Решение от 16 июля 2018 г. по делу № А09-11516/2017

188/2018-54508(3)

Арбитражный суд Брянской области

241050, г.Брянск, пер.Трудовой, д.6, сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А09-11516/2017
г.Брянск
16 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.07.2018. В полном объеме решение изготовлено 16.07.2018.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Репешко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания 04.07.2018 и 11.07.2018 секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению управления имущественных отношений Брянской области (ОГРН <***>), г.Брянск, о взыскании 19 854 237 руб. 73 коп., в том числе взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Шефмонтаж» (ОГРН <***>), <...> 323 591 руб. 28 коп., с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314325623900072, ИНН <***>), п.Мичуринский Брянского района Брянской области, - 12 530 646 руб. 45 коп.,

при участии в заседании: от истца: 04.07.2018 и 11.07.2018 - ФИО3, доверенность от 09.01.2018 № 01-02;

от ответчиков: 1) ООО «Шефмонтаж» 04.07.2018 и 11.07.2018 - ФИО4, доверенность от 11.01.2018; 2) ИП Долгий И.А. 04.07.2018 и 11.07.2018 - ФИО4, доверенность от 05.04.2018;

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, (далее – УИО БО, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шефмонтаж», г.Брянск, (далее – ООО «Шефмонтаж», ответчик-1) о взыскании в доход бюджета Брянской области 19 793 578 руб. 98 коп., в том числе 17 251 323 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.11.2015 по 17.09.2017 в соответствии с договором от 12.01.2015 № 3259 аренды земельного участка (далее – договор аренды от 12.01.2015

№ 3259), 1 991 985 руб. 36 коп. пени, начисленной за период с 16.03.2015 по 17.09.2017 просрочки внесения арендных платежей за заявленный по иску период по указанному договору аренды, и 550 269 руб. 96 коп. процентов за пользование в период с 18.09.2017 по 07.02.2018 чужими денежными средствами в размере задолженности по арендным платежам за заявленный по иску период по тому же договору аренды (уточненные в порядке ч.1 ст.49 АПК РФ исковые требования (т.1, л.д.120-121)).

В письменном отзыве на исковое заявление (т.1, л.д.59) ответчик-1 (ООО «Шефмонтаж») исковые требования частично не признал, полагая, что оплаченные арендатором денежные средства в сумме 3 920 500 руб. в качестве задатка за участие аукционе по продаже права на заключение спорного договора аренды от 12.01.2015 № 3259 должны быть учтены истцом в качестве арендной платы за земельный участок. Кроме того, по мнению ответчика, в состав спорной задолженности по арендной плате истцом неправомерно включена сумма 3 920 500 руб. за право заключения договора аренды, предусмотренная пунктом 2.1.1 договора аренды от 12.01.2015 № 3259, в связи с чем на данную сумму не подлежит начислению договорная неустойка, установленная за просрочку внесения именно арендных платежей. С учетом изложенного, ответчик представил свой контррасчет суммы задолженности и неустойки, согласно которому задолженность по арендной плате по состоянию на 26.07.2017 составляет 7 447 228 руб. 05 коп., неустойка – 84 401 руб. 92 коп. (т.1, л.д.61).

В дополнительном письменном отзыве ответчик-1 полагал неправомерным начисление истцом арендной платы до даты государственной регистрации соглашения о расторжении спорного договора аренды, а не до даты подписания сторонами данного соглашения, а также неправомерным начисление договорной неустойки за период после даты подписания соглашения о расторжении указанного договора (т.1, л.д.106). Согласно представленному ответчиком-1 конррасчету сумма задолженности по арендной плате составляет 15 934 309 руб. 96 коп., неустойка – 1 747 725 руб. 12 коп. (т.1, л.д.107).

Определением суда от 26.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2, п.Мичуринский Брянского района Брянской области (далее – ИП Долгий И.А.).

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик-1 сообщил суду, что с исковыми требованиями согласен (т,1, л.д.132).

Истец в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство о привлечении ИП ФИО2 в качестве второго ответчика и взыскании в доход бюджета Брянской области с обоих ответчиков 20 325 549 руб. 28 коп., в том числе взыскании с ООО «Шефмонтаж»

7 733 483 руб. 57 коп., в том числе 6 832 543 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 17.12.2016 по 17.09.2017 в соответствии с договором аренды от 12.01.2015 № 3259, 226 011 руб. 84 коп. пени, начисленной за период с 17.12.2016 по 17.09.2017 просрочки внесения спорных арендных платежей и 674 928 руб. 50 коп. процентов за пользование в период с 18.09.2017 по 14.03.2018 чужими денежными средствами в размере спорной задолженности по арендным платежам, и взыскании с ИП Долгого И.А. 12 592 065 руб. 71 коп., в том числе 10 418 780 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.11.2015 по 16.12.2016 в соответствии с тем же договором аренды земельного участка, 1 765 668 руб. 34 коп. пени, начисленной за период с 16.03.2015 по 17.09.2017 просрочки внесения спорных арендных платежей и 407 616 руб. 94 коп. процентов за пользование в период с 18.09.2017 по 14.03.2018 чужими денежными средствами в размере задолженности по спорным арендным платежам (т.1, л.д.135-142; т.2, л.д.2-3).

