Решение от 29 сентября 2021 г. по делу № А32-11324/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-11324/2021
г. Краснодар
29 сентября 2021 г.
Резолютивная часть решения от 22 сентября 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 29 сентября 2021 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

заместителя прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Брюховецкий район

к администрации муниципального образования Брюховецкий район, Краснодарский край, Брюховецкий район, ст. Брюховецкая (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Краснодарский край, Брюховецкий район, ст. Брюховецкая (ОГРНИП 304232704400040, ИНН <***>)

о признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца: ФИО2 – прокурор (до и после перерывов);

от ответчика: ФИО1 – паспорт (до и после перерывов), ФИО3 – доверенность (до и после 2-го перерыва);

от администрации: не явился, уведомлен,



УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Брюховецкий район, Краснодарский край, Брюховецкий район, ст. Брюховецкая и к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Краснодарский край, Брюховецкий район, ст. Брюховецкая (далее – ответчики), согласно которому просит суд:

1. Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 договор от 27.12.2018 № 46 купли - продажи земельного участка площадью 372 311 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающий к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала 23:04:0501004;

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обязанности возвратить администрации муниципального образования Брюховецкий район по акту приема-передачи земельный участок площадью 372 311 кв.м. с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающий к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала 23:04:0501004, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу, а также путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на данный участок;

3. Возложить обязанность на администрацию муниципального образования Брюховецкий район возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 денежные средства в размере 3 370 903 рублей, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:04:0501004:286.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2021 отклонено ходатайство ответчика (ИП) о замене администрации муниципального образования Брюховецкий район с ответчика на истца, удовлетворено ходатайство ответчика об уточнении наименования последнего, ответчиком по делу определено считать индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2021 г. к рассмотрению принято ходатайство ответчика (ИП) об истребовании доказательств и заявление о применении срока исковой давности.

В судебном заседании представитель предпринимателя заявил ходатайство о вынесении частного определения в адрес администрации и настаивал на рассмотрении ранее заявленного ходатайства об истребовании доказательств.

Прокурор в судебном заседании поддержал иск.

Администрация, уведомленная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании 15.09.2021 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлялся перерыв до 22.09.2021 г. до 15-30 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием истца и предпринимателя.

В судебном заседании суд огласил, что от администрации посредством электронной почты поступили дополнительные документы, в том числе запрашиваемое ответчиком (ИП) заявление о предоставлении земельного участка от 01.11.2007 г., а так же платежное поручение № 1067 от 27.12.2018 г. на сумму 3 370 903,79 руб., оплаченную предпринимателем администрации за выкуп земельного участка.

Кроме того, судом приобщена к материалам настоящего дела копия схемы, представленная ИП главой КФХ ФИО1 в материалы дела № А32-32338/2021, которую, при этом, в рамках настоящего дела предприниматель так же просил запросить у администрации.

Учитывая, что администрацией представлено запрашиваемое ответчиком (ИП) заявление, а так же к делу приобщена схема, наличие иных приложений к договору судом не установлено, суд считает целесообразным отклонить ранее заявленное ходатайство об истребовании доказательств.

Предприниматель ходатайствовал о дополнительном времени в течение нескольких минут.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 15-40 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием истца, предпринимателя и представителя предпринимателя.

Представитель предпринимателя заявил ходатайство о привлечении к участию в деле Управления Росреестра в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Прокурор возражал против привлечения.

Рассматривая ходатайство о привлечении третьего лица, суд исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик (ИП) пояснил, что решение суда по настоящему делу может повлиять на права управления при погашении записи права аренды, поскольку при регистрации данной сделки управление должно было проверить его на ничтожность. Кроме того, ответчик (ИП) отметил, что в случае удовлетворения заявленного прокурором требования о признании права собственности отсутствующим, решение так же повлияет на права и обязанности регистрирующего органа.

Однако, суд не находит оснований для привлечения Управления Росреестра в качестве третьего лица без самостоятельных требований, в виду следующего.

