ПРОЕКТ» при осмотре машино-места 17.07.2023; направить в адрес ООО АПМ «АВРОРА-ПРОЕКТ» уведомление о повторном осмотре Объекта и приступить к его скорейшей передаче Участнику долевого строительства.

28.08.2023 в адрес ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» направлено письмо № 08-32503-АР от Публично-правовая компания «Фонд развития Территорий» об осуществлении проверки доводов, указанных ООО АПМ «АВРОРА-ПРОЕКТ» сроком до 11.09.2023.

О результатах проверки Истец не уведомлен, Акт/Протокол об устранении недостатков не составлены, уведомление о повторной приемке машино-места не получено.

16.11.2023      Истец письмом № 87 направлено повторное требование об устранении недостатков при приемке маши-места П-12 по результатам осмотра качества выполненных строительно-монтажных, отделочных работ с требованием устранения выявленных недостатков.

22.01.2023      Истец письмом № 92 направлено очередное требование об устранении недостатков при приемке машино-места П-12 по результатам осмотра качества выполненных строительно-монтажных, отделочных работ с требованием устранения выявленных недостатков.

22.01.2024      Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, 11.03.2024 письмом № 02-1/11-5127. Ответчиком в адрес Истца направлен односторонний акт о передаче машино-места П-12 от 13.03.2024 с указанием основания составления акта: уклонение участника от принятия помещения по Договору.

           В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

          Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п.5 ст. 8 названного Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 6 ст. 8).

Ответчик не направлял Истцу повторно извещение о готовности передачи машино-места П-12.

Истец не уклонялся от исполнении своих обязательств но заключенному Договору.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая сделка (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункты 71, 73 постановления от 23 июня 2015 года №25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как указано в пункте 86 постановления от 23 июня 2015 года №25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Разрешая спор по существу, суд руководствуясь положениями статей 10, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений в пунктах 1, 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив представленные в материалы дела доказательства, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, проанализировав условия спорного договора, не выявив фактов нарушения прав или охраняемых законом интересов истца, наступления для него неблагоприятных последствий, не находит оснований для удовлетворения требований истца в части признании обязательств по договору № ЛС6-мм-П-12 от 27.01.2022 участия в долевом строительстве помещения П-12 по передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям неисполненными; признании одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору недействительным; признании ничтожными последствий подписания в одностороннем порядке одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве исследованы судом и признаны несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с п.6. ст. 8. ФЗ №214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Указанная норма носит диспозитивный характер и предоставляет право Сторонам выбор установить порядок урегулирования спора иным способом в Договоре.

Пунктом 6.4. Договора №ЛС6-мм-П-12 участия в долевом строительстве Стороны пришли к соглашению, что в случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий Договора и/или технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранении недостатков в течение 45 (сорока пяти) календарных дней с момента получения Застройщиком письменного требования. В случае, если Застройщик не устранит недостатки в вышеуказанный срок, Участник долевого строительства будет вправе воспользоваться правами, предусмотренными положениями подпунктов 2, 3 части 2 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату подписания Договора. Обязательное требование составления акта о несоответствии объекта долевого строительства Договором не предусмотрено, достаточно требования Участника долевого строительства.

Истец неоднократно письменно требовал устранения выявленных недостатков Объекта долевого строительства в соответствии с условиями заключенного Договора.

Однако в нарушении п.6.4. заключенного Договора Ответчик требования Истца не удовлетворил, а составление одностороннего акта о передаче машино-места от 13.03.2024 к договору от 27.01.2022 №ЛС6-мм-П-12 неправомерно.

В соответствии с частью 3 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров. отсутствие у должника необходимых денежных средств. Ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по Договору с 17.07.2022.

В соответствии с ч. 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов н иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования. Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Так, неустойка за период с 01.07.2023 но 15.04.2024 (290 дней просрочки) составила -124 460,27 рублей.

Истцом   при   расчете   неустойки   учтен   период   моратория   установленного Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, поскольку заявленная истцом ко взысканию неустойка, по мнению ответчика, является чрезмерной.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Судом также учитывается, что размер неустойки был согласован сторонами в договоре, заключая который, Ответчик действовал по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Таким образом, при заключении рассматриваемого договора Ответчик знал о наличии у него обязанности выплатить истцу неустойку в согласованном размере в случае просрочки оплаты выполненных работ. Каких-либо возражений относительно размера неустойки и порядка ее начисления Ответчиком при подписании договора заявлено не было.

Согласованный сторонами в договоре размер неустойки, установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки, чем ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком Российской Федерации, сама по себе не влечет с неизбежностью необходимость применения ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика, в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 8, 9, 27, 49, 64-68, 71, 75, 110, 112, 119, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319, 332 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ИНН <***> ОГРН <***>) передать ООО АПМ "Аврора-Проект" (ИНН <***>) объект долевого строительства (машино-место) по договору от 27.01.2022 №ЛС6-мм-П-12, качество которого соответствует условиям договора от 27.01.2022 №ЛС6-мм-П-12.

Взыскать с Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ООО АПМ "Аврора-Проект" (ИНН <***>)неустойку в размере 124 460 руб. 27 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 734 руб.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                  В.П. Сорокин