Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А78-6723/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-6723/2025
г.Чита
29 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  17 сентября 2025 года

Решение изготовлено в полном объёме 29 сентября 2025 года


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.И. Обуховой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мишиной К.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «Ливэй» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №АМ-14908-15/2023 от 29.09.2023 в редакции истца:

« 1. Стороны договорились, что начиная с 01.05.2025 размер постоянной арендной платы за пользование нежилым помещением, переданным в аренду по договору, составляет 163125 (сто шестьдесят три тысячи сто двадцать пять) рублей 00 копеек в месяц. НДС не предусмотрен. Указанный размер арендной платы подлежит внесению арендатором в порядке и сроки, предусмотренные договором.

2.  Стороны договорились внести изменения в п. 3.2.1 договора и изложить его в следующей редакции:

«Пункт 3.2.1. Размер постоянной части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, пропорционально индексу потребительских цен, установленному за предшествующий календарный год, и опубликованному государственным органом статистики по Забайкальскому краю, но не более чем на 10% от действующего размера.

Об изменении арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты изменения. Изменение вступает в силу с момента поступления соответствующего уведомления на адрес электронной почты арендатора, указанной в п.п. «а» п. 3.3.2 договора, либо впоследствии сообщенной арендодателю  в установленном порядке. Уведомление считается полученным арендатором с момента его доставки на указанный адрес электронной почты, независимо от факта его прочтения.

Стороны пришли к соглашению исключить из текста договора п. 3.2.2.

Стороны пришли к соглашению исключить из текста договора п. 3.2.3.

Все остальные условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются без изменения»,

о взыскании расходов по оплате государственной пошлины,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 21.07.2025, ФИО2, директора, действует на основании из выписки ЕГРЮЛ, личность установлена по паспорту;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 01.10.2023 (участвует онлайн в режиме веб-конференции с использованием технических средств информационной системы «Картотека арбитражных дел», идентификация личности осуществлена в соответствии с учетной записью в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА).


23.07.2025 общество с ограниченной ответственностью фирма «Ливэй» обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №АМ-14908-15/2023 от 29.09.2023 в редакции истца, установить, что арендная плата в измененном размере подлежит применению с 01 мая 2025 года в соответствии с ранее направленным истцом уведомлением, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 25.07.2025 исковое заявление принято судом к производству.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительных пояснениях (л.д. 3-5, вх. А78-Д-4/54383).

Представитель ответчика требования истца не признал по основаниям, изложенным  в отзыве, дополнительных пояснениях (л.д. 46-47, вх.А78-Д-4/103419 от 16.09.2025).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела 29.09.2023 между обществом с ограниченной ответственностью фирма «Ливэй» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (Арендатор) заключен договор аренды № АМ-14908-15/2023 нежилого помещения (далее – Договор), в соответствии с которым арендодатель передает с письменного согласия публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее по тексту – «Залогодержатель»), а арендатор  принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения (помещения №1-6 на поэтажном плане) общей площадью 315,3 кв.м., расположенные на первом этаже, являющиеся частью помещения, назначение: нежилое, общей площадью 390,5 кв.м., этаж №1, этаж №2, кадастровый номер: 75:32:030837:56, находящегося по адресу: <...>, именуемое в дальнейшем «помещение», «объект». План помещения указан в Приложении №1 к договору.

В соответствии с пунктом 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы с момента ее начисления согласно п. 3.5 договора и до дня начала торговой деятельности арендатора в арендуемом помещении (но не ранее дня получения арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом помещении) составит 1000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Размер постоянной части арендной платы со дня начала торговой деятельности арендатора в арендуемом помещении (но не ранее дня получения арендатором лицензии на права  розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом помещении) и далее по договору составит 150000 за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть  арендной платы изменению не подлежит.

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.

Порядок и сроки изменения постоянной части арендной платы согласованы сторонами в пункте 3.2 договора.

Исходя из пункта 3.2.1. договора размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Забайкальскому краю, но не более, чем на 10 %, при одновременном соблюдении следующих условий и достижении сторонами соглашения:

а) изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала торговой деятельности арендатора в арендуемом помещении и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения;

б) письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 30 рабочих дней до даты предполагаемого изменения;

в) изменение постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается (пункт 3.2.2. договора).

Из пункта 3.2.3. договора следует, что стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.

Пунктом 5.1. договора определен срок аренды и составляет 15 лет с момента государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

 Во исполнение условий договора, истцу предан объект аренды по акту от 30.11.2023.

Письмом от 10.04.2025 арендодатель уведомил арендатора об увеличении с 01.05.2025  ежемесячной постоянной части арендной платы до 164280 руб. без НДС в связи с инфляцией и рыночными условиями.

