Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А04-9050/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9050/2018
г. Благовещенск
13 декабря 2018 года
изготовление решения в полном объеме

«
12

»
декабря

2018 г.

резолютивная часть

Арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Амурской области, действующего в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов

к
администрации городского поселения «город Завитинск», индивидуальному предпринимателю – главе КФХ ФИО1 (ОГРНИП 315281300000271, ИНН <***>)

о признании недействительным пунктов договора аренды,

протокол вел: секретарь судебного заседания Куприянова Н.С.

при участии в заседании: от истца - ФИО2 по дов. № 15 от 09.02.2018, сл. уд.,

от Администрации города Завитинска - Сыпало А.В. по дов. № 276 от 07.02.2018, паспорт,

от главы КФХ - не явился, извещен,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился первый заместителя прокурора Амурской области с исковым заявлением о признании недействительными (ничтожными) подпункта 4.4.6. пункта 4.4., пункта 9.3 договора аренды земельного участка от 16.02.2016 № 19, заключенного между администрацией городского поселения «город Завитинск» (далее - Администрация) и индивидуальным предпринимателем – главой КФХ ФИО1 (далее - КФХ ФИО1).

По мнению истца, оспариваемые пункты не соответствуют Гражданскому и Земельному кодексу РФ, поскольку расторжение договора аренды возможно только на основании решения суда. При этом получение согласия арендодателя на переход права аренды третьему лицу не требуется в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Администрация в отзыве иск не признала, указала, что в разделе 4 договора предусмотрены дополнительные гарантии арендатору земельного участка и арендодателю. Указанный в подпункте «г» пункта 9.3 договора аренды случай досрочного расторжения договора вытекает из обязательств арендатора, указанных в подпункте 4.4.6 пункта 4.6 раздела 4 договора аренды от 16.02.2016 №19.

Глава КФХ ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Глава КФХ отзыв на иск не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее изложенную позицию.

Представитель администрации признал, что подпункт 4.4.6. пункта 4.4., подпункт «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка от 16.02.2016 № 19, подлежит изменению.

Однако пояснил, что самостоятельных действий по изменению оспариваемого договора аренды администрация предпринимать не будет.

Подробно доводы сторон изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Заслушав представителей истца и Администрации, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией городского поселения «город Завитинск» (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.02.2016 №19.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером: 28:12:020607:92, местоположение: Амурская область, р-н Завитинский, г. Завитинск, с. Червоная Армия, обшей площадью 25834 кв.м. с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору.

Срок аренды участка согласно пункту 2.1 договора установлен с 16.02.2016 до 16.02.2026.

Подпунктом 4.4.6 пункта 4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан не сдавать арендуемый участок в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя, а также осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно - передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

В силу пункта 4.1.1 договора арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях указанных в пункте 9.3 настоящего договора, а также нарушения других условий договора.

В соответствии с пунктом 9.3 договора настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях:

а) арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения участка, либо с неоднократными нарушениями;

б) арендатор существенно ухудшает состояние участка;

в) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) если арендатор заключил без письменного согласия арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого участка в уставный капитал организации и др.), а также в иных случая, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Посчитав договор аренды в изложенных выше подпункте 4.4.6. пункта 4.4., пункте 9.3 договора аренды несоответствующими требованиям законодательства РФ, прокурор обратился в суд с иском о признании его недействительным в указанных частях.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению в части в силу следующего.

Как видно из материалов дела, оспаривая пункты договора аренды, прокурор ссылается на их несоответствие пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В частности, статьей 619 ГК РФ приведены случаи для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Пункты 1-3 статьи 619 ГК РФ предусматривают возможность расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, законодательно установленный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды соответствует основаниям, указанным в подпунктах «а», «б», «в» пункта 9.3 договора аренды от 16.02.2016 №19.

Учитывая положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ во взаимосвязи со статьей 619 ГК РФ, пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя осуществляется на основании решения суда и только при условии квалификации приведенных мотивов в обоснование такого расторжения договора как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Этот вывод соответствует пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Изложенные выше выводы также подтверждены вступившими в законную силу судебными актами по делам № А04-3058/2017, № А04-3061/2017, принятым при аналогичных обстоятельствах.

В рассматриваемом случае истцом также не учтена совокупность условий спорного договора, согласно пункту 9.5 которого, сторона вправе предъявить требование расторжении договора в суд после соблюдения досудебного порядка путем направления предложения о расторжении другой стороне договора.

Следовательно, порядок расторжения договора, установленный оспариваемыми подпункта «а», «б», «в» пункта 9.3 договора не предусматривает расторжение договора аренды во внесудебном порядке.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска прокурора в части требований о недействительности подпунктов «а», «б», «в» пункта 9.3 договора аренды от 16.02.2016 №19.

Требование прокурора о признании недействительными подпункта 4.4.6. пункта 4.4., подпункта «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка от 16.02.2016 № 19 подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку спорный договор аренды заключен на срок более пяти лет, то оспариваемые подпункт 4.4.6. пункта 4.4 и подпункт «г» пункта 9.3 противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требований прокурора к КФХ ФИО1 и администрации о признании недействительными подпункта 4.4.6. пункта 4.4., подпункта «г» пункта 9.3 договора аренды.

В остальной части в удовлетворении исковых требований по оспариванию договора аренды следует отказать по приведенным выше причинам.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 НК РФ при подаче иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в сумме 6 000 рублей.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в бюджет с ответчика, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (пункт 4 части 1 статьи 333.22 части второй НК РФ).

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками в равных долях. Поскольку истец и ответчик - администрация освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ, государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика – КФХ ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 110, 170, 174, 180 АПК РФ, суд решил иск удовлетворить частично.

Признать недействительными подпункт 4.4.6. пункта 4.4., подпункт г пункта 9.3 договора аренды земельного участка от 16.02.2016 № 19, заключенного между администрацией городского поселения «город Завитинск» и индивидуальным предпринимателем – главой КФХ ФИО1.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП 315281300000271, ИНН <***>), зарегистрированного 17.02.2015, находящегося по адресу: <...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

СудьяП.А. Чумаков