С учетом сложившейся судебной практики при применении последствий недействительности (ничтожности) договора в виде признания отсутствующим права, зарегистрированного в ЕГРН, привлечение регистрирующего органа к участию в деле в качестве третьего лица не требуется, для исключения записи последнему достаточно соответствующим образом оформленный судебный акт, вступивший в законную силу. При этом, регистрирующий орган не является участником материальных правоотношений.

Таким образом, данное обстоятельство не повлияет на права и обязанности Управления Росреестра.

Ссылки ответчика (ИП) о необходимости привлечения Управления Россреестра к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований в виду того, что управлением зарегистрирована ничтожная сделка по аренде, без ее проверки так же отклоняется судом.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; устанавливаются отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, Управление Росреестра вправе проверить законность совершенной сделки, однако не вправе проверять причины совершения сделок и обстоятельства, предшествующие совершению сделок.

На основании выше установленного в удовлетворении ходатайства ответчика (ИП) о привлечении Управления Росреестра к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований надлежит отказать.

Кроме того, в судебном заседании представитель предпринимателя представил дополнительную позицию по делу, просил отложить судебное разбирательство до рассмотрения кассационной жалобы (в ином округе) по аналогичному, по мнению предпринимателя, спору.

При рассмотрении данного ходатайства, суд исходил из положений ст. 158 АПК РФ, согласно которым отложение судебного разбирательства по ходатайству сторон является правом, а не обязанностью суда.

Так, суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства до рассмотрения кассационной жалобы по делу №А04-1546/2020, поскольку не считает обстоятельства указанного дела аналогичными настоящему спору.

В связи с чем, в удовлетворении ходатайства ответчика (ИП) об отложении судебного разбирательства надлежит отказать.

При рассмотрении ходатайства предпринимателя о вынесении в адрес администрации частного определения в связи с не выполнением определения суда об истребовании доказательств, суд исходил из следующего.

Право суда вынести частное определение при выявлении случаев нарушения законности вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти; при рассмотрении вопроса о необходимости вынесения частного определения суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела, исходя из задач судопроизводства.

В соответствии с частью 1 статьи 188.1 АПК РФ при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Из содержания данной нормы следует, что вынесение частного определения направлено на устранение нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами, при этом принятие указанного судебного акта является правом, а не обязанностью суда.

Как указано выше, администрацией представлены документальные доказательства, которые суд предлагал представить определениями суда.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и результатов рассмотрения дела, суд не усматривает оснований для вынесения частного определения, установленных частью 1 статьи 188.1 АПК РФ.

В связи с чем, в удовлетворении соответствующего ходатайства о вынесении частного определения надлежит отказать.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Администрацией муниципального образования Брюховецкий район в газете «Брюховецкие новости» № 122 (9362) от 30.10.2007 г. опубликована информация о свободном земельном участке из земель населенных пунктов, ориентировочной площадью 554000 кв.м, расположенном: северо - западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающем; к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, подлежащем передаче в аренду сроком на 11 месяцев.

В администрацию муниципального образования Брюховецкий район от главы КФХ ФИО1 поступило заявление от 01.11.2007 г., согласно которому последний ознакомившись с сообщением о выделении в аренду сроком на 11 месяцев указанного земельного участка, просил предоставить ему данный участком в аренду на указанный срок.

В связи с поступлением в администрацию единственного заявления постановлением главы муниципального образования Брюховецкий район от 18.12.2007 г. № 1894 «О предоставлении в аренду главе КФХ ФИО1 земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного с северо-западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающий к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, для сельскохозяйственного использования» главе КФХ ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок из земель населенных пунктов площадью 501644 кв.м., расположенный с северо-западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающий к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, для сельскохозяйственного использования.

На основании указанного постановления между администрацией (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) заключен договор от 18.12.2007 г. № 0400001660 аренды земельного участка из земель населенных пунктов ориентировочной площадью 554 000 кв.м, расположенного с северо-западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающий к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, для сельскохозяйственного использования сроком на 11 месяцев - до 01.11.2008.

Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке в виду его заключения сроком на 11 месяцев.

Постановлением и.о. главы муниципального образования Брюховецкий район от 25.09.2013 г. № 1396 образован земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный на землях населенных пунктов площадью 501644 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающей к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004.

Указанный земельный участок 31.10.2013 г. поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 23:04:0501004:286.

Между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и главой КФХ ФИО1 21.03.2014 г. заключено соглашение о расторжении с 16.03.2014 г. договора аренды от 18.12.2007 г. № 0400001660, в котором стороны установили, что глава КФХ в течение 30 календарных дней со дня подписания соглашения погашает задолженность по договору, образовавшуюся на день его расторжения.

На основании постановления и.о. главы муниципального образования Брюховецкий район от 17.03.2014 г. № 255 «О предоставлении в аренду главе КФХ ФИО1 земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающей к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, для сельскохозяйственного использования» 21.03.2014 г. между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и главой КФХ ФИО1 заключен договор № 0400003363 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 501 644 кв.м с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающей к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, для сельскохозяйственного использования сроком на 11 месяцев - до 17.02.2015 г.

Из содержания постановления и.о. главы муниципального образования Брюховецкий район от 17.03.2014 г. № 255 следует, что основанием для предоставления указанного земельного участка в аренду послужила опубликованная 30.09.2007 г. в газете «Брюховецкие новости» № 122 (9362) информация о свободном земельном участке из земель населенных пунктов, ориентировочной площадью 554 000 кв.м, расположенном с северо-западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающий к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, а также поступление в администрацию муниципального образования Брюховецкий район только одного заявления от главы КФХ ФИО1 о предоставлении земельного участка.

Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке в виду его заключения сроком на 11 месяцев.

Дополнительным соглашением от 17.10.2014 г. к договору от 21.03.2014 г. № 0400003363 стороны продлили срок его действия до 17.03.2019 г.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законном порядке 29.12.2014 г.

Дополнительным соглашением от 25.02.2015 г. к договору от 21.03.2014 г. № 0400003363 стороны продлили срок его действия до 17.03.2063 г.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законном порядке 30.09.2015 г.

Глава КФХ ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:04:0501004:286 в собственность за плату без проведения торгов на основании п. 9.ч.2 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

По результатам рассмотрения заявления между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и главой КФХ ИП ФИО1 27.12.2018 г. заключен договор № 46 купли - продажи земельного участка площадью 372 311 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающий к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала 23:04:0501004.

Земельному участку установлен вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

В п. 1.1 договора купли-продажи указано, что участок находится у покупателя на праве аренды с 18.12.2007 г., что подтверждается договором аренды земельного участка № 0400001660 от 18.12.2007 г. и договором аренды земельного участка № 0400003363 от 21.03.2014 г.

Прокурор считает, что данный договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) договором, поскольку заключен с лицом, не обладающим правом на выкуп участка без проведения торгов.

В обоснование данных утверждений прокурор указал, что договор аренды от 18.12.2007 г. не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, а договор аренды от 21.03.2014 № 0400003363 заключен с ФИО1 без публичных процедур предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения, установленных ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ и является самостоятельной сделкой.

Таким образом, прокурор считает, что поскольку договор аренды земельного участка от 21.03.2014 г. № 0400003363 имеет признаки ничтожности и не порождает правовые последствия по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка по истечению трех лет с момента его заключения, заключение договора от 27.12.2018 г. № 46 купли-продажи земельного участка по основанию, предусмотренному п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, является незаконным, а сам договора подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения прокуратуры в суд с настоящим исковым заявлением.

Администрация в ходе рассмотрения настоящего дела выразила позицию, согласно которой согласилась с ничтожностью договора купли-продажи.

