Решение от 25 января 2018 г. по делу № А19-19881/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-19881/2017 «25» января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 января 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 25 января 2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гришиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ГЛАВЫ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА ФИО1 (ОГРНИП 308384505700094, ИНН <***>, адрес: 669479, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАХТАЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 669468, Иркутская область, Аларский район, с. Бахтай, площадь Ербанова, д.1)

1. об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на здание машинного двора, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 4 133 кв.м.; здание машинно-технической мастерской, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 6 804 кв.м.; здание зерносклада, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 2 916 кв.м.;

2. заключить договоры купли-продажи здания машинного двора, здания машинно- технической мастерской, здания зерносклада в редакциях, утвержденных предварительными договорами от 01 июня 2016 г.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, от ответчика: представитель не явился,

установил:

Первоначально Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Бахтай» об обязании оформить здание машинного двора, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 41343 кв.м.; об обязании оформить здание машинно- технической мастерской, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 6804 кв.м.; об обязании оформить здание зерносклада, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 2916 кв.м.; о заключении договора купли-продажи здания машинного двора, здания машинно-технической мастерской, здания зерносклада в редакциях, утвержденных предварительными договорами от 01 июня 2016 года.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил предмет заявленных исковых требований, просил обязать Общество с ограниченной ответственностью «Бахтай» зарегистрировать право собственности на здание машинного двора, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 4133 кв.м., здание машинно-технической мастерской, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 6804 кв.м, здание зерносклада, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 2916 кв.м, а также обязать ответчика заключить договоры купли-продажи здания машинного двора, здания машинно-технической мастерской, здания зерносклада в редакциях, утвержденных предварительными договорами от 01 июня 2016 года.

Уточнения заявленных исковых требований судом приняты.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представителя для участия в судебном заседании не направил. В обоснование заявленных исковых требований указал следующее.

Между истцом и ответчиком 01 июня 2016 года заключены предварительные договоры о купле-продаже задания машинного двора, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4133 кв.м.; здания машинно-технической мастерской, расположенного по адресу: <...>. Общей площадью 6804 кв.м.;

здания зерносклада, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, с. Жлобино, ул. Подгорная, д. 2, общей площадью 2916 кв.м.

Обязательство по оплате вышеуказанных объектов выполнено истцом в сроки, предусмотренные предварительными договорами.

Как указал истец, указанные объекты недвижимого имущества на момент заключения предварительных договоров не являлись собственностью ответчика, но по представленным ответчиком истцу документам – протокол № 718-ОАОФ/2 о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества находящегося в процедуре банкротства Сельскохозяйственного производственного кооператива «Бахтайский» от 11 июня 2012 года, договор купли-продажи имущества, объекты находились на стадии оформления. По этой причине с ответчиком были заключены предварительные договоры, в которых были согласованы сроки регистрации объектов недвижимости.

Однако обязанность по государственной регистрации недвижимости, а также по заключению основных договоров ответчиком не выполнена.

Ссылаясь на то, что ООО «Бахтай» не осуществляет государственную регистрацию спорных объектов недвижимого имущества и не заключает основные договоры купли- продажи данных объектов, ГФХ ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

ООО «Бахтай», извещенное надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, отзыв по существу заявленных исковых требований не представило.

Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Бахтай» (Сторона-1) и Главы КФХ ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор № 1 от 01 июня 2016 года купли-продажи здания машинного двора (с условием о предоплате), по условиям которого стороны договоры о заключении в будущем договора купли-продажи здания машинного двора (далее – основной договор), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4133 кв.м. (далее – здание), по которому Строна-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 – Покупателем здания.

В соответствии с пунктом 1.2 договора здание принадлежит Стороне-1 на праве собственности, свидетельство о праве собственности будет получено Стороной-1 не позднее 31 декабря 2016 года, кадастровый номер 85:01:070101:756.

Сторона-1 гарантирует, что передаваемое здание свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.4 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязались заключить основной договор в срок до 31 мая 2017 года.

Цена здания составляет 1 000 000 руб. Сторона-2 производит предварительную оплату в размере 1 000 000 руб. в течение 30 дней с даты заключения предварительного договора (пункты 2.2 и 2.3 предварительного договора).

В соответствии с условиями пункта 2.2 договора Строной-2 переданы Стороне-1 денежные средства в сумме 1 000 000 руб., о чем стороны составили акт приема-передачи денежных средств от 24 июня 2016 года

01 июня 2016 года между ООО «Бахтай» (Строна-1) и Главой КФХ ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор № 2 купли-продажи здания машинно- технической мастерской (с условием о предоплате), согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи здания машинно- технической мастерской (далее – основной договор), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 6804 кв.м. (далее – здание), по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 – покупателем здания.

