Решение от 5 декабря 2017 г. по делу № А19-14952/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru




Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-14952/2016



05.12.2017 г.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.12.2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05.12.2017 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Красько Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жериховой М.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ИНН <***>, ИНН <***>, адрес: 666004, <...>)

о взыскании 1 574 223 руб. 29 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО1 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

исковые требования заявлены о взыскании 1 336 978 руб. 40 коп. – задолженность по арендной плате по договору аренды от 21.10.2011 № 9378 за период с 01.08.2015 по 31.08.2016, 148 458 руб. 93 коп. – задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 31.08.2016, 79 677 руб. 46 коп. – пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.08.2015 по 31.08.2016, 9 108 руб. 50 коп. – пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком, за период с 16.09.2015 по 31.08.2016.

Истец о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве, указав, что не уплачивал арендную плату в заявленный истцом период, поскольку 03.07.2015 обратился в КУМИ Администрации г. Иркутска с заявлением об осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения. 07.08.2015 администрацией в осуществлении преимущественного права было отказано. Данный отказ ответчиком обжалован, признан незаконным решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу №А19-13054/2015. В период времени с получения незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения до заключения договора купли-продажи данного помещения обязанность по уплате арендной платы, по мнению ответчика, отсутствует. Кроме того, ответчиком представлены платежные поручения от 02.07.2015 № 231 и № 235, от 29.12.2015 № 266, от 01.02.2016 № 269 об оплате арендной платы и земельного платежа.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 04.12.2017 до 05.12.2017 15 часов 30 минут, о чем сделано публичное извещение.

Дело рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией город Иркутска (арендодатель) и ООО «АФК-Система» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 21.10.2011 № 9378 (далее – договор аренды), на основании которого арендатору предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 349,80 кв.м., расположенное в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: <...>, лит. А. Площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 165,57 кв.м. (п.1.3. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2013).

Нежилое помещение передано арендатору по передаточному акту от 21.10.2011.

Срок действия договора установлен с 21.10.2011 по 20.10.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктами 2.3.3., 3.1. договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком перечисляется арендатором в соответствии с приложением №2 к договору. Арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Предупреждением от 13.09.2016 № 505-71-9920/16 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и плате за пользование земельным участком и предложил в срок до 27.09.2016 оплатить задолженность и уплатить неустойку.

Поскольку ответчиком задолженность суммы основного долга и неустойки не оплачена истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 21.10.2011 № 9378 (далее – договор аренды), регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт исполнения арендодателем обязательств по договору аренды (передачи имущества в аренду) подтвержден передаточным актом от 21.10.2011.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из смысла статей 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, временное владение и пользование имуществом являются платными. Таким образом, у ответчика имеется обязанность оплатить пользование имуществом.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за период с 01.08.2015 по 31.08.2016.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу №А19-13054/2015 установлено, что ООО «АФК-Система» 03.07.2015 обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения общей площадью 349,80 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: <...>, лит. А. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Иркутска отказал ООО «АФК-Система» в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу №А19-13054/2015 отказ в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества нежилого помещения признан незаконным.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 159-ФЗ).

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ (пункт 3) предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается, что в установленный пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ двухмесячный срок, с даты получения заявления, договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключен; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принято; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проект договора купли-продажи арендуемого имущества не направлен.

Таким образом, с учетом поданного истцом 03.07.2015 заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор с оценщиком должен был быть заключен в срок не позднее 03.09.2015; решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято в срок не позднее 17.09.2015, а проект договора купли-продажи направлен истцу не позднее 28.09.2015 включительно (сроки исчислены в порядке статьи 191, пункта 4 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела фактически проект договора купли-продажи направлен в адрес ООО «АФК-Система» 15.09.2016 (сопроводительное письмо № 505-70-9996/16). 17.10.2016 года ООО «АФК-Система» был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Поскольку в период с 29.09.2015 истец неправомерно уклонялся от заключения договора купли-продажи переданного в аренду имущества, у ответчика отсутствовала обязанность по оплате арендной платы.

С учетом изложенного, правомерным является требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015 по 27.09.2015.

Как следует из Приложения № 1 к договору аренды арендная плата составляет в 2015 году – 110 536 рублей 80 копеек без учета НДС в месяц, согласно расчету суммы иска начисления арендной платы осуществлялись истцом исходя из указанного размер соответственно, сумма арендной платы за период с 01.08.2015 по 28.09.2015 - 110 536 рублей 80 копеек + 110 536 рублей 80 копеек /30 х 28 = 213 704 рубля 48 копеек.

Как указывает дополнительных пояснениях платежными поручениями от 29.12.2015 № 266 и от 01.02.2016 № 269 им произведена оплата арендной платы за август 2015 года в сумме 100 000 рублей, соответственно, задолженность по оплате арендной платы за период с 01.08.2015 по 27.09.2015 составляет 113 704 рубля 48 копеек.

Согласно пункту 3.1.1. договора оплата арендной платы осуществляется не позднее 5-го числа текущего месяца.

За несвоевременную оплату арендной платы договором предусмотрена неустойка в размере 1/300 текущей ставки рефинансирования, утвержденной ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 1.4 дополнительного соглашения от 25.12.2015 № 2).

За нарушение сроков оплаты арендной платы истцом начислены пени в размере 79 677 рублей 46 копеек за период с 06.08.2015 по 31.08.2016.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства оплаты арендной платы за период с 01.08.2015 по 28.09.2015 ответчиком не представлено, в связи с чем неустойка начислена истцом обоснованно.