Определением суда от 20.03.2018 в порядке ст.47 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика ИП ФИО2 (также далее ответчик-2) и в порядке ч.1 ст.49 АПК РФ удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик-2 (ИП Долгий И.А.) с предъявленными к нему исковыми требованиями не согласился, сославшись на ничтожность (недействительность) в силу ст.168 ГК РФ условия спорного договора аренды от 12.01.2015 № 3259 об оплате стоимости права аренды и необходимости зачета уплаченных им за указанное право аренды денежных средств в сумме 7 841 000 руб. в счет арендной платы по спорному договору. Помимо этого ответчик-2 полагает себя вправе вовсе не уплачивать арендную плату, сославшись на наличие у предоставленного в аренду земельного участка недостатков, препятствующих его использованию по целевому назначению – под жилищное строительство и комплексную застройку, поскольку к земельному участку непосредственно примыкают более 50-ти гаражей АО «Автозаводец», поставленные на кадастровый учет в ноябре 2015г. Также ответчик-2 полагал, что истцом неверно определено окончание периода задолженности по арендным платежам датой государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды, а не датой заключения ответчиками данного соглашения; при этом ответчик указал, что если исходить из такой позиции истца, то и арендную плату последний должен начислять с 27.02.2015 - даты государственной регистрации спорного договора аренды от 12.01.2015 № 3259, а не с 12.01.2015 - даты его заключения сторонами. Начисление пени за просрочку арендных платежей ответчик-2 полагал правомерным только до 26.07.2017 – даты

подписания сторонами соглашения о расторжении спорного договора аренды (т.3, л.д.10- 11). Согласно представленному ответчиком-2 контррасчету его задолженность по арендной плате составляет 195 022 руб. за период с 12.01.2015 по 16.10.2016, неустойка – 468 руб. за 8 дней просрочки внесения арендной платы, проценты – 25 109 руб. 95 коп. за период с 12.10.2016 по 14.03.2018 (т.3, л.д.12).

В письменном отзыве ответчик-1 (ООО «Шефмонтаж») частично не согласился с предъявленными к нему исковыми требованиями по ранее уже изложенным им основаниям, а также по основаниям, аналогичным приведенным ответчиком-2 в его отзыве (т.3, л.д.17-18). Согласно представленному ответчиком-1 контррасчету его задолженность по арендной плате составляет 5 214 932 руб. 54 коп., неустойка – 130 635 руб. 42 коп. за период с 17.12.2016 по 26.07.2017 просрочки арендных платежей, проценты – 273 426 руб. 77 коп. за период с 26.07.2017 по 14.03.2018 (т.3, л.д.19).

В ходе рассмотрения дела истец окончательно уточнил исковые требования и просил суд взыскать с двух ответчиков 19 854 237 руб. 73 коп., в том числе с ООО «Шефмонтаж» взыскать 7 323 591 руб. 28 коп., в том числе 6 830 523 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 17.12.2016 по 17.09.2017, 225 835 руб. 75 коп. пени за период с 17.12.2016 по 17.09.2017 и 267 232 руб. 52 коп. процентов за период с 18.09.2017 по 14.03.2018 просрочки внесения арендных платежей, с ИП ФИО2 взыскать 12 530 646 руб. 45 коп., в том числе 10 420 800 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2015 по 16.12.2016, 859 323 руб. 98 коп. пени за период с 16.03.2015 по 16.12.2016 и 1 250 521 руб. 82 коп. процентов за период с 17.12.2016 по 14.03.2018.

Определением от 20.06.2018 ходатайство истца об уточнении исковых требований судом удовлетворено в порядке ч.1 ст.49 АПК РФ.

В письменном дополнении к отзыву ответчик-2 (ИП Долгий И.А.) со ссылкой на нормы статьи 38.2 ЗК РФ и раздела 5 постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» пояснил, что заключение договора без проведения аукциона невозможно, и только победитель аукциона, а не единственный участник, имеет право на заключение договора; то есть единственный участник в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ заключает только договор аренды выставленного на аукцион земельного участка и только по начальной цене арендной платы, но не договор купли-продажи права на заключение договора аренды, следовательно, условие договора об оплате стоимости права аренды земельного участка в соответствии со статьей 168 ГК

РФ является ничтожным (недействительным). Согласно представленному ответчиком-2 контррасчету его задолженность по арендной плате составляет 1 066 112 руб., пеня за 43 дня просрочки – 13 753 руб. 12 коп., проценты – 135 810 руб. 22 коп. за период с 17.10.2016 по 14.03.2018.

