Постановление от 29 января 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 января 2026 года

Дело №

А56-59685/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., ФИО1,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от 26.12.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 10.12.2025),

рассмотрев 29.01.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2025 по делу № А56-59685/2023,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление), по государственной регистрации соглашения от 24.04.2023 № 2 к договору аренды земельного участка от 18.01.2018 № 18/ЗК-02901 за номером 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены: общества с ограниченной ответственностью «Стройсвет», адрес: 196620, Санкт-Петербург, <...>, лит. А, пом. 5-Н, ком. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), и «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4», адрес: 196006, Санкт-Петербург, Новорощинская ул., д. 4, лит. А, пом. 1Н, пом. 628, оф. 1031-1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Застройщик).

Решением суда от 09.03.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.08.2024, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда округа от 17.01.2025 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением суда первой инстанции от 23.04.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 17.09.2025 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение и постановление отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Управления против ее удовлетворения возражала.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатор) заключен договор от 18.01.2018 № 18/ЗК-02901 аренды земельного участка площадью 1100 кв.м с кадастровым номером 78:42:1630202:2194, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 4, для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе сроком до 25.01.2021.

Согласно пункту 4.3.8 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.4 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.3.8 договора не применяется; при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

Дополнительным соглашением от 26.01.2021 № 1 к договору срок действия договора установлен до 20.01.2024.

В дальнейшем 26.10.2022 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, согласно которому срок аренды устанавливается до 20.01.2027.

Между Обществом и Застройщиком 24.04.2023 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору, по условиям которого новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 18.01.2018 № 18/ЗК-02901.

По результатам правовой экспертизы 11.05.2023 Управлением осуществлена государственная регистрация соглашения об уступке прав от 24.04.2023 по договору аренды за номером 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7.

Комитет, считая, что Управление незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

При новом рассмотрении отказывая в удовлетворении требований Комитета, обе инстанции исходили из следующего.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 договора аренды срок его действия определен до 25.01.2021. Таким образом, изначально срок действия договора составлял 3 года и 7 дней.

Дополнительным соглашением от 26.01.2021 № 1 к договору срок его действия установлен до 20.01.2024 продолжительностью 2 года 11 месяцев 25 дней.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 26.10.2022 № 2 к договору срок его действия установлен до 20.01.2027 продолжительностью 4 года 2 месяца 25 дней.

Суды, проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительных соглашений, пришли к правильному выводу, что срок действия договора не был установлен продолжительностью более пяти лет. Установление дополнительными соглашениями № 1 и № 2, заключенными по истечении первоначально определенного срока действия договора, срока действия договора соответственно до 20.01.2024 и до 20.01.2027 не дает правовых оснований считать, что договор аренды, фактически действовавший с 18.01.2018, заключен на срок более пяти лет, и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Поскольку договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, соглашение об уступке прав от 24.04.2023, в соответствии с которым Общество передало свои права и обязанности по спорному договору Застройщику, не могло быть заключено без письменного разрешения Комитета.

Управление и Застройщик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указали на представление на государственную регистрацию соглашения об уступке прав от 24.04.2023 письма Комитета от 24.04.2023 № 05-15-22665/23-0-1.

Из данного письма следует предварительное обращение за получением согласия на замену стороны по спорному договору аренды, информированность Общества и Застройщика о долгосрочном характере договора аренды, об отсутствии необходимости получения согласия в порядке распоряжения Комитета от 15.03.2017 № 49-р, о самостоятельном обращении в Управление с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения сведений об арендаторе по договору, о последующем внесении изменений стороны по договору в информационную базу Комитета ИТС «Аренда» на основании уведомления о регистрационных действиях.

Суды двух инстанций дали надлежащую оценку указанному письму, исходили из того, что в данном письме была выражена воля арендодателя на согласование уступки перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Последующие действия Комитета по оспариванию государственной регистрации свидетельствуют о его противоречивом поведении, не соответствующем разумным ожиданиям добросовестных сторон соглашения об уступке.

Кроме того, как указывает Управление, 27.09.2024 зарегистрировано дополнительное соглашение № 3 к договору аренды от 18.01.2028 о том, что Общество передает все права и обязанности по договору Застройщику, указанное соглашение заключено с участием Комитета на основании распоряжения от 09.09.2024 № 218-р.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований Комитета.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, считает, что Комитет воспроизводит свою позицию по настоящему делу, которая всесторонне исследована судами нижестоящих инстанций и получила их надлежащую правовую оценку. Соответствующие выводы судов нашли отражение в содержании судебных актов, при этом суды исходили из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 АПК РФ, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2025 по делу № А56-59685/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Ю.С. Баженова

ФИО1