Решение от 2 августа 2017 г. по делу № А43-11172/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-11172/2017

г. Нижний Новгород 2 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 2 августа 2017 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-323),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Галактика», г. Бор, Нижегородская область (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Никострой», г. Пучеж, Ивановская область (ИНН <***>, ОГРН1023701727114),

Третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Бор, Нижегородская область (ИНН <***>, ОГРНИП 304524607800087),

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, г.Н.Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

3) Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, г. Н.Новгород (ИНН <***> ОГРН <***>),

4) Администрация г. Бор Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

5) ФИО3, г.Н.Новгород,

об осуществлении государственной регистрации дополнительных соглашений от 15 сентября 2014 года и 23 декабря 2014 года к договору переуступки права аренды земельного участка от 15 сентября 2014 года

при участии:

от истца: ФИО4, по доверенности от 19 апреля 2017 года,

от ответчика: ФИО5, по доверенности от 28 апреля 2017 года, ФИО6 – директор,

от третьих лиц: от ИП ФИО2 - ФИО4, по доверенности от 1 марта 2017 года,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, Администрации г. Бор Нижегородской области, ФИО3 – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика», г. Бор, Нижегородская область, обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Никострой», г. Пучеж, Ивановская область, об осуществлении государственной регистрации дополнительных соглашений от 15 сентября 2014 года и 23 декабря 2014 года к договору переуступки права аренды земельного участка от 15 сентября 2014 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Бор, Нижегородская область; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, г.Н.Новгород; Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, г. Н.Новгород; Администрация г. Бор Нижегородской области; ФИО3, г.Н.Новгород.

Истец в судебном заседании поддержал заявленное требование.

Ответчик считает иск не подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик отмечает, что договор переуступки права аренды земельного участка от 15 сентября 2014 года, заключенный между ООО «Галактика» и ООО «Никострой», основан и вытекает из договора аренды заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Борского района и ООО «Галактика», истек 21 декабря 2015 года. На сегодняшний день договор не продлен. ООО «Никострой» данным земельным участком не пользуется, застройки на данном земельном участке не произведено.

В связи с указанным, ответчик отмечает, что все правоотношения между сторонами окончены 21 декабря 2015 года.

На момент составления дополнительного соглашения к договору переуступки права аренды земельного участка – 23 декабря 2014 года ООО «Галактика» арендатором земельного участка не являлся, все права аренды ими были переданы 15 сентября 2014 года, переход права зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии, денежные средства по договору получены.

На 23 декабря 2014 года арендатором земельного участка являлось ООО «Никострой», что влечет ничтожность данного дополнительного соглашения.

ООО «Галактика» обратилось за регистрацией дополнительных соглашений только в 2017 году, когда Арбитражным судом Нижегородской области было вынесено решения о взыскании с ИП ФИО2 1 000 000 рублей по договору оказания транспортных услуг.

Ни в 2014 году, когда был заключен договор переуступки права аренды, ни в 2015 году, когда закончилось действие договора аренды, никаких требований ООО «Галактика» к ООО «Никострой» не предъявляло.

Ответчик считает, что дополнительные соглашения от 15 сентября 2014 года и от 23 декабря 2014 года, заключенные между сторонами не могут быть зарегистрированы, так как являются ничтожными.

Представители третьих лиц (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, Администрации г. Бор Нижегородской области, ФИО3), надлежащим образом извещенные о месте и времени разбирательства спора, в заседание суда не явились, отзывов на иск не направили.

В соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных третьих лиц.

Как следует из искового заявления, 21 декабря 2010 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом Борского района (арендодатель) и ООО «Галактика» (арендатор) был заключен договор № 1202 аренды земельного участка площадью 8798 кв.м. с кадастровым номером 52:20:1800001:1164, расположенным по адресу: <...> участок 4а сроком на 5 лет.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка №1202 от 21 декабря 2010 года городской округ города Бор передал в аренду земельный участок ООО «Галактика» под строительство жилого многоквартирного дома.

С согласия администрации города Бор ООО «Галактика» уступило право аренды участка ответчику ООО «НикаСтрой».

15 сентября 2014 года был заключен договор уступки права аренды земельного участка, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии за № 52.52.05/828/2014-977.

В пункте 1.1 настоящего договора указано, что новым арендатором земельною участка становится ООО «НикоСтрой». Договор переуступки, как и указанный выше договор аренды зарегистрирован в Росреестре, о чем на обоих договорах есть штамп регистрации.

Согласно п. 2.1 договора цессии от 15 сентября 2014 года стоимость уступки права аренды земельного участка для строительства изначально составила 1 000 000 рублей. Данные денежные средства были выплачены ответчиком.

Дополнительным соглашением к договору переуступки от 15 сентября 2014 года (п. 1.1), а затем вторым дополнительным соглашением 23 декабря 2014 года стоимость уступки права аренды земли была увеличена на 5 000 000 рублей до 6 000 000 рублей. На момент подачи настоящего иска ответчик, по словам истца, выплатил только 1 000 000 рублей из 6 млн.

С учетом наличия договоренностей с ответчиком, дополнительные соглашения к договору переуступки истец изначально не регистрировали, ответчик от их регистрации отказывался.

Однако, как указывает истец, данные денежные средства ответчиком до сих пор не выплачены. Истец неоднократно предлагал произвести зачет требований по договору оказания транспортных услуг и договору уступки прав аренды в редакции дополнительных соглашений. Однако ответчик от зачета отказался и обращался в Арбитражный суд Нижегородской области с иском о взыскании денежных средств по якобы не оказанным транспортным услугам.

В порядке и. 8.1 дополнительного соглашения к договору переуступки права аренды земельного участка, п. 10.1 самого договора уступки права аренды от 15 сентября 2014 года, истец обращался к ответчику с претензией с просьбой сначала выплатить долг по договору уступки права аренды, а затем явиться на регистрацию дополнительных соглашений к договору переуступки права аренды земельного участка от 15 сентября 2014 года по адресу: <...> (адрес МФЦ центра) либо по адресу кадастровой палаты Нижегородской области (<...>). Однако ответчик долг не оплатил, на регистрацию не явился.

14 марта 2017 года истец обратился в кадастровую палату города Бор Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Уведомлением от 22 марта 2017 года № 52/004/1022017-1326 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области приостановило государственную регистрацию в связи с тем, что срок аренды по договору аренды земельного участка от 21 декабря 2010 года № 1202, неотъемлемой частью которого является спорные дополнительные соглашения к договору переуступки прав аренды земельного участка, истек 7 декабря 2015 года, а представленные соглашения не подлежат государственной регистрации.

Истец в свою очередь обратился в Управление Росреестра по Нижегородской области с жалобой на приостановку регистрации.

Росреестр письмом от 14 апреля 2017 года № 07-07426-СБ/17 отказал истцу в регистрации документов ввиду отсутствия компетенции, и предложил обратиться с иском в арбитражный суд.

В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика произвести регистрацию дополнительных соглашений от 15 сентября 2014 года и 23 декабря 2014 года к договору переуступки права аренды земельного участка от 15 сентября 2014 года.

Рассмотрев имеющиеся в деле документы, суд считает исковые требования подлежащими отклонению в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С 1 января 2017 года Росреестр осуществляет функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как предусмотрено п. 1 ст. 51 указанного выше Федерального закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку заключение дополнительных соглашений к договору направлено на изменение основанных на нем обязательств, то изменить можно тот договор, обязательства по которому не исполнены сторонами в полном объеме.

В целях изменения условий договора вытекающие из него обязательства должны носить длящийся характер и сохраняться после государственной регистрации такого договора.

Таким образом, для установления факта принадлежности земельного участка, истцу необходимо предоставить действующий договор аренды земель и обратится в Россреестр, для этого не требуется обращаться в суд с понуждением ответчика произвести государственную регистрацию договора.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с данной нормой права условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему материального права или охраняемого законом интереса, установление факта нарушения и установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Истец не представил в материалы дела доказательств нарушения его прав и законных интересов ответчиком.

Росреестр письмом от 14 апреля 2017 года № 07-07426-СБ/17 указал истцу на возможность обратиться в арбитражный суд в порядке части 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», т.е. заинтересованное лицо вправе обжаловать в суде отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

При этом решение регистрирующего органа (уведомление о приостановлении государственной регистрации) в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспаривались истцом, что в принципе свидетельствует, что истец, обратившийся с настоящим иском, избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.

Таким образом, в случае обращения истца в уполномоченный орган и получения отказного решения заявитель вправе обжаловать его в порядке, определенным частью 2 статьи 197 главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом рассматриваемый иск не связан с обжалованием уведомления о приостановлении государственной регистрации.

15 сентября 2014 года ООО «Галактика» в порядке части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации уступило право аренды участка ООО «НикаСтрой» по договору аренды от 21 декабря 2010 года № 1202.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, данных в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение о перенайме по договору аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации соглашений явилось прекращение действия договора аренды от 21 декабря 2010 года № 1202.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (ст. 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 вышеназванного постановления, положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Из буквального толкования приведенных положений следует, что арендатор земельного участка вправе реализовать свое преимущественное право в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации путем перевода прав и обязанностей только по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах, проводимых в форме аукциона.

В свою очередь, если договор аренды земельного участка оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее возобновление договорных отношений допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

Продление договора аренды земельного участка на новый срок в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подп. 11 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из преамбулы договора от 21 декабря 2010 года № 1202 он заключен на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Таким образом, указанный договор аренды земельного участка был заключен сторонами в порядке проведения торгов на основании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, по истечении срока своего действия (7 декабря 2015 года) договор аренды был прекращен и не мог быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок.

Кроме того, даже в случае возобновления договора на неопределенный срок, согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Нижегородской области от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора и следовательно дополнительного соглашения к нему не требуется.

При таких обстоятельствах, установленных на основе оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Галактика», подлежат отклонению.

Госпошлина в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Окороков Д.Д.