Решение от 7 июля 2025 г. по делу № А40-179310/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-179310/24-64-1329
г. Москва
08 июля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2025года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2025 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМИЛЕС" (125368, Г.МОСКВА, УЛ. ДУБРАВНАЯ, Д.40, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от истца- ФИО1. по дов. от 10.07.2024, удост. адвоката

от ответчика - ФИО2 по дов. от 06.12.2024, диплом

эксперт - ФИО3

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМИЛЕС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4424

1. изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 19 996 000 (Девятнадцать миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-179310/24-64-1329, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

2.изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. . Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 238 047 (Двести тридцать восемь тысяч сорок семь) руб. 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

3. Исключив из Договора купли-продажи недвижимости следующие пункты: 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 4.7.2.1, 5.3, 5.4, 5.5,.5.8, 5.9, 5.10, 7.3, 7.4, 7.6,7.7,7.8.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчиком в адрес истца было направлено письмо  с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4424.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в  отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок  не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «КОМИЛЕС» (истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4424, на основании договора аренды от 28.04.1999 № 09-00234/99, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (ответчик).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, истец электронным письмом от 06.05.2024 (вх. № 33-5-46705/24-(0)-0) обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения общей площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4424 с рассрочкой по оплате - на 7 (семь) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ истцом от ответчика было получено письмо от 28.06.2024 №33-5-46705/24-(0)-6, извещающее истца о том, что в «личный кабинет» заявителя на Портале направлен проект договора-купли продажи спорного объекта недвижимости общей площадью    общей    площадью    136,6    кв.м.,  расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4424 с рассрочкой по оплате - на 7 (семь) лет.

В п. 3.1 проекта договора-купли продажи указано, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11 июня 2024 г. № М365-1414-П/2024 выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» цена спорного недвижимого имущества составляет 25 469 000 руб. 00 коп. с ежемесячными платежами, составляющими не менее 303 202  руб. 39 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (п.3.4 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08 июля 2024 года № 375-24-07-л-1-1, выполненным ООО «БИЗНЕС КОНСАЛТ», цена спорного объекта недвижимости составляет: 10 833 000  рублей.

В связи с тем, что спорное помещение не закреплено за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС (18%).

Истец в письме от 16 июля 2024г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя  цену объекта 10 833 000  рублей, в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 128 964  руб. 29 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Также истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, предложено исключить пункты 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 4.7.2.1, 5.3, 5.4, 5.5,.5.8, 5.9, 5.10, 7.3, 7.4, 7.6,7.7,7.8.

Ответчиком в адрес истца был направлен ответ от 05.07.2024 № 33-5-31822/24-(0)-8 согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене в суде.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 16.12.2024г.   назначил судебную оценочную экспертизу по делу № А40-179310/24-64-1329, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" , эксперту ФИО3. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 136,6 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002016:4424, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 06.05.2024?

Согласно Заключению эксперта по делу А40-179310/24- 64-1329 рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 36,6 кв. м на дату 06 мая 2024 года составляет: 19 996 000 руб. 00 коп.

Определением суда от 15.05.2025г. вызван эксперт ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ", ФИО3, в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению, выполненному в рамках дела А40-179310/24- 64-1329.

В судебном заседании 26.05.2025г. эксперт ФИО3 дал пояснения по экспертному заключению, выполненному в рамках дела А40-179310/24- 64-1329.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г. Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон,  заключения  судебной экспертизы,  исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 36,6 кв. м., суд приходит к выводу о том, что рыночная цена спорного нежилого помещения по состоянию на  06 мая 2024 года составляет: 19 996 000 руб. 00 коп.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта и установленной законом семилетней рассрочкой.

Кроме того, согласно п. 2.1.2 Договора купли-продажи недвижимости ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании настоящего Договора купли-продажи обязательства по нему и  так обеспечены ипотекой в силу закона, то права ответчика защищены в полной мере, поэтому заключение электронной закладной является  нецелесообразным пунктом договора.

Также, представленные ответчиком сроки в один день по заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению Договора купли - продажи, что затрагивает права и интересы истца, как Покупателя.

Пунктом 2.1.3 ответчик обязывает истца оборудовать продаваемый Объект средствами пожарной безопасности.

Вместе с тем, согласно ч.1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

Продаваемый Объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации.

Наличие данного пункта в Договоре купли-продажи недвижимости свидетельствует о том, что ответчик не соблюдает законодательство Российской Федерации и хочет переложить ответственность за необорудование средствами пожарной безопасности на истца,  как на будущего собственника, в связи с чем, суд считает о нецелесообразности данного пункта в Договоре купли-продажи недвижимости.

Это же в полной мере относится и к п. 5.7 Договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым истец несет ответственность за необорудование объекта недвижимости средствами пожарной безопасности с даты заключения Договора. Однако, как уже указывалось, согласно п. 4.1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Исходя из этого, продаваемый ответчиком объект уже должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

В соответствии с пунктом 1.6 Договора купли-продажи право собственности на объект недвижимости у истца возникнет только с момента государственной регистрации перехода права собственности. В связи с чем, истец не может нести ответственность за необорудование объекта недвижимости системами противопожарной безопасности с момента подписания Договора купли-продажи недвижимости, не являясь собственником объекта недвижимости.

Из п.п. 2.2, 2.1.7 договора подлежат исключению отсылки по залогу, сервитуту и электронной закладной, ввиду того, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 159-ФЗ не предусмотрено обязательное оформления электронной закладной и сервитута.

Пункты Договора купли-продажи 2.1.6, 2.1.6.1-2.1.6.5, 5.10 говорят о страховании Объекта недвижимости. В соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.10 Договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны по Договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте Договора.

В соответствии с п. 5.8 Договора, ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему Договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

Однако, разглашение сведений о наличии задолженности по текущему Договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода.

Кроме того, размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с п. 5.3 договора в случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

-несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

-неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора.

Кроме того, п. 2.4 Договора купли-продажи недвижимости установлено следующее: Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных пунктом 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пунктами 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Под новым покупателем (новыми покупателями) и всеми последующими покупателями в настоящем пункте также понимаются приобретатели Объекта по любым иным основаниями.

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в части приобретенной площади в случае отчуждения части объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта). В данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется.

При этом обязанность, предусмотренная пунктом 2.1.6 Договора, по страхованию Объекта в полной стоимости от риска гибели и повреждения на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства (пункт 2 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ) подлежит исполнению Покупателем (в случае отчуждения части объектов недвижимости), новым покупателем (новыми покупателями) в отношении всех образованных объектов недвижимости в результате раздела или иного преобразования Объекта пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности.

В случае отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта) ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате  раздела   или   иного   преобразования   Объекта)   сохраняется   до   даты   полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до даты погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

При этом, установленные в п.2.4 Договора купли-продажи положения и отсылки к п.2.1.6 Договора могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны по Договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте Договора.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное нe установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, по мнению истца условия п. 2.1.2, п. 5.3, п. 5.4 подлежат исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Учитывая диспозитивность как указанных положений, так и положений ст. 30 указанного закона, отсутствие оснований включения условия п. 2.1.2 договора, п. 2.1.6 подлежит исключению.

Аналогично, п. 4.7.2 договора подлежит исключению как противоречащий положениям ст. 209 ГК РФ.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 5.10 договора в редакции ответчика предусмотрен штраф в случае уклонения истца от заключения договора страхования в размере 1 % от цены объекта.

Учитывая возражения со стороны истца в отношении включения данного условия, п. 5.10 подлежит исключению по причине недостижения сторонами соглашения о неустойке в соответствии с положениями ст. 331 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Пунктом 5.3 установлена ответственность на случай уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права.

Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 5.6 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.

Поскольку у ответчика имеется возможность самостоятельного получения сведений из ЕГРН, а также предоставлен способ самозащиты нарушенного права, в том числе путем взыскания в дальнейшем убытков, учитывая возражения истца в части включения в условия договора такой неустойки и диспозитивность соглашения о размере неустойки, суд приходит к выводу об исключении такого пункта из условий договора, в связи с чем, п. 5.3 договора подлежит исключению.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 5.4, п. 7.8 договора подлежат  исключению полностью.

Пункт 7.7 договора противоречит общему правилу равноценного возмещения при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд и поэтому также подлежит исключению.

С учетом изложенного  пункты 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 4.7.2.1, 5.3, 5.4, 5.5,.5.8, 5.9, 5.10, 7.3, 7.4, 7.6,7.7,7.8 подлежат исключению  из условий договора, как не соответствующие действующему законодательству. Ответчиком не представлено доказательств правомерности включения данных пунктов договор.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению  в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы  в размере 25 000  руб. 00 коп.  возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине  по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110,   167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон по цене, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 136,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0002016:4424

Изложить п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 19 996 000 (Девятнадцать миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-179310/24-64-1329, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Изложить п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. . Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 238 047 (Двести тридцать восемь тысяч сорок семь) руб. 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

3. Исключить из Договора купли-продажи недвижимости следующие пункты: 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 4.7.2.1, 5.3, 5.4, 5.5,.5.8, 5.9, 5.10, 7.3, 7.4, 7.6,7.7,7.8.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМИЛЕС" (125368, Г.МОСКВА, УЛ. ДУБРАВНАЯ, Д.40, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья                                                                                        Н.А. Чекмарева