В письменных возражениях на дополнение к отзыву ответчика-2 истец полагал изложенные в данном дополнении доводы несостоятельными ввиду неверного толкования ответчиком-2 норм Земельного кодекса РФ, так как согласно подп.3 п.3 ст.38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) начальная цена предмета аукциона – это начальная цена права на заключение договора аренды; начальная цена арендной платы установлению не подлежала; в настоящем случае спорный договор является договором аренды, а не договором купли-продажи права на заключение договора аренды. Довод ответчика-2 о неверном определении истцом периодов начисления арендной платы истец полагал несостоятельным со ссылкой на нормы п.2 ст.389.1, п.2 ст.389, ст.ст.431, 392.1 ГК РФ, устанавливающие правило о том, что требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное; согласно пункту 6 заключенного ответчиками договора от 12.10.2016 об уступке прав по спорному договору аренды договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службе Брянской области, которая была осуществлена 17.12.2016. Довод ответчика-2 о необходимости начисления арендной платы с момента государственной регистрации договора аренды истец полагал несостоятельным ввиду того, что согласно п.2 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества; земельный участок был передан по акту приема-передачи 12.01.2015. Кроме того, пунктом 3.1 спорного договора аренды установлен срок аренды земельного участка с момента подписания сторонами акта приема-передачи, а в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью спорного договор аренды, утвержден размер арендной платы, начиная с 12.01.2015. Помимо этого истец обратил внимание, что протокол о результатах аукциона, спорный договор аренды с приложением и акт приема-передачи земельного участка подписаны ответчиком-2 без разногласий, не оспорены в установленном законом порядке и не признаны недействительными. Допустимость и достоверность представленной ответчиком-2 в качестве доказательства момента перехода прав и обязанностей копии акта приема-передачи к договору об уступке прав от 12.10.2016 вызывает у истца сомнения, так как из текста договора об уступке прав не усматривается,

что права и обязанности передаются по акту приема-передачи; направленный в соответствии с пунктом 7 договора об уступке и поступивший в Управление один из экземпляров данного договора в своем составе не содержал акта приема-передачи; при сопоставлении договора об уступке и акта приема-передачи к данному договору усматривается разница в печатях цессионария, что, по мнению истца, подтверждает обоснованность сомнений в том, что данный акт составлялся ответчиками в момент подписания ими договора об уступке прав.

В судебном заседании 04.07.2018 истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом их последнего уточнения; ответчики иск не признали частично, сославшись на отсутствие законных оснований для его полного удовлетворения.

В судебном заседании 04.07.2018 в порядке ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.07.2018.

Определение суда от 04.07.2018 об объявлении перерыва в судебном заседании размещено на сайте Арбитражного суда Брянской области в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание было продолжено 11.07.2018 при участии тех же представителей сторон.

В судебном заседании 11.07.2018 стороны поддержали свои правовые позиции по спору, изложенные их представителями устно до перерыва и письменно в имеющихся в материалах дела пояснениях и возражениях.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под комплексную застройку, общей площадью 50 000 +/- 78,30 кв.м, адрес: <...> кадастровый номер: 32:28:0013402:9, находится в собственности субъекта Российской Федерации – Брянской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д.24-25).

12.01.2015 на основании протокола от 22.12.2014 № 36А/14 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под комплексную застройку между УИО БО (арендодатель) и Долгим И.А. (арендатор) был заключен на срок с 12.01.2015 по 11.01.2022 (семь лет) договор № 3259 (т.1, л.д.15-18), по условиям которого арендатор обязался в соответствии с условиями продажи права на заключение договора аренды земельного участка под комплексную застройку по адресу: <...> протоколом аукциона от 22.12.2014 № 36А/14 выполнить условия договора и оплатить цену права на заключение договора аренды участка в размере 7 841 000 руб. в следующем порядке:

- задаток в размере 3 920 000 руб. засчитывается в счет платежа;

- оставшаяся сумма в размере 3 920 000 руб. подлежит оплате в срок 10 банковских дней с момента заключения настоящего договора (пункты 2.1, 2.1.1 договора).

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, общей площадью 50 000 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка: 32:28:0013402:9, расположенный по адресу: <...> (далее именуемый «земельный участок», «участок»), под комплексную застройку в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому паспорту земельного участка (являются неотъемлемой частью настоящего договора) (пункт 2.1.2 договора).

Размер арендной платы за 1 кв.м площади в год составляет 181 руб. 40 коп. (9 070 000 руб. за весь земельный участок) (пункт 4.1 договора).

Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (приложение № 1) (пункт 4.2 договора).

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. Днем оплаты считается день поступления средств на бюджетный счет получателя (пункты 4.3, 4.4 договора).

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы (пункт 4.5 договора).

Неиспользование участка после заключения договора аренды не является основанием для неуплаты арендных платежей арендодателю (пункт 4.7 договора).

Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (пункт 7.1 договора).

По акту от 12.01.2015 приема-передачи земельного участка (приложение № 2 к договору) арендодатель передал, а арендатор (Долгий И.А.) принял в пользование вышеуказанный объект аренды (т.1, л.д.20).

Договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационной записью от 27.02.2015 № 32-32/001- 32/016/009/2015-590/1.

30.09.2016 между УИО БО (арендодатель) и Долгим И.А. (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 12.01.2015 № 3259 (т.1,

л.д.22), в соответствии с которым из договора был исключен пункт 9.1 и добавлен подпункт 5.3.6, предоставляющий арендатору право совершать сделки с правом аренды, в том числе сделки по передаче прав и обязанностей по договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

12.10.2016 между Долгим И.А. (цедент) и ООО «Шефмонтаж» (цессионарий) был заключен договор об уступке права по договору аренды (далее – договор от 12.10.2016 об уступке прав) (т.1, л.д.23), по условиям которого цедент уступает свои права и обязанности по договору аренды № 3259 цессионарию, а цессионарий принимает их на себя и обязуется исполнять их надлежащим образом, в соответствии с указанными условиями и в пределах срока указанного договора аренды (пункт 1 договора об уступке прав).

Цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по указанному договору аренды, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления прав и обязанностей по этому договору (пункт 2 договора об уступке прав).

После подписания договора цедент обязан уведомить УИО БО о переходе прав и обязанностей на земельный участок к цессионарию (пункт 3 договора об уступке прав).

Правоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4 договора об уступке прав).

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Брянской области (пункт 6 договора об уступке прав).

Указанный договор об уступке прав в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационной записью от 17.12.2016 № 32-32/001-32/001/083/2016-837/1.

По акту от 12.10.2016 приема-передачи к договору об уступке прав по договору аренды от 12.10.2016 цедент передал, а цессионарий принял объект аренды (спорный земельный участок), договор аренды от 12.10.2016 № 3259 с приложениями и кадастровым паспортом, дополнительное соглашение от 30.09.2015 к договору аренды от 12.10.2016 № 3259.

Письмом от 27.07.2017 за № 32-7216 истец направил в адрес ответчика-1 (ООО «Шефмонтаж») уведомление с приложением соглашения о расторжении спорного договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, которые истец просил

ответчика-1 подписать и вернуть в Управление в срок, не позднее 14 дней с момента получения настоящего уведомления (т.1, л.д.9-10).

УИО БО (арендодатель) и ООО «Шефмонтаж» (арендатор) подписали соглашение от 26.07.2017 о расторжении договора аренды от 12.01.2015 № 3259 (т.1, л.д.84-85).

Указанное соглашение в установленном законом порядке прошло государственную регистрацию, что подтверждается регистрационной записью от 18.09.2017 № 32:28:0013402:9-32/001/2017-2.

На основании соглашения о расторжении договора аренды от 12.01.2015 № 3259 теми же сторонами был подписан акт от 26.07.2017 приема-передачи земельного участка, подтверждающий факт возврата арендатором земельного участка арендодателю (т.1, л.д.109).

Письмами от 14.07.2017 за исх. №№ 6787, 6788 истец направил в адрес ответчика-1 и ответчика-2 претензии с требованием погасить в срок до 02.08.2017 числящуюся по состоянию на 13.07.2017 задолженность по арендной плате по договору от 12.01.2015 № 3259 и начисленную за просрочку оплаты пеню (т.1, л.д.11, 13).

Ответчики в добровольном порядке в предложенный срок вышеуказанные претензии не удовлетворили, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности в силу ст.8 ГК РФ возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Заключенный между сторонами договор от 12.01.2015 № 3259, по своей правовой природе, является договором аренды, в связи с чем правоотношения сторон по такому договору подлежат регулированию специальными нормами земельного законодательства и общими положениями об аренде, установленными главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт передачи истцом в аренду ответчику-2 (ИП ФИО2) спорного земельного участка на условиях договора от 12.01.2015 № 3259 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен. Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что ответчиком-2 не исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с 01.11.2015 по 16.12.2016. При этом дату окончания периода начисления ответчику-2 задолженности истец определил, исходя из даты государственной регистрации заключенного ответчиками договора от 12.10.2016 об уступке прав, которая состоялась 17.12.2016.

Указанную позицию истца суд находит ошибочной ввиду следующего.

Положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены земельным законодательством.

