Решение от 6 июля 2025 г. по делу № А57-31479/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-31479/2024
07 июля 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 23 июня 2025 года


          Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Покидышевым Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), Администрация муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении указал, что ФИО1 на основании договора дарения с ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 7436 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040317:88, <...> б/н, а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:040315:474. На основании разрешения на строительство ФИО1 завершила строительство объекта после чего обратилась в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию. Уведомлением от 09.08.2024 № 06.01.19.05/51 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано, (отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ требованиям проектной документации- ФИО1 не известила орган государственного строительного надзора о начале работ по реконструкции здания). Указанное обстоятельство обусловило обращение в суд.

          Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик (Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области) возражал против удовлетворения исковых требований, строительство объекта осуществлялось с нарушением требований градостроительных норм и правил; отсутствовали заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации; отсутствовало полученное в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; отсутствуют основания признания права собственности на объект капитального строительства; Министерство является ненадлежащим ответчиком по данному предмету спора.

          Администрация представила отзыв на исковое заявление, пояснив, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Кроме того, истцом не представлено доказательств в подтверждение невозможности получить правоустанавливающие документы при строительстве объектов недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзывах, спор надлежит разрешить с применением следующих норм закона.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (абз.2 п.2 ст. 263 ГК РФ).

Строительство зданий осуществляется в соответствии с требованиями и правилами, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ГрК РФ). Основные понятия изложены в ст.1 ГрК РФ, включая: правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.8); градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков (п.9); объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п.10); строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п.13); застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.

Застройщику для строительства объекта коммерческой недвижимости требуется в силу ст. 51 ГрК РФ получить разрешение на строительство, то есть документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом.

После завершения строительства застройщику в силу ст. 55 ГрК РФ требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, другими словами документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения – п.21 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020)".

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1 ст. 222 ГК РФ).

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.


Содержание иска, отзыва, приведенных норм закона позволило суду определить значимые обстоятельства: является ли истец правообладателем земельного участка, на котором он завершил строительство объекта; позволяет ли разрешенное использование земельного участка на строительство объекта, указанного в иске; соответствует ли постройка установленным требованиям; не нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; какие обстоятельства обусловили отнесение объекта к разряду самовольных построек; какие меры принял застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; имеются ли признаки явного и намеренно недобросовестного поведения.

В соответствии с распределенным бременем доказывания истцу надлежало подтвердить относимыми и допустимыми доказательствами приведенный перечень юридически значимых обстоятельств, включая соответствие объекта нормативным требованиям, исключающими опасность для граждан и самого застройщика и отсутствие признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Истец приложил к иску следующие доказательства:

- распоряжение Администрации МО «Город Саратов» № 291 от 07.08.2012г. «Об утверждении градостроительного плана земельного участка»;

- заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0076-14 от 08.10.2014г. и № 6-1-1-0050-15 от 17.07.2015г. ООО «Эксперт Профи» на проектную документацию;

-  договор дарения от 29.03.2021;

-выписка из ЕГРН от 20.05.2024;

- заявление ФИО1 о продлении срока действия разрешения на строительство, выданного предыдущему собственнику и внесении в него изменений в связи со сменой собственника;

- разрешение Министерства на строительство до 25.09.2025г. и смена данные о лице, которому оно ранее было выдано, на ФИО1;

- письмо ООО «ЭкспертПрофи» от 26.08.2022г. (негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий) за подписью директора ФИО3 которым подтверждено, что внесенные в процессе строительства изменения в проектную документацию не влияют на характеристики надежности и безопасности объекта, так как данные изменения соответствуют утвержденному заданию заказчика, и прохождения повторной негосударственной экспертизы проектной документации в соответствии с письмом Минстроя РФ от 14.09.2019. № 34072-ДВ/08 не требуется;

- Подтверждение о соответствии изменений от17.08.2023г. в отношении  изменений в проектную документацию подписанное Главным инженером проекта ФИО4, Подтверждение (ФИО4) включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (ООО «Технострой», членство СРО-П-029-25092009, регистрационный номер П-032553). Сведения о саморегулируемой организации

- письмо Министерства № 3244/24 от 03.09.2024г. о принятии к сведению изменения проектной документации

Для подтверждения соответствия объекта нормативным требованиям, суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу.

В соответствии с представленной ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России экспертизой: здание с кадастровым номером 64:48:040315:474- соответствует проектной документации, а также правилам землепользования и застройки, градостроительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и установленным нормативам и правилам; здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые интересы других лиц; здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040317:88 с учетом допустимого расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек.

Исследовав экспертное заключение, суд установил, что данное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, суд принимает во внимание, что эксперт свободен в выборе методов и способов исследований для ответа на поставленные перед ним вопросы, оснований сомневаться в выводах независимого эксперта у суда не имеется, с учетом изложенного, суд признает заключение эксперта надлежащим, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Сопоставив доказательства с юридически значимыми обстоятельствами и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие факты:

- ФИО1 завершила строительство объекта площадью 8987 кв.м., экспликация которого содержится в техническом паспорте от 08.07.2024г. на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке с   кадастровым номером 64:48:040317:88 площадью  7436 кв.м.;

- объект соответствует нормативным требованиям;

- отсутствие уведомления о продолжении строительства объекта обусловлено добросовестным заблуждением застройщика;

- признаки явного и намеренно недобросовестного поведения, не установлены.

При таких обстоятельствах в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ иск подлежит удовлетворению с признанием за ИП ФИО1 на завершенный строительством нежилое здание <...> д. б/н, площадью 8987 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером: 64:48:040317:88.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на завершенный строительством нежилое здание <...> д. б/н, площадью 8987 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером: 64:48:040317:88.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья                                                                                         В.Е. Бондаренко