В отношении возражений администрации в качестве стороны договора купли-продажи, ответчик (ИП) просил применить принцип эстоппеля, закрепленный в п.5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ), согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд отклоняет данные доводы ответчика (ИП) как необоснованные, поскольку администрация является таким же ответчиком по делу как и предприниматель и за заключение недействительной (ничтожной) сделки несет свои правовые последствия. При этом, высказывание администрации относительно недействительности (ничтожности) сделки в ходе судебного разбирательства не свидетельствует о недобросовестном поведении последней.

Возражая против исковых требований ответчик (ИП) указал, что при рассмотрении спора, связанного с недействительностью сделки, определение сделки как ничтожной либо оспоримой имеет первостепенное значение.

Так, предприниматель считает, что спорный договор купли-продажи может быть признан судом недействительным как оспоримый, а не как ничтожный.

В обоснование данных доводов ответчик (ИП) ссылается на общие правила, закрепленные в п.1 ст.168 ГК РФ, согласно которым сделка, нарушающая требования закона является оспоримой. При этом согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и одновременно публичные интересы либо права третьих лиц, ничтожна.

При этом, по мнению ответчика (ИП), спорной сделкой купли-продажи не могут нарушаться права неопределенного круга лиц, условием ее заключения является фактическое использование земельного участка, и соответственно другие лица, не обрабатывающие пашню на протяжении трех лет предшествующих ее продаже не могут претендовать на ее выкуп без проведения торгов. Таким образом, прокурор не мог обратиться с настоящим иском в интересах неопределенного круга лица, поскольку сделка купли-продажи является оспоримой, а не ничтожной. Право на обращение в суд с иском о применении последствий недействительности оспоримых сделок у прокурора отсутствует.

К требованиям о признании спорного договора купли-продажи оспоримой сделкой ответчик (ИП) просит применить срок исковой давности, составляющий один год с момента когда истец узнал об обстоятельствах, являющимися основанием для признания сделки недействительной (ч. 2 ст. 181 ГК РФ).

Однако, суд считает доводы ответчика (ИП) относительно того, что спорный договор купли-продажи не нарушает права неопределенного круга лиц, несостоятельными.

Учитывая, что прокурор оспаривает договор купли-продажи в виду наличия признаков ничтожности заключенного договора аренды от 21.03.2014 г., который не породил права ответчика (ИП) на выкуп спорного земельного участка, в данном случае нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на аренду земельного участка как в 2014 году в случае проведения публичных процедур так и в 2007 году (при условии указания в извещении о проведении торгов возможности продления срока действия договора).

Таким образом, доводы ответчика (ИП) о том, что настоящий договор купли-продажи является оспоримой сделкой, а не ничтожной отклоняются судом как необоснованные.

В связи с чем, годичный срок исковой давности в данном случае неприменим.

Кроме того, судом отклоняются как необоснованные озвученные в ходе рассмотрения дела ссылки ответчика на то, что прокурор заведомо зная о пропуске трехгодичного срока исковой давности в отношении требований о признании договора аренды недействительным (ничтожным) обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным).

Ответчик считает, что о договоре аренды от 21.03.2014 г. стало известно с момента регистрации дополнительного соглашения, которым продолен срок договора, при этом, с иском в суд прокурор обратился в 2021 году.

Однако, заявленные требования прокурора относятся к надлежащему способу защиты права, в связи с чем, допустимы.

Более того, в абзаце 4 п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

При рассмотрении настоящего спора, суд исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен главе КФХ в собственность без проведения торгов по льготной выкупной цене с нарушением законодательства как лицу, не имеющему право на выкуп участка без торгов.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый заявителем участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс; пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Для установления наличия/отсутствия у главы КФХ права на приобретение в собственность без проведения торгов спорного земельного участка суд оценил заключенные между сторонами договоры аренды от 18.12.2007 г. и от 21.03.2014г.

Доводы ответчика предпринимателя сведены к тому, что договор аренды спорного земельного участка от 18.12.2007 г. заключен с предпринимателем как с КФХ на основании его заявления на 49 лет.

