Решение от 20 ноября 2019 г. по делу № А59-2567/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

факс 460-945, адрес сайта - http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru



РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2567/2019
г. Южно-Сахалинск
20 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 13 ноября 2019 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора аренды действующим, признании задолженности отсутствующей,

встречное исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным соглашения от 10.04.2015 к договору аренды земельного участка № 01622 от 18.05.2012 недействительным,

при участии:

от Общества - директора ФИО2, ФИО3 по доверенности от 27.05.2019,

от Департамента - ФИО4 по доверенности от 15.07.2019№ 24-Д,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003" (далее - истец, ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", Общество) обратилось в суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ответчик, Департамент), в котором просит:

признать недействительной в силу ничтожности одностороннюю сделку правопредшественника Департамента землепользования города Южно-Сахалинска - Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска по одностороннему отказу по отказу (прекращению) от договора аренды № 01622 от 18.05.2012, выразившуюся в направлении ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" и Управлению Росреестра по Сахалинской области письма-уведомления № 390-014/07 от 29.01.2016 и заявления о прекращении регистрационной записи;

признать договор аренды № 01622 от 18 мая 2012 года на земельный участок, расположенный в г. Южно-Сахалинске, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская, с кадастровым номером 65:01:0601006:4 площадью 10 084 кв. м. с разрешенным использованием "для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей" действующим до 17 мая 2020 года;

признать задолженность ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" за пользование земельным участком, расположенным в г. Южно-Сахалинске, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская, с кадастровым номером 65:01:0601006:4 площадью 10 084 кв. м. с разрешенным использованием "для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей", рассчитанную на основании пересчета с 15.09.2017 в связи с вводом объекта в эксплуатацию и применением повышающего коэффициента (в сумме на 11.03.2019 - 1 506 822,15 рублей, в том числе пени 327 182,8 рублей) отсутствующей.

В обоснование требований Общество сослалось на положения пункта 4 статьи 1, статей 310, 424, 426, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

Определением суда от 24.04.2019 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 27.05.2019. Определением от 27.05.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 26.06.2019, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области и общество с ограниченной ответственностью «Инкриз». В последующем разбирательство по делу откладывалось и определением от 06.08.2019 было отложено на 12.09.2019.


Определением от 06.08.2019 принято к производству и назначено к рассмотрению на 12.09.2019 встречное исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к Обществу о признании соглашения от 10.04.2015 к договору аренды земельного участка № 01622 от 18.05.2012 недействительным и применении последствий недействительности сделки. В обоснование встречных требований Департаментом со ссылкой на положения статей 166, 167, 168, 209, 264, 421, пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 610, статьи 622 ГК РФ, пункта 3 статьи 22, пункта 4 статьи 39.6, пунктов 8, 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что оспариваемое соглашение заключено с нарушением вышеуказанных норм закона, посягает на публичные интересы, поскольку в рассматриваемом случае применимым законодательством не предусмотрено заключение дополнительных соглашений о продлении срока действия договора без проведения торгов в форме аукциона для последующего заключения нового договора аренды.


Определением суда от 12.09.2019 судебное разбирательство по первоначальному и встречному иску было отложено на 30.09.2019, затем на 14.10.2019, 06.11.2019. В судебном заседании 06.11.2019 был объявлен перерыв до 13.11.2919.


В судебном заседании до и после перерыва представители сторон поддержали заявленные ими требования и возражения. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в том числе с учётом положений части 6 статьи 121, пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании части 5 статьи 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.


Изучив материалы дела, заслушав участвующих лиц, суд приходит к следующему.


Как следует из материалов дела, 18.05.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель) и ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01622.

В соответствии с пунктом 1 договора Арендодатель обязуется представить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 65:01:0601006:4, площадью 13084 (тринадцать тысяч восемьдесят четыре) кв.м., в том числе общая площадь участков, ограниченных в использовании – 5722 кв.м. (под инженерными коммуникациями), местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская.

Согласно пунктам 2, 3 договора целевое использование земельного участка: для строительства объекта «Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей». Срок договора составляет: с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно.

В силу подпунктов 16.1-16.8 пункта 16 договора Арендатор обязан: Использовать земельный участок в соответствии с «Разрешенным использованием»; надлежащим образом выполнять все условия настоящего договора; своевременно и в полном объёме вносить арендную плату; после получения извещения от Арендодателя о намерении внести изменения и (или) дополнения в условия настоящего договора в течение 21 календарного дня со дня получения извещения явиться для получения дополнительного соглашения; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик арендуемого участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории; не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим на основании соответствующего решения уполномоченного органа власти геодезические, геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и изыскания, в проведении этих работ; обеспечить Арендодателю, органам государственного и муниципального контроля за использованием и охраной земель, свободный доступ на арендуемый земельный участок; выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

Пунктом 16.12 договора Арендатор обязан выплачивать арендную плату в измененном размере с момента изменения размера арендной платы.

Согласно пунктам 19, подпунктам 21.1 – 21.3 пункта 21 договора настоящий договор может быть расторгнут, дополнен и изменен по соглашению сторон, заключаемому в письменной форме, за исключением положений, установленных пунктами 14 и 28 настоящего договора, а также в случаях возобновления договора на неопределенный срок. Настоящий договор может быть досрочно расторгнут Арендодателем в случае нарушения Арендатором следующих существенных условий настоящего договора: неисполнения Арендатором обязательств, предусмотренных подпунктами 16.1-16.8, 16.12 настоящего договора; неиспользования Арендатором земельного участка в течение 2-х месяцев подряд; в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 06.12.2013.


10.04.2015 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ДАГИЗ, правопреемником кот орого является Департамент землепользования) и ООО «Сахалин Строй Снаб-2003» заключено трехстороннее дополнительное соглашение № 29942/2, согласно которому права арендодателя от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области переходят к ДАГИЗ; срок договора продлен до 17.05.2020.

Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Сахалинской области 25.05.2015.


При этом уведомлением от 29.01.2016 № 390-014/07 Департамент уведомил Общество о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 18.05.2012 № 01622. Согласно уведомлению, срок аренды земельного участка истёк 17.05.2015, в связи с чем Обществу необходимо не позднее, чем через 3 (три) месяца с момента получения данного уведомления освободить земельный участок и передать его Департаменту по акту приёма-передачи.

Вместе с тем, как следует из содержания уведомления о приостановлении государственной регистрации от 20.06.2017 № 65/001/075/2017-293, адресованном обществу «Инкриз» Управлением Росреестра по Сахалинской области, Управлением приостановлено осуществление действий по государственной регистрации соглашения к договору аренды № 10167 от 15.08.2007, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1425. В частности, согласно уведомлению, предмет договора изменяется на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1474 общей площадью 2 319 кв.м. В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1474 образован, помимо прочих, и из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4, в отношении которого имеется запись о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества «Сахалин Строй Снаб 2003». С учётом данного обстоятельства указано, что наличие актуальных записей об обременении исключает возможность прекращения существования данных участков и регистрации прав на вновь образованный участок.

31.08.2016 Обществу выдано разрешение на строительство № 65-64701000-06299-2016 многоярусной стоянки открытого типа и боксов хранения автомобилей (первая очередь – боксы хранения автомобилей). В соответствии с актом приёмки объекта капитального строительства первая очередь строительства (боксы хранения автомобилей) выполнена в полном объёме. 15.09.2017 Обществу выдано разрешение № 65-64701000-06299-2016 на ввод объекта (первой очереди строительства) в эксплуатацию. Построенный объект имеет кадастровый номер 65:01:0601006:0511. Право собственности за ООО «Сахалин Строй Снаб-2003» зарегистрировано 14.11.2017 за № 65:01:0601006:1511-65/001/2017-1 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.09.2017 №65-64701000-0000006299-2016.

Письмом № 9798-026/07 от 26.10.2018 Департамент землепользования города Южно-Сахалинска отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство II очереди по причине отсутствия, помимо прочего, правоустанавливающих документов на земельный участок.

Согласно запросу Общества от 19.11.2018, адресованному Управлению Росреестра по Сахалинской области, от Управления истцом истребованы сведения о наличии в ЕГРП информации о действующем праве аренды общества «Сахалин Строй Снаб-2003» на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:4 на основании договора аренды от 06.12.2013. По результатам рассмотрения указанного обращения Общества Управление Росреестра по Сахалинской области письмом № 10-22/8357 от 14.12.2018 сообщило о том, что 16.02.2018 Департаментом землепользования в Управление представлено заявление о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4. Одновременно с указанным заявлением Департаментом представлено уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 18.05.2012 № 01622. На основании указанных документов 22.02.2018 погашена запись об ограничении права в виде аренды за номером 65-65-01/045/2013-720 от 06.12.2013.


Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1-2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).


Как следует из обстоятельств дела, позиция Департамента в рамках настоящего спора, возражавшего против удовлетворения исковых требований Общества в отсутствие мотивированного письменного отзыва по существу требований истца, в итоге основана на факте направления Обществу и Управлению Росреестра по Сахалинской области уведомления от 29.01.2016 № 390-014/07 о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 18.05.2012 № 01622 ввиду истечения срока аренды земельного участка 17.05.2015. Кроме того, как указано в письме Управления Росреестра, Департаментом в Управление также было представлено заявление о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4.

Вместе с тем, с учётом вышеприведённых норм ГК РФ суд приходит к выводу о том, что направленное Департаментом уведомление от 29.01.2016 основано на положениях пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ, не подлежащих применению в рассматриваемом случае с учётом содержания действующего соглашения от 10.04.2015, продлившего срок действия договора до 17.05.2020.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 50, 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Кроме того, в рассматриваемом случае судом с учётом условий договора аренды от 18.05.2012 не усматривается каких-либо иных оснований для расторжения договора Департаментом в одностороннем порядке.

С учётом изложенных обстоятельств дела, положений статей 167, 168 ГК РФ суд признаёт недействительной одностороннюю сделку, направленную на прекращение действия договора аренды № 01622 от 18.05.2012, оформленную письмом-уведомлением № 390-014/07 от 29.01.2016, заявлением о прекращении регистрационной записи, следствием которой явилась невозможность продолжения истцом второй очереди строительства единого объекта. В силу требований статьи 166 ГК РФ в порядке применения последствий недействительности сделки договор аренды № 01622 от 18.05.2012 подлежит признанию действующим до 17.05.2020.


В части требования Общества о признании отсутствующей задолженности истца перед Департаментом в размере 1 506 822,15 рублей, в том числе пени 327 182,8 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела, письмами от 18.01.2019 №№ 352501, 352500 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности в размере 1 034 482 рубля 75 копеек неосновательного обогащения и 202 731 рубль 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно расчёту арендной платы за период с 01.01.2017 по 13.11.2017 оплате подлежат 766 910 рублей 74 копейки исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения крытых многоярусных автостоянок».

Согласно расчёту арендной платы за период с 14.11.2017 по 31.12.2017 оплате подлежат 232 250 рублей 57 копеек исходя из ставки 10%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые крытыми многоярусными автостоянками».

Согласно расчёту арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 оплате подлежат 1 836 714 рублей 92 копейки исходя из ставки 10%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые крытыми многоярусными автостоянками».

Согласно расчёту арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 оплате подлежат 1 915 678 рублей 72 копейки исходя из ставки 10%, соответствующей виду разрешенного использования «Земельные участки, занятые крытыми многоярусными автостоянками».

30.01.2019 Общество обратилось в Департамент с заявлением о перерасчете арендных платежей. Согласно заявлению, в 2017 году была сдана первая очередь строительства объекта «Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей» - боксы хранения автомобилей, подготавливаются документы для получения разрешения на строительство второй очереди – многоярусная автостоянка открытого типа. С учётом изложенного Обществом указано на необходимость перерасчёта арендных платежей, ввиду того, что объект «Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей» в полном объёме не построен и по назначению не используется.

В ответ письмом № 910-014/08 от 12.03.2019 Департамент сообщил, что оспариваемый расчет арендной платы произведён в связи с введением в эксплуатацию объекта капитального строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.09.2017 № 65-64701000-0000006299-2016, что обусловило применение ставки в размере 10% от кадастровой стоимости участка. Также указано, что с учётом произведённого пересчёта за Обществом имеется задолженность по арендной плате за землю в размере 1 506 822 рубля 15 копеек, в том числе 327 182 рубля 80 копеек пеней, которую предложено погасить в добровольном порядке. К письму приложен расчёт арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2019.

Согласно пункту 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 (далее – Порядок) ставка арендной платы за единицу площади устанавливаются двух видов:

Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости;

Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

Согласно пункту 5.11 Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения крытых многоярусных автостоянок, установлены ставки в следующем размере: Ст1 – 10%, Ст2 – 5%.

Согласно пунктам 1, подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано ранее, согласно условиям договора аренды целевое использование земельного участка: для строительства объекта «Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей». 15.09.2017 Обществу выдано разрешение № 65-64701000-06299-2016 на ввод объекта – боксов для хранения автомобилей, то есть первой очереди строительства, в эксплуатацию. Из пояснений представителей Общества в ходе судебного разбирательства следует, что как таковое введение объекта в эксплуатацию с учётом очерёдности возведения объекта не повлекло его фактическое использование по назначению. Согласно представленной пояснительной записке главного инженера проекта Карася П.Н. проектом предусмотрена также прокладка сетей водоснабжения и водоотведения, дождевой канализации для всей территории в целом.


В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ввод в эксплуатацию первой очереди строительства при том, что остальная часть единого объекта не построена, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации - соответствующие доказательства эксплуатации автомобильных боксов истцом не представлены. Также необходимо учесть, что истцом принимаются меры по продолжению строительства объекта (его второй очереди), препятствием чему послужили необоснованные действия Департамента по прекращению действия договора аренды от 18.05.2012. То есть фактическое использование земельного участка, установленное в договоре, не изменилось в связи с вводом в эксплуатацию первой очереди строительства, что является основанием для удовлетворения требований Общества о признании отсутствующей задолженности истца перед Департаментом в указанном выше размере.


Относительно встречных исковых требований Департамента суд приходит к следующему.


Как указано Департаментом в обоснование требований о признании соглашения от 10.04.2015 недействительной сделкой, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акгы Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ).

В связи со вступлением в силу Закона № 171-ФЗ был изменен порядок предоставления земельных участков. Так, статьей 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

С 01.03.2015 изменены правила использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и продление срока действия договора возможно лишь в форме заключения нового договора (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определён срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений Земельного кодекса РФ. Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (введена Законом № 171-ФЗ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 указанной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 названного Кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо: 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Основанием для заключения соглашения от 10.04.2015 к Договору аренды явилось заявление Арендатора от 17.02.2015 о продлении права аренды земельного участка, поданное до вступления в силу изменений в Земельный кодекс РФ. Однако указанное обстоятельство не является основанием неприменения норм, действующих до 01.03.2015 и предусматривающих продление срока действия договора аренды земельного участка, поскольку соглашение к договору аренды о заключении на новый срок оформлено 10.04.2015, реализация которого не может быть осуществлена в силу Закона № 171-ФЗ, имеющего в спорном случае приоритет перед нормами закона (ГК РФ), осуществляющего общее регулирование имущественных отношений.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента у сторон соглашения не имелось правовых оснований для заключения после 01.03.2015 соглашений, изменяющих (продлевающих) срок действия договора аренды земельного участка без конкурентных процедур в виде проведения аукциона.


Возражая против встречных исковых требований Департамента, Общество, помимо прочего, указало на недобросовестность встречного истца, чьи действия фактически направлены не на защиту публичных интересов, а на уход от ответственности.

Как указано в абзаце 5 пункта 1 Постановления № 25 если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Также согласно пункту 70 Постановления № 25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как следует из обстоятельств дела, после заключения соглашения от 10.04.2015 Департаментом 31.08.2016 Обществу выдано разрешение на строительство, а 15.09.2017 Обществу выдано разрешение на ввод объекта (первой очереди строительства) в эксплуатацию. Кроме того, после заключения спорного соглашения Департаментом Обществу выставлялись требования об оплате задолженности по договору. Из обстоятельств заключения оспариваемого соглашения следует, что данный документ был подписан со стороны Департамента, которым в последующем в суд было подано встречное исковое заявление по истечении значительного периода времени и по основаниям, о существовании которых не могло не быть известно Департаменту на момент заключения соглашения от 10.04.2015.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что процессуальное поведение Департамента, выраженное в обращении в суд со встречным иском, в аспекте ожидаемого от любого участника гражданского оборота не соответствуют критерию добросовестности (при том, что Обществом уже завершена первая очередь строительства, ориентировочная стоимость работ которых составила около 6 330 000 рублей, не считая арендной платы, внесённой Обществом в течение срока действия договора аренды) в связи с чем суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований. Следовательно, приведённые в обоснование иска Департаментом доводы не имеют правового значения с учётом приведённых разъяснений Верховного Суда.


Обществом при обращении в суд с иском было уплачено 18 000 рублей государственной пошлины как за три самостоятельных требования. Принимая во внимание, что требование о признании действующим договора аренды по сути является требованием о применении последствий недействительности оспариваемой сделки, которое не подлежит оплате, 6 000 рублей подлежат возврату Обществу из бюджета, а 12 000 рублей подлежат взысканию с Департамента в пользу Общества как судебные расходы в силу статьи 110 ГК РФ.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Признать недействительной одностороннюю сделку правопредшественника Департамента землепользования города Южно-Сахалинска - Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, направленную на прекращение действия договора аренды № 01622 от 18.05.2012, оформленную письмом-уведомлением № 390-014/07 от 29.01.2016, заявлением о прекращении регистрационной записи. В порядке применения последствий недействительности сделки признать договор аренды № 01622 от 18.05.2012 действующим до 17.05.2020.


Признать отсутствующей задолженность общества с ограниченной ответственностью «Сахалин Строй Снаб-2003» в размере 1 506 822 рубля 15 копеек (в том числе 327 182 рубля 80 копеек пеней) за пользование земельным участком, расположенным в г. Южно-Сахалинске, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская, площадью 10 084 кв.м., кадастровый номер 65:01:0601006:4, рассчитанную на основании перерасчёта с 15.09.2017 в связи с вводом объекта в эксплуатацию.


В удовлетворении встречных исковых требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска отказать.


Взыскать с Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003" (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.


Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин Строй Снаб-2003" (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6 000 рублей, оплаченную платёжным поручением № 30 от 18.04.2019. Выдать справку.


Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.



Судья Ю.С. Учанин