Решение от 29 сентября 2020 г. по делу № А76-17951/2020

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-17951/2020
29 сентября 2020 г.
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Кафс», ОГРН <***>, г. Челябинск,

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании:

истца – представителя ФИО2 по доверенности от 08.07.2020 паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

при неявке лиц, участвующих в деле в судебное заседание,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 20.05.2020 обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кафс» (далее – ответчик, ООО «Кафс»), об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, площадью застройки 168 кв.м., со степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2020 исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 22.09.2020 по 29.09.2020. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Ответчик в судебное заседание не явился, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ) (л.д. 79, 80). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В судебном заседании истец на удовлетворении исуовых требований настаивал в полном объеме, в обоснование исковых требований сослался на нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в материалы дела представил отзыв на исковое заявление (л.д. 100), указав на включение спорного объекта незавершенного строительства в состав конкурсной массы должника для дальнейшей реализации с целью удовлетворения требований конкурсных кредиторов ответчика.

Изучив представленные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.02.2010 между Комитетом (далее – арендодатель) и ООО «Кафс» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 005528-К-2010 (л.д. 87-94), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1255 кв.м., расположенный по адресу: ул. Батумской в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства учебно-коммерческого центра.

Договор заключен на срок до 28.11.2011 (п. 1.4 договора).

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору 16.02.2010 (л.д. 95).

02.12.2011 стороны подписали дополнительное соглашение № 1 о продлении срока действия договора аренды УЗ № 005528-К-2010 до 28.10.2012 (л.д. 96).

11.01.2013 дополнительным соглашением № 2 стороны продлили срок действия договора аренды УЗ № 005528-К-2010 до 16.10.2014 (л.д. 97).

11.11.2014 дополнительным соглашением № 3 стороны продлили срок действия договора аренды УЗ № 005528-К-2010 до 16.10.2016 (л.д. 98).

24.10.2016 по соглашению сторон договор аренды УЗ № 005528-К-2010 от 16.02.2010 расторгнут (л.д. 99).

Вместе с тем, 24.10.2016 между Комитетом (далее – арендодатель) и ООО «Кафс» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 015090-К-2016 (л.д. 10-17), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1255 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0320005:30, расположенный по адресу: ул. Энергетиков, 3а в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства учебно-коммерческого центра.

Срок действия договора: три года с даты акта приема-передачи земельного участка (п. 1.5 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320005:30 передан арендатору по акту приема-передачи 24.10.2016 (л.д. 20).

Согласно акту планового (рейдового) осмотра от 30.01.2019, на части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен железобетонный фундамент, строительно-монтажные работы не ведутся (л.д. 40-44).

Как следует из представленного в материалы дела заключения по результатам обследования земельного участка и оценки технического состояния объекта незавершенного строительства от 12.12.2019 (л.д. 30-39) фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30, расположенном по адресу: <...> в Ленинском районе г. Челябинска является ограниченно работоспособным капитальным строением.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/001/2020-66877 от 23.03.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, степень готовности 9%, принадлежащий на праве собственности ООО «Кафс» (л.д. 56-59).

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 24.10.2016 заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, заключив 24.10.2016 договор аренды без проведения торгов, ООО «Кафс» реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды от 24.10.2016 прекратил свое действие в связи с истечением его срока – 24.10.2019.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/001/2020-66877 от 23.03.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, степень готовности 9%, принадлежащий на праве собственности ООО «Кафс» (л.д. 56-59).

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014 (далее – Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, положения Постановления № 1299 предоставляют должнику право участия в реализации объекта незавершенного строительства.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований Комитета, в связи с чем считает подележащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду нахождения ответчика в процедуре банкротства, отклоняются судом, в силу следующего.

Действительно, как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2019 ООО «Кафс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В данном деле Комитетом заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

Кроме того, как следует из пункта 21 Постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона, в связи с чем суд считает, что требования кредиторов будут подлежать удовлетворению из полученных ответчиком сумм.

Таким образом, исковые требования об изъятии объекта незаверенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, площадью застройки 168 кв.м., со степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, устанавливающей обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Кафс» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, площадью застройки 168 кв.м., со степенью готовности 9%, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кафс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.