Однако, суд отклоняет данные доводы как необоснованные, поскольку из имеющегося в материалах дела заявления главы КФХ ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду от 01.11.2007 г. следует, что последний обратился с данным заявлением после ознакомления с опубликованным администрацией муниципального образования Брюховецкий район сообщением в газете о выделении в аренду участка сроком на 11 месяцев.

Таким образом, глава КФХ сам выразил волеизъявление на получение участка в аренду на 11 месяцев, а не на сорок девять лет как для КФХ.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся на 11 месяцев, стороны договора не имели право на продление данного договора на неопределенный срок, поскольку данное продление совершено в обход публичных процедур. В виду отсутствия информации в сведениях, опубликованных в газете относительно возможного продления договора после истечения 11 месяцев, администрация ограничила круг потенциальных претендентов на получение участка в аренду.

Кроме того, судом установлено, что администрацией в газете опубликована информация о свободном земельном участке из земель населенных пунктов, ориентировочной площадью 554000 кв.м, расположенном: северо - западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающем; к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, не стоящем на кадастровом учете.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ЗК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» № 28- ФЗ (далее – Закон № 28-ФЗ) земельным участком, как объектом недвижимого имущества, является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке уполномоченным органом.

В соответствии со ст. 1 Закон № 28-ФЗ государственный кадастровый учет представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков регламентирован ст. 19 Закона № 28-ФЗ и предусматривает подачу заинтересованными правообладателями земельных участков или уполномоченными ими лицами в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявок, правоустанавливающих документов на земельные участки и документов о межевании земельных участков, которые подлежат проверке.

Таким образом, земельный участок, площадью 554000 кв.м, на момент его передачи главе КФХ на государственном кадастровом учете не стоял, то есть не был определен как объект недвижимого имущества.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делам № А32-15435/2007, №А53-11404/2014.

Более того, (даже предположив, что сделка 2007 года не порочна и возобновлена на неопределенный срок) на момент заключения договора от 21.03.2014 г. договор от 18.12.2007 г. соглашением от 21.03.2014 г. был расторгнут, стороны усмотрели обязанность арендатора оплатить всю задолженность, возникшую до расторжения, тем самым, стороны прекратили все отношения, возникшие ранее на основании опубликованной информации в 2007 г.


Также, судом установлено, что согласно ч. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

Частью 4 ст. 38 ЗК РФ установлен порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, который определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Такая необходимость извещения о проведении торгов устанавливалась Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (п. 8), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. №808.

Как установлено выше основанием для заключения договора от 21.03.2014 г. послужила опубликованная 30.10.2007 г. в газете «Брюховецкие новости» № 122 (9362) информация о свободном земельном участке из земель населенных пунктов, ориентировочной площадью 554 000 кв.м, расположенном с северо-западной стороны станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкающий к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, а также поступление в администрацию муниципального образования Брюховецкий район только одного заявления от главы КФХ ФИО1 о предоставлении земельного участка.

Опубликованная администрацией муниципального образования Брюховецкий район 30.10.2007 г. в газете «Брюховецкие новости» № 122 (9362) информация о свободном и предполагаемом для передачи в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:04:0501004:286 не может являться основанием для заключения договора аренды в 2014 году, поскольку размещена незаблаговременно.

Публикация 2007 года как основание для заключения договора от 21.03.2014 г. является незаконной, договор аренды в 2014 году заключен в отношении земельного участка, имеющего характеристики: земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный на землях населенных пунктов площадью 501 644 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающей к автодороге Брюховецкая-Новоджерелиевская, с кадастровым номером 23:04:0501004:286, который на торги не выставлялся.

При этом, в силу положений статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон о фермерском хозяйстве) граждане, заинтересованные в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны: цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые участки (собственность или аренда); условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно); срок аренды участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков; их предполагаемое местоположение. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.

Между тем в деле отсутствуют какие-либо доказательства реализации главой КФХ специальной процедуры, предусмотренной Законом о фермерском хозяйстве (не представлено его заявление, поданное в порядке статьи 12 данного Закона, а также обосновывающие его документы).

Таким образом, материалы дела с достоверностью не подтверждают обоснованность доводов ответчика (ИП) о наличии у него (в отсутствие иных претендентов) преимущественного права на предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (действовала до 01.03.2015) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что договор от 21.03.2014 заключен с ФИО1 без публичных процедур предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения, установленных ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ.

Таким образом, договор от 21.04.2014 г. заключен между сторонами без правовых оснований, без публичных процедур, в обход действующего законодательства.

Поскольку договор аренды от 21.03.2014 г. имеет признаки ничтожности и не порождает правовые последствия по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка по истечению трех лет с момента его заключения, заключение договора от 27.12.2018 г. № 46 купли-продажи земельного участка по основанию, предусмотренному п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, является незаконным и подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой.

Доводы предпринимателя о наличии прав на выкуп на основании договора 2007 года также безосновательны в виду вышеизложенного.

Ссылаясь на пользование длительное время спорным земельным участком ответчик не доказывает законность его приобретения.

Суд отмечает, что ссылки истца на вид разрешенного использования спорного земельного участка - для сельскохозяйственного использования установленный органом местного самоуправления с нарушением документов территориального планирования, в соответствии с которыми участок располагался в производственной зоне на момент заключения договора аренды от 21.03.2014 г. № 0400003363 не являются основанием для признания договора аренды ничтожным.

Согласно Генеральному плану Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района, утвержденному решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района от 24.05.2013 г. № 309, по состоянию на 21.03.2014 г. спорный участок располагался в производственной зоне.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района, утвержденными решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района от 26.04.2013 г. № 304, по состоянию на 21.03.2014 г. спорный участок находился в территориальной зоне П-1 (Зона предприятий, производств и объектов I-II класса вредности).

В указанных Генеральном плане Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района и Правилах землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района для данного земельного участка отсутствовал вид использования как «для сельскохозяйственного назначения».

Однако, в соответствии с действующим законодательством земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доводы администрации о заниженной цене выкупа правового значения в настоящем случае не имеют.

Прокурором заявлено о применении последствий ничтожной сделки, которые заключаются в том, что каждая сторона оспариваемого договора должна возвратить другой стороне все полученное по сделке: администрация - денежные средства, а глава КФХ – спорный земельный участок путем составления акта приема-передачи.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стоне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим администрация обязана возвратить главе КФХ денежные средства перечисленные в счет оплаты земельного участка, а глава КФХ - возвратить в собственность муниципального образования в лице администрации земельный участок по акта приема-передачи земельного участка.

Прокурор так же просит применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости право собственности главы КФХ ФИО1 на спорный участок.

В ЕГРН на основании оспариваемого договора зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок.

В пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Основанием для внесения записи в ЕГРП являются решения, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Недействительность договора в силу части 1 статьи 167 ГК РФ означает, что у главы КФХ не возникло право собственности на спорный земельный участок.

Поэтому в качестве применения последствий недействительности спорного договора купли-продажи, необходимо признать отсутствующим право, зарегистрированное на основании этого договора.

Государственная пошлина в размере 3 000 руб. в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика (ИП) как на проигравшую сторону с учетом освобождения администрации от уплаты госпошлины, вторая часть госпошлины возложению на администрацию не подлежит.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд




РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 договор от 27.12.2018 № 46 купли - продажи земельного участка площадью 372 311 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающий к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала 23:04:0501004;

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обязанности в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить администрации муниципального образования Брюховецкий район по акту приема-передачи земельный участок площадью 372 311 кв.м. с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающий к автодороге Брюховецкая - Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала 23:04:0501004.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на данный участок.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на администрацию муниципального образования Брюховецкий район обязанности в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 денежные средства в размере 3 370 903,79 рублей, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:04:0501004:286.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Краснодарский край, Брюховецкий район, ст. Брюховецкая (ОГРНИП 304232704400040, ИНН <***>) 3 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета РФ.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий