Решение от 15 апреля 2019 г. по делу № А27-28115/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-28115/2018
город Кемерово
16 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кузбассдорстрой», г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОРГРН 1024200702569, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Кузбасская Строительная Компания», г. Кемерово, Кемеровская область

о признании незаконным отказа в предоставлении/продлении на очередной срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, обязании устранить допущенные нарушения

при участии: от заявителя: ФИО2 - представитель (доверенность от 29.01.2019, паспорт), от заинтересованного лица: ФИО3 – начальник управления правового обеспечения и судебной работы (доверенность от 01.10.2018 №7-2-10/101, удостоверение); от третьего лица: ФИО2 – представитель (доверенность от 30.11.2018, паспорт),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кузбассдорстрой», г. Кемерово, Кемеровская область (далее – ООО «Кузбассдорстрой», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (далее – Комитет, КУГИ) о признании незаконным отказа Комитета, выраженного в письме от 16.11.2018 № 7-6-11/870, в части отказа в предоставлении земельного участка площадью 8 257 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, расположенного: г. Кемерово, Заводский район, микрорайон 15, жилой дом № 1, для строительства многоэтажного жилого дома; обязании КУГИ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем направления проекта дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, расположенного: г. Кемерово, Заводский район, микрорайон 15, жилой дом № 1, для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на два года с момента заключения дополнительного соглашения (изложено в редакции принятого судом ходатайства об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Кузбасская Строительная Компания», г. Кемерово, Кемеровская область (далее – ООО №КСК»).

В обоснование требований ООО «Кузбассдорстрой» ссылается на наличие у общества исключительного права на приобретение спорного земельного участка в аренду на протяжении всех пяти лет, в течение которых должны быть построены объекты недвижимости в соответствии с условиями аукционной документации.

Комитет заявленные требования не признал, мотивируя тем, что срок действия договора аренды от 21.07.2016 № 18-07-С/16 был определен по выбору арендатора, на оснований заявления общества; правовые основания для продления договора аренды без проведения торгов с 01.03.2015 отсутствуют; с момента приобретения первоначального земельного участка под комплексное освоение установленные аукционной документацией максимальные сроки осуществления строительства истекли.

Третье лицо поддержало правовую позицию истца по существу рассматриваемого спора.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 27.08.2014 № 130, между обществом и Комитетом был заключен договор от 08.09.2014 № 01-09-ТК/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16413, расположенного по адресу: <...> Заводского района, юго-западнее пересечения ул. Дружбы и ул. Веры Волошиной, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Документация по планировке территории после ее разработки, прохождения административных процедур и публичных слушаний была утверждена постановлением Администрации города Кемерово от 27.10.2015 № 2538.

Основной земельный участок был разделен на 19 земельных участков; разделенные земельные участки поставлены на кадастровый учет в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе – земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, в отношении которого между обществом и Комитетом был заключен договор аренды от 21.07.2016 № 18-07-С/16 сроком действия три года.

В целях софинансирования строительства жилого дома 23.11.2016 ООО «Кузбассдорстрой» с согласия Комитета заключило с ООО «КСК» договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, сроком по 30.04.2019.

08.11.2018 ООО «Кузбассдорстрой» обратилось в Комитет с просьбой изменить (продлить) договор аренды в рамках установленного срока возникших правоотношений, то есть на два года с момента подписания соответствующего соглашения в отношении земельного участка, ранее предоставленного на три года на основании договора аренды от 21.07.2016 № 18-07-С/16, мотивируя тем, что максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, указанный в аукционной документации, составляет пять лет.

Письмом от 16.11.2018 № 7-6-11/870 Комитет отказал обществу в изменении сроков договора аренды, указав, что общество в заявлении на предоставлении разделенного земельного участка самостоятельно указало срок предоставления три года,; в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 договор аренды, продленный на новый срок в отношении имущества, которое может быть предоставлено только по итогам торгов, ничтожен.

Полагая, что данный отказ в части спорного земельного участка не основан на нормах действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Судебная защита в порядке главы 24 АПК РФ предполагает восстановление нарушенного права заявителя в правоотношениях посредством пресечения неблагоприятных последствий незаконных актов, а также понуждения заинтересованного лица к надлежащему исполнению предусмотренных законом обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действующей на момент предоставления обществу основного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16413 в аренду (т.е. в редакции до 01.03.2015), предоставление участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объекта; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территорий, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов.

В силу подпунктов 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8).

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 9 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта; работ по обустройству территории посредством жилищного строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществления жилищного строительства и иного строительства с видами разрешенного использования земельных участков.

Из материалов дела усматривается и не опровергается представителями лиц, участвующих в деле, что договор аренды от 08.09.2014 № 01-09-ТК/14 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16413 был заключен по результатам аукциона в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировки территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного строительства.

При этом пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса).

Таким образом, у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объекта жилого назначения в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Положения вышеприведенных норм права связывают возникновение права на заключение договора аренды земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, направленными на достижение цели договора, а также с возможностью ее достижения в пределах срока действия договора аренды в отношении исходного земельного участка.

Судом установлено, что во исполнение принятых на себя обязательств по комплексному освоению территории общество выполнило условия договора от 08.09.2014 № 01-09-ТК/14, осуществив формирование новых земельных участков, находящихся в границах участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16413, переданного в аренду, с последующей их постановкой на кадастровый учет и получением кадастровых паспортов на все земельные участки, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:17676.

Таким образом, в силу указанных правовых норм у общества возникло исключительное право на заключение договора аренды вновь образованных спорных земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, в пределах установленных договором аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16413 максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Как следует из условий договора аренды земельного участка от 08.09.2014 № 01-09-ТК/14 для комплексного освоения в целях жилищного строительства и аукционной документации, максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка составляет один год с момента заключения договора; максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче муниципальную собственность - пять лет с момента заключения договора аренды; максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в границах земельного участка - пять лет с момента возникновения права собственности либо права аренды на участки.

При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводом заявителя о том, что общество имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду на протяжении всех пяти лет, в течение которых должны быть построены объекты недвижимости.

Учитывая, что после раздела основного земельного участка, земельный участок по рассматриваемому договору аренды был приобретен обществом в аренду сроком на три года, тогда как исключительное право на приобретение земельных участков без торгов действует на протяжении пятилетнего срока, общество вправе осуществлять строительство на спорном земельном участке еще в течение двух лет, и как следствие, обладает исключительным правом на приобретение данного участка в аренду также на два оставшихся года.

Оценивая довод Комитета о том, что общество в заявлении на предоставление разделенных земельных участков самостоятельно указало срок предоставления земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:17676 три года, а, следовательно, реализовало свое исключительное право на приобретение данного участка без торгов, суд отмечает, что указанное обстоятельство само по себе не исключает возможности продления срока действия договора аренды до его максимального законного, обоснованного, предусмотренного в аукционной документации, срока в пять лет.

Иное означало бы нарушение условий аукциона и прав общества, поскольку согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Как отмечалось судом выше, право на осуществление строительства в течение пяти лет обществом получено на аукционе.

Указанное условие - срок строительства в силу положений подпункта 8 статьи 38.2 ЗК РФ, пунктов 3, 6, 7 статьи 30.2 ЗК РФ является существенным и как следствие, не может быть изменено ни по соглашению сторон, ни одной из сторон данных правоотношений.

Заключая договор аренды сроком на три года, стороны не изменяли и в силу действующего законодательства не могли изменить условие о максимальном сроке строительства в пять лет.

От оставшихся двух лет, на которые возможно в рамках начатой процедуры продлить арендные отношения в предусмотренные сроки, в рамках одной процедуры строительства, подлежащей завершению, общество не отказывалось.

Доказательства, свидетельствующие об обратном, суду в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены.

Суд также учитывает, что действующее законодательство не содержит императивной нормы, предписывающей необходимость изначального заключения договора аренды на весь максимальный срок строительства, как не содержит и запрета на последующее продление договора в пределах максимально возможного срока, предусмотренного аукционной документацией.

Отклоняя ссылку Комитета на то, что продление спорного договора нарушает положения статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, суд отмечает, что в силу действующего законодательства данные положения к возникшим до 01.03.2015 правоотношениям применению не подлежат.

Так, в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Отклоняется судом и ссылка Комитета в оспариваемом отказе на правовые позиции, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, поскольку испрашиваемый обществом срок не является новым сроком, а представляет собой срок, предусмотренный аукционной документацией в отношении земельного участка, который подлежит предоставлению без торгов как реализация исключительного права участника аукциона, в связи с чем содержащиеся в указанном выше постановлении правовые позиции в рассматриваемом случае применению не подлежат, так как регулируют иную область правоотношений, связанную с земельными участками, предоставленными с торгов, в отношении которых срок предоставления, определенный на торгах, истек, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Принимая во внимание, что общество является обладателем исключительного, а не преимущественного права, не имеет применительно к спорным правоотношениям правового значения и вопрос о сроке подаче заявления о продлении договора, так как исключительное право заявителя и возможность его реализации не зависит от момента подачи заявления на приобретение земельных участков до истечения пятилетнего срока.

При этом суд отмечает, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде, как следует из представленных в суд материалов и не опровергается представителем Комитета, обществом проведены значительные работы по комплексному освоению спорной территории.

При таких обстоятельствах суд принимает как состоятельный довод заявителя о достаточности оставшегося двухлетнего срока завершения строительства.

Доказательства обратного в представленных в суд материалах отсутствуют, о невозможности их представления по независящим причинам Комитетом не заявлено.

С учетом вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу и их оценке применительно к предмету спора, иные доводы не имеют правового значения и не влияют на установленные обстоятельства и сделанные судом по результатам их оценки выводы.

Заявленные ООО «Кузбассдорстрой» требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего спора судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Комитет.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 201, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, выраженный в письме от 16.11.2018 № 7-6-11/870, в части отказа в предоставлении земельного участка площадью 8 257 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, расположенного: г. Кемерово, Заводский район, микрорайон 15, жилой дом № 1, для строительства многоэтажного жилого дома.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область устранить допущенные нарушения прав и охраняемых законом интересов общества с ограниченной ответственностью «Кузбассдорстрой», г. Кемерово, Кемеровская область путем направления проекта дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:17676, расположенного: г. Кемерово, Заводский район, микрорайон 15, жилой дом № 1, для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на два года с момента заключения дополнительного соглашения.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОРГРН 1024200702569, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кузбассдорстрой», г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня его принятия. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Мишина И.В.