Решение от 28 сентября 2017 г. по делу № А81-1590/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-1590/2017
г. Салехард
29 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 сентября 2017 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Д.П. Лисянского, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к государственному унитарному предприятию Ямало-Ненецкого автономного округа «Ямалгосснаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 1 487 974 руб., пени по договору аренды нежилого помещения в размере 1 568 450 руб., расходов на проведение экспертизы в размере 40 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.08.2016;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 31.12.2016 № 79, 



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирь» (далее по тексту – ООО «Сибирь», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному унитарному предприятию Ямало-Ненецкого автономного округа «Ямалгосснаб» (далее по тексту – ГУП «Ямалгосснаб», предприятие, ответчик) о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 1 487 974 руб., пени по договору аренды нежилого помещения в размере 1 568 450 руб., расходов на проведение экспертизы в размере 40 000 руб.

До рассмотрения дела по существу истец требования уточнил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), просит взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта в размере 871 017 руб., пени по договору аренды нежилого помещения в размере 573 300 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 руб. Судом были приняты указанные уточнения.

Ответчик в представленном в суд отзыве иск не признал, просит в удовлетворении требований общества отказать.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Представитель ответчика против требований возражал, ссылаясь на доводы отзыва на иск.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 18.09.2017 до 11 часов 30 минут 22.09.2017. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из представленных материалов и пояснений сторон, с 25.12.2012 между ООО «Сибирь» (арендодатель) и ГУП «Ямалгосснаб» (арендатор) имеются длительные (более 10 лет) арендные отношения по поводу нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Ежегодно с целью размещения офиса ответчика сторонами заключались договоры аренды на указанные нежилые помещения на 3-м и 4-м этажах (т.1 л.д.50-91).

Так согласно пункту 1.1 указанных договоров аренды (последний договор № 62-04/16 был подписан 29.01.2016) арендодатель передавал, а арендатор принимал в аренду недвижимое имущество – нежилые помещения, расположенные по адресу:

- <...>, третий этаж, помещения № 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115;

- <...>, четвертый этаж, помещения № 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 139, 140, 141, 142.

Общая площадь, сдаваемых в аренду помещений, составляет 410,9 квадратных метров, дополнительно предоставляется площадь в виде лоджий.

Таким образом, ответчику с 2012 года был передан комплекс помещений на 3-м этаже, которыми пользовался исключительно ответчик, и без использования помещений 3-го этажа № 107 и 108 (санузел), 106 (коридор), 105 (холл), использование переданных в аренду помещений № 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115 под размещение офиса было невозможно.

Также ответчику передан комплекс помещений на 4-м этаже, которыми пользовался исключительно ответчик, и без использования помещений 4-го этажа № 129 и 130, 143 и 144 (санузлы), 128 и 138 (коридоры), 127 (холл), использование переданных в аренду помещений № 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 139, 140, 141, 142, под размещение офиса было невозможно.

Указанный довод подтверждается условиями договоров аренды, в частности, планами арендуемых помещений, оформленных как приложения к договорам аренды.

В соответствии с частью 1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение приведенной нормы факт использования указанных технических и вспомогательных помещений (санузлы, коридоры, холлы) в период с 2012 по 2017 год иными лицами ответчик в ходе судебного разбирательства не доказал.

Срок действия последнего договора аренды от 29.01.2016 № 62-04/16 истек 30.11.2016, в связи с чем арендатор освободил занимаемые помещения 30.11.2016.

Посчитав, что ответчиком несвоевременно исполнялась обязанность по внесению арендной платы за помещения, а также не исполнена обязанность выполнения текущего ремонта в используемых помещениях, стоимость восстановительного ремонта не возмещена, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В порядке статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

В силу части 1 ст.64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно пункту 1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе (ст.307 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 ст.616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 ст.393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, ухудшение состояния имущества, ранее переданного в аренду, и возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.

Ответчиком не исполнены возложенные на него договором аренды обязательства, а именно не осуществлены ремонтные работы и работы по устранению повреждений согласно пунктам 2.2.1, 3.6 договоров аренды.

Так, пунктом 2.2.1. договоров аренды установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения (услуги слесаря, сантехника, плотника, электрика и т.д.).