Ответчик письмом от  25.04.2025 отказался от предложенного изменения.

16.06.2025 истец обратился к ответчику с инициативой о внесении изменений в договор с целью наделения арендодателя правом в одностороннем порядке индексировать арендную плату с обязательным предварительным уведомлением арендатора не менее чем за 30 календарных дней да даты планируемого повышения.

Письмом от 01.07.2025 ООО «Альфа-М» отказало в подписании дополнительного соглашения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

В статье 310 ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что названная норма (пункт 3 статьи 614 ГК РФ) является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского  законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

При толковании условий договора следует исходить из того, что профессиональные участники оборота не вправе извлекать преимущество из двусмысленности предложенных им условий в ущерб слабой стороне договора, а должны стремиться к тому, чтобы несправедливые договорные условия, обременяющие контрагентов, изначально не включались в разработанные ими проекты договоров, в том числе стандартные формы договоров, и, не выполнив указанную обязанность - несут риск того, что такого рода условия не будут применяться судом (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2022 № 305-ЭС22-6543, от 07.04.2023 № 305-ЭС22-27168, от 29.06.2023 № 307-ЭС23-5453, от 18.10.2023 № 305-ЭС23-8962).

Проанализировав пункт 3.2 договора в совокупности с иными условиями договора, в том числе во взаимосвязи подпунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, с учетом положений статьи 431 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, суд приходит к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы арендодателем, такое изменение возможно лишь по соглашению сторон.

Буквальное толкование пункта 3.2.2 договора свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено только путем заключения двустороннего соглашения.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие выражение истцом несогласия относительно предложенного ответчиком в проекте договора аренды условия о порядке увеличения размера арендной платы (переписка, протокол разногласий и т.п.).

Истец также является профессионалом в сфере отношений по сдаче имущества в аренду: в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц указан основной вид деятельности общества: 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

В свете вышеизложенного, сами по себе такие обстоятельства как то, что ответчик представляет собой крупную торговую сеть, разработал и представил истцу на подписание проект заключенного сторонами договора аренды, не мотивировал отказ на увеличение арендной платы, не свидетельствуют о злоупотреблении гражданскими правами или о недобросовестности ответчика и не позволяют толковать пункт 3.2 договора как позволяющие арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Каких-либо определенных обстоятельств проявления ответчиком злоупотребления своими гражданскими правами судом не установлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу  свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Доказательств того, что ООО «Альфа-М» выразило свое согласие с предложением истца подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении размера постоянной части арендной платы, в материалы дела не представлено.

Напротив, из содержания ответного письма ООО «Альфа-М» следует, что арендатор настаивал на сохранении размера постоянной части арендной платы, установленной договором.

При таких обстоятельствах, правовых и фактических оснований для понуждения ответчика к заключению с истцом дополнительного соглашения к договору о порядке исчисления и повышении арендной платы по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, у суда не имеется.

Кроме того, судом также  не установлено наличие исключительных обстоятельств, при которых возможно изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10, абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Заключая договор аренды на 15 лет, стороны могли разумно предположить изменение цены и, соответственно, предусмотреть в этом случае в договоре аренды иной порядок внесения в него изменения. Между тем, стороны согласовали условие об изменении арендной платы именно по соглашению сторон.

Более того, законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400).

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса.

В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

Так, изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения и не способной влиять на отдельные условия договора, а не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей.

Фактов введения обществом истца в заблуждение, проявления ответчиком недобросовестности на стадии заключения договора судом не установлено и из материалов дела не усматривается.

Истец, обладая возможностями выбора контрагентов при сдаче своего имущества в аренду, заявления возражений при согласовании условий договора, в отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о том, что он был поставлен в положение, затрудняющее отказ от заключения договора, то есть оказался слабой стороной договора, действуя своей волей и в своем интересе подписал спорный договор с условием об изменении арендной платы только с наличием обоюдного на то согласия.

В таком случае сама по себе реализация права на отказ в изменении условий договора, в отсутствие к тому предусмотренных законом обстоятельств для изменения договора, не может характеризоваться злоупотреблением права со стороны любого участника договора.

Изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы - только по соглашению сторон, ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом.

В связи с указанным правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.08.2024 по делу №А75-23187/2023, постановлении Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.12.2024 по делу № А41- 26554/2024, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.2024 по делу № А55-22286/2023, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.06.2024 по делу № А56-43175/2023, в постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025 по делу №А73-4220/2025, постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 по делу № А27-13278/2024.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче искового заявления истцом платёжным поручением № 52 от 23.07.2025 уплачена государственная пошлина в размере 50000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске  отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.


Судья                                                                                                      М.И. Обухова