Решение от 5 августа 2021 г. по делу № А79-11255/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11255/2020
г. Чебоксары
05 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.08.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Ультра Мед", ОГРН:1172130011899 ИНН:2123019260, 429330, <...> Чувашии, д. 3, пом. 1,

к Администрации города Канаш Чувашской Республики, ОГРН:1022102231931 ИНН:2123007000, 429330, <...> Победы, д.24,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Эксперт Плюс",

при участии от истца - ФИО2 по доверенности от 23.11.2020 (сроком на три года, т.1, л.д.82),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Ультра Мед" обратилось в суд с иском к Администрации города Канаш Чувашской Республики об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 21:04:070102:96 общей площадью 121,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> Чувашии, д.3, пом.1, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2.1: "Цена (рыночная стоимость) объекта по настоящему Договору составляет 916 666 (Девятьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (без учета НДС);

- пункт 3.1: "Оплата общей стоимости объекта, указанного в пункте 2.1, настоящего Договора производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев с даты подписания настоящего договора в размере 916666 (Девятьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (без учета НДС), в том числе 59 (Пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 15277 (Пятнадцать тысяч двести семьдесят семь) руб. (без НДС), 1 (Один) месяц 15323 (Пятнадцать тысяч триста двадцать три) руб. 67 коп. путем внесения денежных средств покупателем на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

Исковое заявление мотивировано несогласием истца с выкупной ценой объекта, предложенной ответчиком.

Определением суда от 07.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эксперт Плюс".

Определением суда от 20.02.2021 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы и консалтинга "Автопрогресс" ФИО3, ФИО4; производство по делу приостановлено.

18.03.2021 в суд поступило заключение экспертов общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы и консалтинга "Автопрогресс" № 45-03-21Ц (т.2 л.д.7-61).

Определением суда от 22.03.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 27.05.2021 ввиду допущенных экспертами при проведении первоначальной экспертизы процессуальных нарушений по ходатайству истца по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО5, производство по делу приостановлено.

28.06.2021 от общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" в суд поступило заключение эксперта №СЭ/21-038.

Определением суда от 30.06.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования с учетом результатов повторной судебной экспертизы, просил обязать заключить договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку на следующих условиях:

- пункт 2.1. Цена (рыночная стоимость) объекта по настоящему Договору составляет 1 239 933 (Один миллион двести тридцать девять тысяч девятьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без учета НДС);

- пункт 3.1. Оплата общей стоимости объекта, указанного в пункте 2.1. настоящего Договора производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев с даты подписания настоящего договора в размере 1 239 933 (Один миллион двести тридцать девять тысяч девятьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без учета НДС), в том числе 60 (Шестьдесят) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 20 665 (Двадцать тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей 55 копеек (без НДС), путем внесения денежных средств покупателем на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечил, ходатайством от 16.07.2021 просил провести судебное заседание без участия его представителя, в связи с невозможностью явки.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Администрацией города Канаш Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Ультра Мед" заключен договор аренды от 09.10.2017, согласно которому истец является арендатором нежилого встроенного помещения общей площадью 121,6 кв.м, этаж - 1, кадастровый номер 21:04:070102:96, расположенного по адресу: <...> Чувашии, д. 3, пом. 1.

Являясь субъектом малого предпринимательства, 07.02.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного нежилого помещения.

09.09.2020 истец получил ответ Администрации с приложением копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества (распоряжение от 09.09.2020 №495), проекта договора купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку и договора залога недвижимого имущества.

Согласно распоряжению от 09.09.2020 № 495 и пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена (рыночная стоимость) объекта, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 27.02.2020 г. № М043/02-20н, выполненным ООО "Эксперт Плюс", составляет 1 834 000 рублей без учета НДС.

Письмами от 09.10.2020 и от 28.10.2020 ООО "УльтраМед" сообщило Администрации, что не согласно с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 27.02.2020 №М043/02-20н, выполненным ООО "Эксперт Плюс", ввиду его несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), указало, что согласно отчету № 10-24 от 22.10.2020, выполненному по заданию общества ИП ФИО6, рыночная стоимость помещения составляет 1100 000 руб. с НДС.

Поскольку самостоятельно сторонам не удалось достичь соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, общество обратилось в суд с настоящим иском об их урегулировании.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Ответчиком не оспаривается тот факт, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, ответчиком принято решение о приватизации помещения и преимущественном праве истца на выкуп.