Согласно пункту 3.6 договоров аренды арендованные помещения должны быть переданы арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы арендатору, с учетом нормального износа.

06.12.2016 представителями арендатора и арендодателя произведен совместный осмотр арендуемых помещений, составлен акт (т.1 л.д.92-93). В акте осмотра от 06.12.2016 представителем ООО «Сибирь» с участием ГУП «Ямалгосснаб» зафиксировано, что дальнейшая эксплуатация нежилых помещений без выполнения текущего ремонта невозможна.

Из акта осмотра следует, что выявленные дефекты и повреждения носят эксплуатационный характер и обусловлены длительной эксплуатацией помещений (более 10 лет). Дальнейшая сдача помещений в аренду невозможна без устранения данных недостатков и проведения ремонтных работ.

О необходимости проведения ремонтных работ в связи с окончанием срока аренды по последнему договору аренды ООО «Сибирь» неоднократно указывало ответчику в письмах от 24.11.2016 № 21, от 30.11.2016 № 22, от 01.12.2016 № 23 (т. л.д.98-100).

В большинстве арендуемых помещений в ходе осмотра обнаружены аналогичные недостатки: повреждения стен, повреждения напольных покрытий (линолеума, плитки), требующие полной их замены, повреждения подоконников и иные недостатки.

ООО «Сибирь» обратилось к ГУП «Ямалгосснаб» с письмом от 26.12.2016 (получено 10.01.2017), в котором изложены требования об устранении выявленных недостатков на основании акта осмотра, составленного с участием арендатора (т.1 л.д.95-97). Ответа на указанное письмо не последовало.

В рамках рассмотрения настоящего дела определением от 05.06.2017 была назначена строительно-техническая экспертиза (т.2 л.д.58-60). Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский центр независимых экспертиз».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) установить, имеются ли дефекты и повреждения внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж помещения №№ 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 4 этаж помещения №№ 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137? Если имеются, то какие?

2) установить причины возникновения выявленных повреждений и дефектов внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж помещения №№ 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 4 этаж помещения №№ 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137?

3) определить стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж помещения №№ 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 4 этаж помещения №№ 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, направленного на устранение выявленных дефектов и повреждений внутренней отделки с учетом нормального износа?

4) определить, являются ли работы по устранению выявленных дефектов и повреждений внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж помещения №№ 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 4 этаж помещения №№ 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, текущим или капитальным ремонтом?

5) установить, имеется ли причинно-следственная связь между действиями (бездействием) арендатора в период с 01.01.2013 (начало действия первого из представленных в дело договора аренды от 25.12.2012 № 6208/13) по 30.11.2016 (дата освобождения спорных нежилых помещений) и выявленными дефектами и повреждениями внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж помещения №№ 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 4 этаж помещения №№ 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137?

6) установить, имеются ли дефекты и повреждения внутренней отделки помещений общего пользования, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж, 4 этаж (коридоры, холл, туалеты)? Если имеются, то какие?

7) установить причины возникновения выявленных повреждений и дефектов внутренней отделки помещений общего пользования, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж, 4 этаж (коридоры, холл, туалеты)?

8) определить стоимость восстановительного ремонта помещений общего пользования, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж, 4 этаж (коридоры, холл, туалеты), направленного на устранение выявленных дефектов и повреждений с учетом нормального износа?

9) определить, являются ли работы по устранению выявленных дефектов и повреждений помещений общего пользования, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж, 4 этаж (коридоры, холл, туалеты), текущим или капитальным ремонтом?

10) установить, имеется ли причинно-следственная связь между действиями (бездействием) арендатора в период с 01.01.2013 по 30.11.2016 и выявленными дефектами и повреждениями помещений общего пользования, расположенных по адресу: <...>, 3 этаж, 4 этаж (коридоры, холл, туалеты)?

Согласно заключению эксперта № RU-00214 от 14.07.2017 (т.3 л.д.65-139) стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений 3 и 4 этажей в здании по адресу: <...>, с учетом нормального износа составляет 550 354 руб. 72 коп. (т.3 л.д.98) Стоимость восстановительного ремонта помещений общего пользования с учетом нормального износа составляет 320 663 руб. 27 коп. (т.3 л.д.102).

При этом довод ответчика о том, что места общего пользования (санузлы, коридоры и холлы) не передавались по договорам аренды отклоняются судом, так как фактически арендатор единолично пользовался всеми помещениями на 3 этаже и 4 этаже, включая санузлы, холлы, коридоры. Учитывая, что арендатором был занят весь 3 и 4 этаж и других пользователей на них не находилось, следовательно, и общими помещениями пользовалось только ГУП «Ямалгосснаб».

Обратное ответчиком в нарушение положений части 1 ст.65 АПК РФ доказано не было.

На основании изложенного суд считает обоснованным и доказанным в ходе судебного разбирательства требование истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта арендуемых помещений в сумме 871 017 руб.

Кроме того, истец указывает на нарушения ответчиком сроков оплаты аренды, в связи с чем, имеются основания для взыскания неустойки.

Так, из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком то обстоятельство, что ГУП «Ямалгосснаб» в периоды действия договоров аренды, в частности с февраля 2015 по декабрь 2017, допускались просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы в нарушение условий пункта 4.2 договоров аренды.

Согласно пункту 4.2 договора от 29.01.2016 № 62-04/16 (т.1 л.д.84-90) расчеты производятся ежемесячно авансовым платежом до 01 числа текущего месяца (например, за январь 2016 года произвести оплату до 01 января 2016 года). Арендная плата вносится арендатором в указанный срок путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре.

В соответствии с пунктом 6.1 указанного договора за несвоевременную уплату арендных платежей арендатор уплачивает пени в размере 1,5% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Указанная санкция выплачивается арендатором в течение одного месяца после предоставления арендодателем расчетов по начисленным пеням.

Протоколом разногласий от 22.01.2015 и протоколом урегулирования разногласий от 22.01.2015 к договору от 25.12.2014 № 62-02/15 ответственность арендатора за просрочку оплаты снижена до 0,1%.

К договору аренды на 2016 год (от 29.01.2016 № 62-04/16) протокол разногласий не подписан, пеня за просрочку платежа соответствует размеру, указанному в договоре (1,5%).

Согласно актам сверки взаимных расчетов за 2015-2017 годы, внесение арендной платы периодически производилось с задержкой, в связи с чем истец в соответствии с пунктом 6.1 договора (в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий к договору аренды на 2015 год) начислил пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды на 2016 год, пени составляют 1,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Первоначальный расчет пеней, произведенный ООО «Сибирь», составил 1 568 450 руб.

Однако до рассмотрения дела по существу истец уточнил требование в части пени и уменьшил ее размер до 573 300 руб.

Судом принято уточнение на основании статьи 49 АПК РФ.

В отзыве на заявление ответчик просит уменьшить размер пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, однако не приводит никаких обоснований для такого уменьшения.

Так в силу пункта 2 ст.333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Ответчиком указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства не доказаны.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании части 1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Вместе с тем в связи с уточнением истцом исковых требований в сторону уменьшения, государственная пошлина в сумме 11 039 руб. подлежит возврату.

Также суд считает обоснованным требование истца о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. Факт несения указанных расходов, а также их размер подтверждены определением о назначении экспертизы от 05.06.2017, платежным поручением от 24.05.2017 № 106 о перечислении на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере 65 170 руб.

При этом следует отметить, что истец не воспользовался правом, предусмотренным статьей 49 АПК РФ, и не уточнил требование в данной части. Поэтому суд взыскивает с ответчика расходы на проведение экспертизы только в заявленном истцом размере 40 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сибирь» удовлетворить.

Взыскать с государственного унитарного предприятия Ямало-Ненецкого автономного округа «Ямалгосснаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 04.08.2003; место нахождения: 629008, Ямало-Ненецкий АО, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 22.07.2004; место нахождения: 629400, Ямало-Ненецкий АО, <...>) стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 871 017 руб., пени по договору аренды нежилого помещения в размере 573 300 руб., расходы на проведение экспертизы в сумме 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 443 руб. Всего взыскать 1 511 760 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) излишне перечисленную платежным поручением от 27.03.2017 № 63 государственную пошлину в сумме 11 039 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.



Судья                                                                                                    Д.П. Лисянский