В силу пункта 1.2 договора здание принадлежит Стороне-1 на праве собственности, свидетельство о праве собственности будет получено Стороной-1 не позднее 31 декабря 2016 года, кадастровый номер 85:01:070101:757.

При этом Сторона-1 гарантирует, что передаваемое здание свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 предварительного договора основной договор стороны обязались заключить в срок до 31 мая 2017 года.

Цена здания составляет 600 000 руб. Сторона-2 производит предварительную оплату в размере 600 000 руб. в течение 30 дней с даты заключения предварительного договора (пункты 2.2 и 2.3 предварительного договора).

Денежные средства, предусмотренные пунктом 2.2 договора, переданы Стороной-2 Стороне-1 в сумме 600 000 руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 24 июня 2016 года.

Кроме того, между ООО «Бахтай» (Сторона-1) и Главой КФХ ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор № 3 от 01 июня 2016 года купли-продажи здания зерносклада (с условием о предоплате), согласно которому стороны договорились

о заключении в будущем договора купли-продажи здания зерносклада (далее – основной договор), расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, с. Жлобино, ул. Подгорная, 2, общей площадью 2916 кв.м. (далее – здание), по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 – покупателем здания.

В силу пункта 1.2 договора здание принадлежит Стороне-1 на праве собственности, свидетельство о праве собственности будет получено Стороной-1 не позднее 31 декабря 2016 года, кадастровый номер 85:01:070101:163.

При этом Сторона-1 гарантирует, что передаваемое здание свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.4 предварительного договора предусмотрено заключение сторонами основного договора в срок до 31 мая 2017 года.

Цена здания составляет 1 000 000 руб. Сторона-2 производит предварительную оплату в размере 1 000 000 руб. в течение 30 дней с даты заключения предварительного договора (пункты 2.2 и 2.3 предварительного договора).

Строной-2 на основании актами приема-передачи денежных средств от 24 июня 2016 года переданы Стороне-1 в сумме 1 000 000 руб., что подтверждается актом приема- передачи денежных средств от 24 июня 2016 года.

Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями послужило уклонение ответчика от заключения основных договоров купли- продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества, а также неосуществление ответчиком действий по регистрации права собственности на спорные объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предложение заключить договор позже установленного срока уже не имеет правового значения и контрагента нельзя понудить к заключению основного договора через суд.

Как следует из материалов дела, основные договоры должны быть заключены в срок не позднее 31 мая 2017 года (пункты 1.4 предварительных договоров от 02 июня 2016 года №№ 1, 2 3).

Между тем доказательств направления истцом в адрес ответчика до истечения срока действий предварительных договоров предложений о заключении основных договоров в материалы дела не представлено.

Таким образом, предусмотренные предварительными договорами обязательства прекратились 31 мая 2017 года.

Поскольку с требованием о понуждении к заключению основных договоров истец обратился после истечения срока, предусмотренного соглашениями сторон для подписания соответствующих договоров, обязанность заключить эти договоры в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ прекратилась.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии у истца права требовать от ответчика совершения соответствующих действий в судебном порядке.

В отношении заявленных исковых требований об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимого имущества суд установил следующее.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и

обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом регистрации прав в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Определяя заявительный характер государственной регистрации прав на недвижимое имущество, законодатель каких-либо конкретных сроков на подачу заявления о государственной регистрации не устанавливает.

С учетом изложенного государственная регистрация спорных объектов недвижимости в силу Закона о государственной регистрации может быть осуществлена на основании соответствующего заявления.

Суд может обязать правообладателя осуществить государственную регистрацию недвижимости только в исключительных случаях, установленных Законом, например, в отношениях, регулируемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

В силу положений пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В данном случае, требуя понудить ответчика подать заявление о государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимого имущества, истец фактически просит суд повлиять на волю ответчика к осуществлению таких действий, что может не соответствовать его подлинной воле.

В силу вышеуказанных положений Закона о государственной регистрации, предусматривающего порядок государственной регистрации недвижимости, у суда отсутствуют законные основания для понуждения ответчика к подаче заявления о государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимого имущества.

Ранее в судебном заседании присутствующему представителю истца предлагалось указать норму права, позволяющую суду обязать ответчика подать заявление о государственной регистрации недвижимости. Однако такая норма представителем не была указана.

Передача денежных средств в качестве авансового платежа по планируемому договору купли-продажи недвижимого имущества не может являться основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку является для истца предпринимательским риском (статья 2 Гражданского кодекса РФ).

Истец должен был проявить должную осмотрительность и осознавать, что заключаемая сделка, объектом которой является недвижимость, право собственности на которую продавцом не зарегистрировано, впоследствии будет призвана недействительной. Учитывая изложенное и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в

течение месяца со дня его принятия.

Судья О.П.Сураева