Согласно сведениям из единого реестра субъектов МСП общество является микропредприятием с 10.09.2017 (т.2, л.д. 94).

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения стороны не достигли соглашения по пунктам 2.1 и 3.1 договора в части выкупной цены помещения.

В этой связи указанные условия договора должны быть определены судом.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества в числе прочих являются состав и цена государственного или муниципального имущества.

Как следует из части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Возражения истца относительно редакции пунктов 2.1, 3.1 договора, предложенной ответчиком, фактически связаны с его несогласием с выкупной ценой помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству общества судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 07.02.2020 (дату подачи истцом заявления о выкупе).

Согласно заключению эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" №СЭ/21-038 от 23.06.2021 рыночная стоимость объекта по состоянию на 07.02.2020 без учета НДС составляет 1 239 933 руб. (т.2, л.д. 119-187).

Возражений по данному заключению не поступило, ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание участниками дела не заявлялось.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта №СЭ/21-038 от 23.06.2021 является ясным, полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность вывода экспертов у суда не имеется.

Таким образом, указанное заключение экспертов отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенного в рамках данного дела экспертного исследования такой величины, суд считает, что разногласия сторон по пунктам 2.1 и 3.1 договора подлежат урегулированию с установлением рыночной стоимости объекта в размере 1 239 933 руб. без НДС. и соответственно размера каждого из 60 ежемесячных платежей – 20 665 руб. 55 коп.

Возражений в части данных условий ответчиком не заявлено.

В этой связи суд принимает редакцию пунктов 2.1 и 3.1 договора в соответствии с требованием истца, изложенным в уточнении от 02.08.2021, поскольку указанные пункты по цене уточнены истцом с учетом результатов судебной экспертизы.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. и по оплате судебной экспертизы в сумме 30000 руб. по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика, при этом руководствуется следующим.

Согласно части второй статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения в числе прочего распределяет судебные расходы.

Понесенные участвующими в деле лицами судебные расходы, к которым также относятся денежные суммы, выплаченные эксперту, распределяются в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных обременений.

В пункте 1 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" указано, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В пункте 21 Постановления № 1 разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера.

В данном случае судом разрешено неимущественное требование истца.

Условия договора приняты и урегулированы судом в редакции истца.

В этой связи суд полагает, что настоящее решение принято в пользу истца, поскольку с принятием данного решения в правоотношениях сторон наступила определенность, истец достиг желаемого результата – установлена цена продажи, существенно ниже предложенной ответчиком; по результатам судебной экспертизы, несмотря на отсутствие возражений ответчика относительно ее результатов, им истцу не направлена новая оферта, содержащая условия по цене, сопоставимые с результатами судебной экспертизы, а также не приняты меры к мирному урегулированию спора.

Из материалов дела следует, что в сложившейся ситуации общество вынуждено было прибегнуть к судебному механизму защиты своих прав.

Таким образом, решение суда явилось для истца единственно возможным способом защиты права на приобретение публичного имущества по справедливой цене.

Расходы истца по оплате экспертизы понесены лишь в связи с урегулированием разногласий по выкупной цене, судом решение принято в пользу истца.

По изложенным мотивам суд не применяет правила о пропорциональном распределении судебных расходов и возлагает их в полном объеме, подтвержденном материалами дела, на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Ультра Мед" и Администрацией города Канаш Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, общей площадью 121,6 кв.м., с кадастровым номером 21:04:070102:96, расположенного по адресу: <...> Чувашии, д. 3, пом.1, изложив пункты 2.1 и 3.1 договора в следующей редакции:

- "2.1. Цена (рыночная стоимость) объекта по настоящему Договору составляет 1 239 933 (Один миллион двести тридцать девять тысяч девятьсот тридцать три) рубля (без учета НДС);

- "3.1. Оплата общей стоимости объекта, указанного в пункте 2.1. настоящего Договора производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев с даты подписания настоящего договора в размере 1 239 933 (Один миллион двести тридцать девять тысяч девятьсот тридцать три) рубля (без учета НДС), в том числе 60 (Шестьдесят) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 20 665 (Двадцать тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей 55 копеек (без НДС), путем внесения денежных средств покупателем на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи.".

Взыскать с Администрации города Канаш Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Ультра Мед" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 30 000 (Тридцать тысяч) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, всего 36 000 (Тридцать шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина