Решение от 20 апреля 2018 г. по делу № А61-4488/2017

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 16.04.2018

Решение в полном объеме изготовлено 20.04.2018

Дело №А61-4488/2017
20 апреля 2018 года
г. Владикавказ


Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Коптевой М.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации местного самоуправления г.Владикавказа(ОГРН1021500578087, ИНН <***>), Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления г.Владикавказа

о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности,

при участии:

от Прокуратуры – ФИО2 по удостоверению от 31.12.2014 г.,

от УМИЗР г.Владикавказа – ФИО3 по доверенности от 28.12.2016 г.,

от ООО «Торговый квартал» - не явились,

от АМС г. Владикавказа – не явились,

установил:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – Прокуратура, заявитель) обратился в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (далее – ООО «Торговый квартал», общество, Администрации местного самоуправления г.Владикавказа (далее – АМС г.Владикавказ) и Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления г.Владикавказа (далее – УМИЗР АМС г.Владикавказ) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 30.03.2015 №204/15/2 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:863, площадью 2,9630га, расположенного по ул.Кадырова 15 г.Владикавказа и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.

Заявление мотивировано тем, что прокурорской проверкой установлен факт незаконного предоставления УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа спорного земельного участка обществу. Согласно договору аренды земельный участок предоставлялся в целях строительства торгового комплекса, а фактически на данном земельном участке в нарушение норм и требований градостроительного законодательства обществом возведено одно строение площадью 30кв.м., не соответствующее технико-экономическим показателям, отраженным в разрешении на строительство от 23.09.2014 №Ru15301000-173 и зарегистрировало на него право собственности. Кроме того, 18.08.2017 в отношении бывшего руководителя общества было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ, который, действовал группой лиц по предварительному сговору с неустановленными работниками АМС г.Владикавказа с целью завладения путем обмана правом собственности на спорный земельный участок.

УМИЗР г.Владикавказа в отзыве (№1 от 11.01.2018) считает исковые требования неподлежащими удовлетворению, сославшись на правомерность передачи обществу в собственность земельного участка, указав о ненадлежащем способе защиты, избранным Прокуратурой РСО-Алания, так как имеется зарегистрированное право собственности как на здание, так и на земельный участок.

Определением суда от 11.01.2018 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А61-2972/2017, имеющим существенное значение для рассмотрения настоящего дела. Определением суда от 23.03.2018 производство по настоящему делу возобновлено, назначено судебное заседание.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей АМС г.Владикавказа и ООО «Торговый квартал», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В ходе судебного заседания представитель Прокуратуры поддержал доводы, изложенные ранее в заявлении и в обоснование исковых требований (от 11.12.2017).

В ходе судебного заседания представитель УМИЗР г.Владикавказа поддержал доводы, изложенные в представленном отзыве, просит в заявлении отказать.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, судом установлено следующее.

Заместитель прокурора РСО-Алания обратился в суд с иском к ООО «Торговый квартал», АМС г.Владикавказ, УМИЗР АМС г.Владикавказ о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015 №204/15/2 купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0040903:863, площадью 2,9630га, расположенного на пересечении по ул.Кадырова 15 г.Владикавказа, заключенного между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Торговый квартал» для использования в целях содержания и эксплуатации торгового комплекса и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки: обязать ООО «Торговый квартал» возвратить АМС г.Владикавказа земельные участки с КН 15:09:0031601:1425 площадью 14815кв.м. и КН 15:09:0031601:1426 площадью 14815кв.м., расположенные по ул.Кадырова 15 г.Владикавказа, составлявшие до раздела единый земельный участок с КН 15:09:0040903:863, площадью 2,9630га; обязать АМС г.Владикавказа возвратить ООО «Торговый квартал» 546807руб.

Согласно статье 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 2 статьи 52 АПК РФ прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители направляют обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления №25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, поскольку рассматриваемые исковые требования направлены на оспаривание договора купли-продажи земельного участка и на применение последствий недействительности сделки по передаче спорного земельного участка в собственность, заместитель прокурора РСО-Алания является надлежащим истцом по настоящему спору, обратившимся в защиту государственных интересов.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления АМС г.Владикавказа №1717 от 18.07.2014 между АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» был заключен договор аренды №5752 от 21.07.2014 земельного участка с КН 15:09:0031607:863, площадью 2.9630га, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> с целью использования земельного участка - строительство торгового комплекса.

23.09.2014 АМС г.Владикавказа выдало обществу разрешение на строительство №RU 15301000-173 объекта капитального строительства торгового здания – первая очередь торгового комплекса.

Обществом 26.09.2014 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 15301000-127, 05.11.2014 получен кадастровый паспорт здания, расположенного на участке с КН 15:09:0031607:863, назначение: нежилое здание, наименование: торговое здание.

Управлением Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано право собственности общества на нежилое здание общей площадью 30кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, запись в ЕГРН №15-15- 01/188/2014-426 от 27.11.2014.

Постановлением АМС г. Владикавказа №3050 от 19.12.2014 обществу предоставлен в собственность земельный участок с КН №15:09:0031607:863 и одновременно предписывалось расторгнуть договор аренды №5752 от 21.07.2014.

30.03.2015 УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и общество заключили договор купли-продажи №204/15/2 земельного участка с КН 15:09:0031607:863, площадью 2.9630га, по адресу: РСО-Алания, <...>, для использования в целях: содержания и эксплуатации торгового комплекса. Стоимость земельного участка составила 546807руб.

Полагая, что вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением норм действующего земельного законодательства, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.03.2013 №12668/12 и Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа по аналогичным делам, заместитель Прокурора РСО-Алания обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы настоящего дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, далее – ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды (постоянного (бессрочного) пользования) земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники (обладатели права хозяйственного ведения или оперативного управления) зданий, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

С 01 марта 2015 года аналогичное правило закреплено в статье 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, лицу, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению.

Если объект недвижимости имеет вспомогательное назначение и его создание и использование не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка, приобретение в собственность такого земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ не основано на законе.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10).

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. (статьи 30, 31 и 32 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015).

30.03.2015 УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и общество заключили договор купли-продажи №204/15/2 земельного участка с КН 15:09:0031607:863, площадью 2.9630га, по адресу: РСО-Алания, <...>, для использования в целях: содержания и эксплуатации торгового комплекса.

В рамках дела №А61-2833/2015 Арбитражным судом по РСО-Алания было рассмотрено заявление ООО «Торговый квартал» к Управлению Росреестра по РСО-Алания, с привлечением третьего лица - АМС г.Владикавказа, о признании незаконным отказа Управления Росреестра по РСО-Алания в государственной регистрации права собственности от 13.11.2015г. №15/001/088/2015-142 и об обязании Управления зарегистрировать право собственности на земельный участок с КН 15:09:0031607:863, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...>.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 25.04.2016, оставленным в силе постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016, отказ был признан незаконным, Управлению Росреестра по РСО-Алания обязывалось зарегистрировать право собственности ООО «Торговый квартал» на земельный участок с КН 15:09:0031607:863 на основании оспариваемого договора купли-продажи от 30.03.2015 №204/15/2, заключенного между ООО «Торговый квартал» и АМС г.Владикавказа.

Во исполнение решения суда за ООО «Торговый квартал» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с КН 15:09:0031607:863.

Судом установлено, что оспариваемый земельный участок с КН 15:09:0031607:863, площадью 2.9630га, был первоначально предоставлен обществу в аренду в целях строительство торгового комплекса.

Материалами дела подтверждается, что размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта, на оспариваемом земельном участке отсутствуют здания и сооружения, принадлежащие иным лицам. Земельный участок сформирован с учетом площади, необходимой для эксплуатации и содержания данного объекта недвижимости с учетом размещения объектов некапитального строительства: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, газонов, мест для парковки автомобилей.

На момент выкупа спорного земельного участка на нем находилось одноэтажное нежилое здание площадью 30 кв. м., согласно кадастровому паспорту и Свидетельству о государственно регистрации права общества от 27.11.2014 №15 АБ199510.

Материалами дела подтверждается, что данное торговое здание является первой очередью строительства торгового комплекса.

Согласно пункту 53 "ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст (далее – ГОСТ 51303-2013), под торговым центром (комплексом) понимается совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Вместе с тем, обществом не представлены доказательства строительства торгового комплекса, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее был предоставлен обществу в аренду, оснащения инженерными коммуникациями, ведения коммерческой деятельности, облагораживания земельного участка.

Доказательства обратного обществом не представлены. О назначении судебной экспертизы общество не заявляло.

25.11.2016 общество разделило земельный участок с КН 15:09:0031607:863 (площадью 2.9630га) на два земельных участка: с КН 15:09:0031601:425 (площадью 14815кв.м) и КН 15:09:0031601:426 (площадью 14815кв.м), которые на сегодняшний день зарегистрированы в ЕГРП.

Таким образом, поскольку строительство объекта, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее был предоставлен обществу в аренду, не осуществлено, оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ у администрации не имелось.

Возведение на земельном участке только части объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, не влечет возникновения у данного лица права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, учитывая, что земельный участок с КН 15:09:0031607:863 площадью 2.9630га предоставлен в аренду застройщику для строительства торгового комплекса, и обозначенная цель не достигнута, суд считает возможным удовлетворить требования прокурора о признании сделки недействительной.

Вместе с тем, основания для удовлетворения реституционного требования отсутствуют.

Согласно пункту 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

До предоставления в собственность общество владело спорным земельным участком на основании договора аренды от 21.07.2014 №5752. По договору купли- продажи от 30.03.2015 к обществу перешел лишь титул (право собственности) на земельный участок.

Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 №12668/12).

Постановлением администрации от 19.12.2014 №3050 предписано расторгнуть договор аренды от 21.07.2014. Данное постановление принято исключительно на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность. Таким образом, основанием для принятия администрацией постановления о расторжении договора аренды послужил исключительно факт подачи обществом заявления о приобретении земельного участка в собственность.

Поскольку отсутствовали основания для приобретения участка в собственность, также отсутствовали основания для расторжения договора аренды, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися на основании пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ (Определение ВС РФ от 11.01.2016 N 307-ЭС15-16739).

На основании вышеизложенного, суд считает, что требования заявителя в части реституции удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:863 площадью 2,9630 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, №204/15/2, заключенный 30.03.2015 между Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) для использования в целях содержания и эксплуатации торгового комплекса.

В остальной части заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяМ.ФИО4