Решение от 15 июля 2025 г. по делу № А19-4783/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***> https://irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск

«16» июля 2025 года Дело № А19-4783/2025

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.07.2025. Решение в полном объеме изготовлено 16.07.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Старкова К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карцевой А.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ручей» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664043, <...>)

к администрации города Иркутска (665664025, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании права собственности, при участии в судебном заседании:

от истца (заявителя) – ФИО1 (паспорт, доверенность от 08.04.2025, документ об образовании),

от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.01.2025, документ об образовании),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Речей» обратилось к администрации города Иркутска с требованиями о признании права собственности на самовольно-реконструированный объект недвижимости – «Здание», назначение – нежилое, количество этажей – 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, городской округ город Иркутск, <...> г, на земельном участке с кадастровым номером: 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>.

Суд счел дело подготовленным и в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Ответчик представил письменный отзыв на иск.

Обстоятельства дела.

Общество с ограниченной ответственностью «Ручей» (далее – истец, общество, ООО «Ручей») является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:69, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Иркутская

область, <...>, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для эксплуатации существующих нежилых зданий и торгового павильона.

В границах указанного земельного участка расположено нежилое реконструированное здание торговый центр «Ручей», которое имеет следующие характеристики: 6 этажей, общая площадь 9 100 кв.м.

Как указывает истец, здание с проектно-технической точки зрения представляет собой сложный объект переменной этажности и состоит из 7 блоков, разделенных между собой температурно-деформационными швами. Блок «А» - одноэтажный, блок «БК» - одноэтажный со встроенным блоком торговых помещений, блок «В» - двухэтажный (с цокольным этажом), блок «Г» - трехэтажный (с цокольным этажом), блок «Д» - трехэтажный (с цокольным этажом), блок «Е» - четырехэтажный, блок «АБК» - четырехэтажный (с цокольным этажом).

Технические характеристики здания указаны в техническом плане от 01.04.2025, подготовленного кадастровым инженером ФИО3

По утверждению истца в установленном законом порядке истец лишен возможности ввести объекты недвижимости в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности, по причине отсутствия разрешения на строительство, выданного в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

С целью ввода объекта в эксплуатацию истец обратился в отдел выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска с соответствующим заявлением.

Письмом от 10.04.2025 № 410-74-335/25 отдел выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска отказал истцу в выдаче разрешения на ввод зданий в эксплуатации, по причине отсутствия документов, разрешающих строительство (реконструкцию).

Поскольку за разрешением на реконструкцию здания истец в установленном законом порядке не обращался, указанное строение, по его мнению, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ следует расценивать как самовольную постройку, использование которой ограниченно.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой, в том числе, является здание, возведенное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные положения закреплены в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в

судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая изложенное, поскольку оформление права собственности на возведенное без получения соответствующего разрешения спорное здания во внесудебном порядке невозможно, истец на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик в письменном отзыве указал, что поскольку реконструкция спорного объекта недвижимости выполнена в отсутствие разрешительной документации, администрация не признает заявленные исковые требования.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р включены в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями»).

Истец с учетом вышеуказанных разъяснений и распоряжения Правительства РФ в заседании суда заявил ходатайство о проведении комплексной строительно-технической экспертизы с постановкой следующих вопросов:

1. Соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>, строительным нормам и правилам? В случае несоответствия указать выявленные нарушения; указать, влияют ли они на безопасность объекта, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?

2. Соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8

кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>, требованиям пожарной безопасности? В случае несоответствия указать выявленные нарушения; указать, влияют ли они на безопасность объектов, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>, экологическим нормам и правилам? В случае несоответствия указать выявленные нарушения; указать, влияют ли они на безопасность объектов, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?

Определением суда от 19.05.2025 с учетом определения об исправлении опечатки от 27.05.2025 по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая, пожарно-техническая, экологическую экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области», экспертам АНО «Экспертный консультативный центр. Судебная экспертиза».

По результату проведения строительно-технической, пожарно-технической судебных экспертиз в материалы дела поступили заключения экспертов:

- заключение эксперта № 170/2025 по результатам пожрано-технической и экологической экспертизы, выполненное экспертами АНО «Экспертный консультативный цент. Судебная экспертиза» ФИО4 и ФИО5;

- заключение эксперта № 216/2-3 по результатам строительно-технической экспертизы, выполненное экспертом Федерального государственного бюджетного учреждения «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области» ФИО6

Из представленных экспертных заключений следует, что объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>:

- соответствует требованиям пожарной безопасности, эксплуатация здания не влияет на безопасность объектов, не влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- соответствует требованиям экологических норм и правил, является безопасным, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- соответствует требованиям строительных норм и правил.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью «Ручей» (далее – истец, общество, ООО «Ручей») является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:69, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для эксплуатации существующих нежилых зданий и торгового павильона.

В границах указанного земельного участка расположено нежилое реконструированное здание торговый центр «Ручей», которое имеет следующие характеристики: 6 этажей, общая площадь 9 100 кв.м.

Здание с проектно-технической точки зрения представляет собой сложный объект переменной этажности и состоит из 7 блоков, разделенных между собой температурно-деформационными швами. Блок «А» - одноэтажный, блок «БК» - одноэтажный со встроенным блоком торговых помещений, блок «В» - двухэтажный (с цокольным этажом), блок «Г» - трехэтажный (с цокольным этажом), блок «Д» - трехэтажный (с цокольным этажом), блок «Е» - четырехэтажный, блок «АБК» - четырехэтажный (с цокольным этажом).

Технические характеристики здания указаны в техническом плане от 01.04.2025, подготовленного кадастровым инженером ФИО3

Разрешение на строительство истцом получено не было.

Истец обратился в отдел выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска с соответствующим заявлением.

Письмом от 10.04.2025 № 410-74-335/25 отдел выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска отказал истцу в выдаче разрешения на ввод зданий в эксплуатации, по причине отсутствия документов, разрешающих строительство (реконструкцию).

Поскольку реконструкция спорной постройки осуществлялась без предусмотренных законом, в частности, статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ разрешительных документов – разрешения на строительство, то спорная постройка признается судом самовольной.

В силу части 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из того, что самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности и допускающем возведение на нем нежилого здания общей площадью 8 643,8 кв.м., то последний вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на возведенный объект.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-

р включены в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями»).

Для проверки указанных обстоятельств, а также с целью установления обстоятельств допущения (не допущения) при ее возведении существенных нарушений градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением суда от 19.05.2025 с учетом определения об исправлении опечатки от 27.05.2025 по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая, пожарно-техническая, экологическую экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области», экспертам АНО «Экспертный консультативный центр. Судебная экспертиза», с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>, строительным нормам и правилам? В случае несоответствия указать выявленные нарушения; указать, влияют ли они на безопасность объекта, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?

2. Соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>, требованиям пожарной безопасности? В случае несоответствия указать выявленные нарушения; указать, влияют ли они на безопасность объектов, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Соответствует ли самовольно реконструированный объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>, экологическим нормам и правилам? В случае несоответствия указать выявленные нарушения; указать, влияют ли они на безопасность объектов, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?

По результату проведения строительно-технической, пожарно-технической судебных экспертиз в материалы дела поступили заключения экспертов:

- заключение эксперта № 170/2025 по результатам пожрано-технической и экологической экспертизы, выполненное экспертами АНО «Экспертный консультативный цент. Судебная экспертиза» ФИО4 и ФИО5;

- заключение эксперта № 216/2-3 по результатам строительно-технической экспертизы, выполненное экспертом Федерального государственного бюджетного учреждения «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области» ФИО6

Из представленных экспертных заключений следует, что объект недвижимости – «нежилое здание», назначение: нежилое, количество этажей - 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>

г, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>:

- соответствует требованиям пожарной безопасности, эксплуатация здания не влияет на безопасность объектов, не влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- соответствует требованиям экологических норм и правил, является безопасным, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- соответствует требованиям строительных норм и правил.

Возражений относительно заключений экспертов ответчик не заявил, ни по содержанию, ни по форме их не оспорил.

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательства и оценивается судом наряду с другими доказательствами.

Подробно изучив представленные в дело заключения экспертов, суд находит их соответствующими требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, противоречий данные экспертные заключения не содержат, вопросы, поставленные перед экспертами, разрешены в полной мере, в связи с чем данные заключения принимается судом в качестве допустимых доказательств по делу.

Таким образом, факт соответствия реконструированного ООО «Ручей» объекта недвижимости экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности и требованиям строительных норм и правил, равно как и факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц спорной постройкой, подтверждается представленными в материалы дела заключениями судебной экспертизы.

Ответчик, как представитель муниципального образования, на территории которого расположена самовольная постройка, вышеуказанные выводы и доказательства не опроверг.

Ответчик в письменном отзыве указал, что реконструкция спорного объекта выполнена в отсутствие разрешительной документации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (пункт 43 Постановления № 44 от 12.12.2023).

Как установлено заключениями судебной экспертизы, спорное имущество соответствует требованиям пожарной безопасности, требованиям экологических норм и правил, строительных норм и правил, доказательств иного ответчиком не представлено.

При этом отсутствие обращения истца за соответствующей разрешительной документацией на строительство не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, учитывая, что самовольная постройка создана в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:69, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, то в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ требование о признании права собственности на на самовольно-реконструированный объект недвижимости – «Здание», назначение – нежилое, количество этажей – 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, городской округ город Иркутск, <...> г, на земельном участке с кадастровым номером: 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>.

Согласно пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Потому расходы по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на истца, осуществившего самовольное строительство, что повлекло возникновение судебного спора.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Ручей» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664043, <...>) на самовольно-реконструированный объект недвижимости – «Здание», назначение – нежилое, количество этажей – 6, общая площадь 8 643,8 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, городской округ город Иркутск, <...> г, на земельном участке с кадастровым номером: 38:36:000031:69, находящемся по адресу: <...>.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» через систему «Мой арбитр» » https://irkutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда https://4aas.arbitr.ru.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.Н. Старков