Расчет пени судом проверен и признан неверным.

С учетом вышеизложенного пени подлежат начислению на нарушению сроков оплаты арендной платы за период с 01.08.2015 по 28.09.2015 и составляют за период с 06.08.2015 по 31.08.2016 – 18 311 рублей 76 копеек, согласно следующему расчету.

С 06.08.2015 по 28.12.2015 (145 дней) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек х 8,25%/300 х 145 = 4 407 рублей 66 копеек.

С 29.12.2015 по 31.12.2015 (3 дня) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек – 50 000 рублей х 8,25%/300 х 3 = 49 рублей 94 копеек.

С 01.01.2016 по 31.01.2016 (31 день) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек – 50 000 рублей х 11%/300 х 31 = 688 рублей 20 копеек.

С 01.02.2016 по 13.06.2016 (134 дня) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек – 50 000 рублей – 50 000 рублей х 11%/300 х 134 = 517 рубля 71 копеек.

С 14.06.2016 по 31.08.2016 (79 дней) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек – 50 000 рублей – 50 000 рублей х 10,5%/300 х 79 = 291 рубля 34 копеек.

С 08.09.2015 (с учетом статьи 193 ГК РФ) по 31.12.2015 (115 дней) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек /30 х 28 х 8,25%/300 х 115 = 3 262 рублей 68 копейки.

С 01.01.2016 по 13.06.2016 (165 дней) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек /30 х 28 х 11%/300 х 165 = 6 241 рублей 64 копейки.

С 14.06.2016 по 31.08.2016 (79 дней) пени составляют 110 536 рублей 80 копеек /30 х 28 х 10,5%/300 х 79 = 2 852 рублей 59 копейки.

В части требования о взыскании земельных платежей суд исходит из следующего.

В статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) (в редакции до 1 марта 2015 года) было закреплено исключительное право на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного. С 1 марта 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ данная норма утратила силу, особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела истец в порядке, установленном названными нормами, за выкупом земельного участка не обращался. Предметом договора от 08.07.2016 № 8/16, проект которого направлен ответчиком истцу, земельный участок не является.

Поскольку с учетом установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ принципа платности землепользования истец до государственной регистрации права собственности на земельный участок не может осуществлять плату за пользование земельным участком в иной форме, кроме как в виде арендной платы, соответственно, внесенные истцом в качестве арендной платы денежные средства не могут быть признаны убытками, причиненными неправомерными действиями ответчика

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (п. 7).

При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления (п. 8).

Таким образом, договор аренды нежилого помещения в части аренды земельного участка и обязанности уплаты арендной платы продолжает действовать для арендатора, до реализации им права, установленного статьей 39.20 ЗК РФ.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебных актах по делам №А19-2656/2016, А19-954/2017.

Истцом заявлено требование о взыскании земельного платежа за период с 01.07.2015 по 31.08.2016 в сумме 148 458 рублей 93 копеек.

Доказательства государственной регистрации права собственности на земельный участок до 31.08.2016, занимаемый объектом недвижимости суду не представлены.

Пунктом 3.1 договора аренды, предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимом для его использования. Плата за пользование земельным участком перечисляется арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (приложение № 2 к договору).

Согласно расчету земельного платежа на 2015 год (приложение № 2) подлежит оплате 15.03.2015 – 30 063 рубля 41 копейка; 15.06.2015 – 30 397 рублей 45 копеек, 15.09.2015 – 30 731 рубль 49 копеек, 15.11.2016 – 30 731 рубль 49 копеек.

Согласно расчету земельного платежа на 2016 год (приложение № 2) подлежит оплате 15.03.2016 – 30 399 рублей 63 копейки; 15.06.2016 – 30 399 рублей 63 копейки, 15.09.2016 – 30 733 рубля 69 копеек, 15.11.2015 – 30 733 рубля 69 копеек.

Как следует из расчета задолженности требование предъявлено об оплате земельного платежа за 3-4 кварталы 2015 года (сроки оплаты 15.09.2015, 15.11.2015), за 1-2 кварталы 2016 года (сроки оплаты 15.03.2016, 15.06.2016), и за период с 01.07.2016 по 31.08.2016.

Расчет земельного платежа судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

За несвоевременную оплату земельных платежей истцом начислена неустойка в размере 1/300 текущей ставки рефинансирования, утвержденной ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, предусмотренная пунктом 1.4 дополнительного соглашения от 25.12.2015 № 2 к договору аренды за период с 16.09.2015 по 31.08.2016 в размере 9 108 рублей 50 копеек.

Доказательства оплаты земельного платежа ответчиком не представлено, расчет неустойки не оспорен.

Судом проверен представленный истцом расчет неустойки, расчет признан верным.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 113 704 рубля 48 копеек – задолженность по арендной плате, 148 458 рублей 93 копеек – задолженность по оплате земельного платежа, 18 311 рублей 76 копеек – пени за нарушение сроков оплаты арендной платы, 9 108 рублей 50 копеек – пени за нарушение сроков оплаты земельного платежа.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (18.4%) с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 289 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ИНН <***>, ИНН <***>, адрес: 666004, <...>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>) 262 163 рубля 41 копейка – основной долг, 27 420 рублей 26 копеек – неустойка.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ИНН <***>, ИНН <***>, адрес: 666004, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 289 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.



Судья: Б.В. Красько