Часть 2 статьи 22 ЗК РФ прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого ЗК РФ, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 статьи 22 ЗК РФ, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе

передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в

уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

В данном случае срок действия спорного договора был определен сторонами с 12.01.2015 по 11.01.2022, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Письмом от 12.10.2016 (вх. № 1279/16 от 12.10.2016) истец был надлежащим образом был уведомлен Долгим И.А. о состоявшейся между ним и ООО «Шефмонтаж» (ответчиками) уступке прав по спорному договору аренды (т.1, л.д.148).

Из содержания главы 24 ГК РФ следует, что уступка права (требования) является переменой лиц в обязательстве.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с п.1 ст.389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54, по общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия

предложения) другой стороной. Пунктом 1 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. При этом стороны не вправе по своей воле изменить этот момент (п.1 ст.433 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, по смыслу п.3 ст.433 ГК РФ договор, который должен был пройти государственную регистрацию, но не прошел ее, действителен, однако его нельзя противопоставлять третьим лицам (так называемая доктрина непротивопоставимости незарегистрированных договоров).

Суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 3, 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о факте наличия обязательства по Договору. Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, соответственно он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.

Следовательно, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения

сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция изложена и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, от 04.12.2012 № 11277/12.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54) разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54, если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 385, пункта 1 статьи 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу, считается предоставленным надлежащему лицу.

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 2, 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54, недействительность уступки требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании статьи 312 ГК РФ.

Таким образом, если должник получил уведомление от цедента об уступке, он может заплатить указанному в уведомлении цессионарию, несмотря на отсутствие регистрации. Незарегистрированный договор, на основании которого осуществляется уступка, не может быть противопоставлен только третьим лицам, которые не знали и не должны были знать о заключении такого договора из иных источников. Иначе говоря, незарегистрированный договор не может быть противопоставлен только субъективно добросовестным третьим лицам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, от 08.02.2011 № 13970/10, от 05.02.2013 № 12444/12, если одна сторона договора совершает действия по

исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор заключенным.

С учетом вышеизложенного, поскольку из материалов дела следует, что истец с момента заключения ответчиками договора об уступке прав знал о данном договоре, несмотря на отсутствие его государственной регистрации (письмо от 12.10.2016 (вх. № 1279/16 от 12.10.2016) (т.1, л.д.148)), то в отношении истца данный договор имеет силу с даты его заключения – с 12.10.2016. Не оспорив указанный договор уступки прав, истец фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из данного договора до его государственной регистрации.

Таким образом, исходя из заявленного истцом по иску периода, обязательства по своевременному внесению арендных платежей не исполнены ИП Долгим И.А. за период с 01.11.2015 по 11.10.2016. Сумма задолженности ИП ФИО2 (ответчика-2) по арендной плате за указанный период рассчитана судом, с учетом порядка расчета истца, исходя из стоимости одного дня аренды в 2015г. – 24 849 руб. 31 коп. (9 070 000 руб. : 365 дней в году = 24 849 руб. 31 коп.), в 2016г. – 24 781 руб. 42 коп. (9 070 000 руб. : 366 дней в году = 24 781 руб. 42 коп.), которая составляет 8 795 597 руб. 36 коп. и подлежит взысканию в доход бюджета Брянской области.

Довод ИП ФИО2 о ничтожности условия спорного договора аренды об оплате цены права на заключение договора аренды в размере 7 841 000 руб. и неправомерности незачисления истцом указанных денежных средств, оплаченных ИП Долгим И.А., в счет арендной платы по договору, подлежит отклонению судом как несостоятельный ввиду следующего.

На момент проведения оспариваемых торгов вопросы приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого участка на торгах (конкурсах, аукциона) регулировались ст.38 ЗК РФ.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп.1 п.4 ст.30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (п.1 ст.38 ЗК РФ).

В силу пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», действовавшего до 01.03.2015, до

разграничения государственной собственности на землю орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 и действовавшими до 01.03.2015, было установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также «шаг аукциона» определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должны содержаться сведения о начальной цене предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг» аукциона, размер задатка и реквизиты счета для его перечисления.

Согласно материалам дела, с условиями и порядком подписания договора аренды на земельный участок единственный участник аукциона был ознакомлен до начала аукциона и согласен с ним, данный протокол был подписан всеми членами комиссии по торгам, а также самим Долгим И.А.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что по смыслу п.4 ст.447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов

определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п.7 ст.38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Между тем, в соответствии с протоколом от 22.12.2014 № 36А/14 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка предложено единственному участнику аукциона ФИО2 заключить с Управлением имущественных отношений Брянской области договор аренды выставленного на аукцион земельного участка по начальной цене аукциона с продажей права на заключение договора аренды в сумме 7 841 000 руб., с установленной годовой арендной платой 9 070 000 руб.

Из указанного протокола усматривается, что комиссия по проведению торгов определила, что арендатор обязан в течение десяти банковских дней со дня подписания договора аренды земельного участка оплатить цену права на заключение договора аренды и оплатить арендную плату за земельный участок в соответствии с расчетом к договору аренды земельного участка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.06.2008 № 3351/08, разъяснил, что по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка.

Определенная на торгах стоимость права на заключение договора аренды является частью арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам.

Как следует из протокола от 22.12.2014 № 36А/14 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, арендная плата за земельный участок состояла из единовременного платежа - цены права на заключение договора

аренды земельного участка (7 841 000 руб.) и периодических арендных платежей (из расчета 181 руб. 40 коп. за 1 кв.м в год).

Данная цена отражена и в договоре аренды от 12.01.2015 № 3259.

Таким образом, в аукционной документации была предусмотрена как начальная цена продажи права аренда на земельный участок, так и арендная плата в расчете за 1 год использования земельного участка, что соответствует вышеуказанным нормам права. С условиями и порядком подписания договора аренды на земельный участок единственный участник аукциона – Долгий А.И был ознакомлен до начала аукциона и согласен с ним, в связи с чем в настоящее время его доводы по данному вопросу являются безосновательными.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2016 № Ф10-607/2016 по делу № А35-3714/2015, постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 № 20АП- 2292/2017 по делу № А62-8186/2015.

Обществом «Шефмонтаж» обязательства по своевременному внесению арендных платежей не исполнены за период с 12.10.2016 по 25.07.2017 (до даты подписания между истцом и ООО «Шефмонтаж» соглашения от 26.07.2017 о расторжении спорного договора аренды (т.1, л.д.84-85) и акта от 26.07.2017 приема-передачи земельного участка (т.1, л.д.109)). Соглашение от 26.07.2017 о расторжении спорного договора аренды зарегистрировано 18.09.2017 (т.1, л.д.85).

Истец, начислив арендную плату за период по 17.09.2017, настаивал на наличии у арендатора обязанности по внесению арендных платежей до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Указанную правовую позицию истца суд также находит ошибочной ввиду вышеизложенного правового обоснования по вопросу отсутствия государственной регистрации договора от 12.10.2016 об уступке прав на дату его заключения, а также дополнительно в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При этом в пункте 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Письмом от 27.06.2017 ООО «Шефмонтаж» просило заместителя губернатора Брянской области рассмотреть возможность уменьшения размера арендной платы по договору аренды от 12.01.2015 № 3259, а в случае невозможности – рассмотреть вопрос о расторжении данного договора (т.1, л.д.150).

На основании обращения ООО «Шефмонтаж» в Правительство Брянской области с намерением о расторжении спорного договора аренды истец письмом от 27.07.2017 № 32- 7216 направил в адрес ООО «Шефмонтаж» для подписания последним соглашение от 26.07.2017 о расторжении договора аренды от 12.01.2015 № 3259 и акт от 26.07.2017 приема-передачи земельного участка. Отправка данного уведомления подтверждается почтовой описью от 27.07.2017 вложения в ценное письмо, почтовой квитанцией от 27.07.2017. Согласно Отчету об отслеживании указанного отправления (почтовый идентификатор 24105013655060) (сайт Почты России) данное почтовое отправление было возвращено отправителю 08.09.2017 за истечением срока хранения.

В судебном заседании ответчик-1 пояснил, что в период аренды он не пользовался спорным земельным участком по целевому назначению (жилищное строительство); истец данный факт не опроверг, доказательства иного в материалы дела не представил. То обстоятельство, что по состоянию на 26.07.2017 ответчик-1 не пользовался земельным участком, по мнению суда, подтверждается и тем, что истцом соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата земельного участка были направлены ответчику-1 с уже определенной самим истцом датой – 26.07.2017, и, несмотря на то, что данные документы были подписаны ответчиком-1 позднее, истец не исправил даты документов на более поздние при их фактическом подписании ответчиком-1.

Таким образом, документально, путем двустороннего подписания между истцом и ответчиком-1 соглашения от 26.07.2017 о расторжении договора аренды от 12.01.2015 № 3259 и акта от 26.07.2017 приема-передачи земельного участка, подтверждено, что ответчик-1 с 26.07.2017 не пользовался земельным участком.

Невозможность пользования арендатором земельным участком ввиду возвращения объекта аренды арендодателю по акту от 26.07.2017 приема-передачи земельного участка свидетельствует о прекращении с 26.07.2017 действия договора аренды от 12.01.2015 № 3259.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 26.06.2015, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Эта позиция применима и к прекращению договора.

С учетом вышеизложенного и того обстоятельства, что стороны исполнили соглашение о расторжении спорного договора аренды 26.07.2017, государственная регистрация данного соглашения 18.09.2017 в силу правового значения регистрации для третьих лиц для спорных отношений значения не имеет.

При этом какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что обязательства сторон сохранились вплоть до 18.09.2017, и земельный участок использовался арендатором после даты, указанной в соглашении о расторжении договора аренды, то есть после 26.07.2017, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, то обстоятельство, что соглашение о расторжении договора аренды было зарегистрировано в уполномоченном органе позднее, не имеет правового значения для определения момента прекращения пользования арендатором спорным земельным участком и прекращения арендных обязательств. Кроме того, поскольку государственная регистрация не является элементом формы договора аренды, то своевременное отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения, а дата государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является датой расторжения договора.

Согласно разъяснениям пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики

применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств», если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», согласно которым, разрешая споры, связанные с расторжением договора, суды должны иметь в виду, что по смыслу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Согласно разъяснениям пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что соглашением от 26.07.2017 договор аренды был расторгнут и арендные обязательства сторон прекращены, доказательства использования спорного земельного участка арендатором после указанной даты в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика-1 арендной платы за период с 26.07.2017 по 17.09.2017 и пени за несвоевременную оплату аренды земли.

Сумма задолженности ООО «Шефмонтаж» (ответчика-1) по арендной плате за период с 12.10.2016 по 25.07.2017 рассчитана судом, с учетом порядка расчета истца, исходя из стоимости одного дня аренды в 2016г. – 24 781 руб. 42 коп. (9 070 000 руб. : 366 дней в году = 24 781 руб. 42 коп.), в 2017г. – 24 849 руб. 31 коп. (9 070 000 руб. : 365 дней в году = 24 849 руб. 31 коп.), составляет 7 113 863 руб. 16 коп. и подлежит взысканию в доход бюджета Брянской области.

Довод ответчиков о невозможности в заявленный по иску период использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению под жилищное строительство ввиду наличия недостатков, препятствующих такому пользованию, а именно, по причине

непосредственно примыкающих к земельному участку гаражей ГО «Автозаводец», поставленных на кадастровый учет в ноябре 2015 года, подлежит отклонению судом как несостоятельный по следующим основаниям.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, указанной правовой нормой установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статьи 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обоснованность заявленных требований или возражений.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят

к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Вместе с тем, спорный земельный участок был предоставлен для жилищного строительства, что предполагает разрешение всех спорных вопросов о возможности такого строительства на выбранном земельном участке до предоставления его в аренду. Между тем, ответчиками о недостатках переданного в аренду имущества, ни в момент подписания договора аренды, ни при передаче земельного участка, заявлено не было, с требованиями о расторжении договора или соразмерном уменьшении арендной платы они не обращались.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что довод о невозможности использования земельного участка для целей, установленных в договоре, заявлен ответчиками только в суде при рассмотрении настоящего иска о взыскании задолженности по арендным платежам и пени, данный довод признается судом несостоятельным и неподтвержденным надлежащими документальными доказательствами.

На основании п.1 ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Доказательств оплаты истцу спорной задолженности полностью или в какой-либо части ответчиками суду не представлено.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате является обоснованным и подлежит удовлетворению частично в сумме 18 349 872 руб. 88 коп., в том числе с ИП ФИО2 (ответчик-2) – 8 795 597 руб. 36 коп. за период с 01.11.2015 по 11.10.2016, с ООО «Шефмонтаж» (ответчик-1) – 7 113 863 руб. 16 коп. за период с 12.10.2016 по 25.07.2017.

За нарушение ответчиками сроков внесения арендных платежей истец также просил суд взыскать с ИП ФИО2 (ответчик-2) 859 323 руб. 98 коп. договорной неустойки за период с 16.03.2015 по 16.12.2016, с ООО «Шефмонтаж» (ответчик-1) – 225 835 руб. 75 коп. за период с 17.12.2016 по 17.09.2017 на основании пункта 4.5 спорного договора аренды, согласно которому в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В то же время в силу п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п.2 ст.401 ГК РФ).

В рассматриваемом случае ответчики не представили доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения их от ответственности в виде уплаты договорной неустойки за просрочку арендных платежей.

Ответчики представили свои контррасчеты неустойки.

Проверив расчеты сторонами неустойки, суд, с учетом вышеустановленных обстоятельств, нашел их несоответствующими условиям заключенного сторонами договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Согласно расчету суда, за период с 16.03.2015 по 11.10.2016 (до даты заключения ответчиками договора от 12.10.2016 об уступке прав по договору аренды, после которого ИП Долгий И.А. выбыл из арендных обязательств, что аналогично расторжению с ним договора аренды) просрочки ИП Долгим И.А. (ответчиком-2) арендных платежей неустойка составляет 671 204 руб. 16 коп., за период с 16.12.2016 по 25.07.2017 (до даты заключения между истцом и ООО «Шефмонтаж» соглашения от 26.07.2017 о расторжении договора аренды) просрочки обществом «Шефмонтаж» (ответчиком-1) арендных платежей неустойка составляет 263 745 руб. 46 коп.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если

обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), согласно которому подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчики ходатайства о снижении размера начисленной им неустойки не заявили.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчиков договорной неустойки подлежит частичному удовлетворению в общей сумме 934 949 руб. 62 коп., в том числе с ИП ФИО2 (ответчика-2) – 671 204 руб. 16 коп. за период с 16.03.2015 по 11.10.2016, с ООО «Шефмонтаж» (ответчика-1) – 263 745 руб. 46 коп. за период с 16.12.2016 по 25.07.2017.

За нарушение ответчиками сроков внесения арендных платежей по договору аренды после его расторжения истец просил суд взыскать с ИП ФИО2 (ответчика-2) 1 250 521 руб. 82 коп. процентов, начисленных за пользование в период с 17.12.2016 по 14.03.2018 чужими денежными средствами в сумме невнесенных арендных платежей в размере 10 420 800 руб. 65 коп. по указанному договору, с ООО «Шефмонтаж» (ответчика-1) – 267 232 руб. 52 коп. процентов, начисленных за пользование в период с 18.09.2017 по 14.03.2018 чужими денежными средствами в сумме невнесенных арендных платежей в размере 6 830 523 руб. 01 коп. по тому же договору.

В силу ч.1 ст.395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие

периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Факт невнесения ответчиками арендных платежей в заявленный истцом период пользования чужими денежными средствами подтвержден материалами дела и ответчиками не опровергнут.

Контррасчеты сумм процентов ответчиками представлены.

Проверив расчеты сторонами процентов, суд, с учетом вышеустановленных обстоятельств, нашел их несоответствующими закону и установленным обстоятельствам по делу.

Согласно расчету суда, за период с 12.10.2016 (с даты заключения ответчиками договора от 12.10.2016 об уступке прав по договору аренды, после которого ИП Долгий И.А. выбыл из арендных обязательств, что аналогично расторжению с ним договора аренды) по 14.03.2016 неуплаты ИП Долгим И.А. (ответчиком-2) арендных платежей в сумме 8 795 597 руб. 36 коп. размер процентов за пользование денежными средствами в указанной сумме составляет 1 132 472 руб. 17 коп., за период с 26.07.2017 (с даты заключения между истцом и ООО «Шефмонтаж» соглашения от 26.07.2017 о расторжении договора аренды) по 14.03.2018 неуплаты обществом «Шефмонтаж» (ответчиком-1) арендных платежей в сумме 7 113 863 руб. 16 коп. размер процентов за пользование денежными средствами в указанной сумме составляет 372 990 руб. 57 коп.

Доказательств, которые могут являться основанием для освобождения от ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства в соответствии со ст.401 ГК РФ, ответчиками не представлено и судом не установлено.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчиков процентов подлежит частичному удовлетворению в общей сумме 1 505 462 руб. 74 коп., в том числе с ИП ФИО2 (ответчика-2) – 1 132 472 руб. 17 коп. за период с 12.10.2016 по 14.03.2016, с ООО «Шефмонтаж» (ответчика-1) – 372 990 руб. 57 коп. за период с 26.07.2017 по 14.03.2018.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп.1 п.1 ст.333.21 НК РФ государственная пошлина при цене иска 19 854 237 руб. 73 коп. составляет 122 271 руб.

На основании подп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы,

органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец является государственным органом и в силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп.2 п.2 ст.333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств: если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, пропорционально удовлетворенным требованиям с ответчиков в общей сумме подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 113 006 руб., в том числе с учетом пропорциональности между ответчиками с ИП ФИО2 (ответчика-2) подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 65 284 руб., с ООО «Шефмонтаж» (ответчика-1) – в сумме 47 722 руб.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично в сумме 18 349 872 руб. 88 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шефмонтаж», г.Брянск, в доход бюджета субъекта Российской Федерации – Брянской области – 10 599 273 руб. 69 коп., в том числе 8 795 597 руб. 36 коп. задолженности, 671 204 руб. 16 коп. пени и 1 132 472 руб. 17 коп. процентов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шефмонтаж», г.Брянск, в доход федерального бюджета 65 284 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Долгого Ивана Александровича, п.Мичуринский Брянского района Брянской области, в доход бюджета субъекта Российской Федерации – Брянской области – 7 750 599 руб. 19 коп., в том числе 7 113 863 руб. 16 коп. задолженности, 263 745 руб. 46 коп. пени и 372 990 руб. 57 коп. процентов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, п.Мичуринский Брянского района Брянской области, в доход федерального бюджета 47 722 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Н.А. Репешко