Решение от 24 октября 2019 г. по делу № А45-29132/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-29132/2019
город Новосибирск
24 октября 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 24 октября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению акционерного общества ЖЕЛДОРИПОТЕКА

к мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2 по доверенности от 23.01.2019, удостоверение адвоката, Массанова Г.Н. по доверенности от 21.06.2019, паспорт

заинтересованного лица: ФИО3 по доверенностям от 09.04.2019 (от мэрии города Новосибирска), от 01.04.2019 (от департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирской области), служебное удостоверение

установил

Акционерное общество ЖЕЛДОРИПОТЕКА обратилось с заявлением о признании незаконным отказа мэрии города Новосибирска в продлении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.08.2016 № 125665р (письмо за подписью начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ФИО4 от 16.07.2019 № 31/19/09295).

В судебном заседании представители акционерного общества ЖЕЛДОРИПОТЕКА поддержали заявленные требования со ссылкой на пункт 9 части 2 статьи 39.6, пункт 8 части 8 статьи 39.11, часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы наличием на земельном участке объекта незавершённого строительства, принадлежащего на праве собственности акционерному обществу ЖЕЛДОРИПОТЕКА, в связи с чем, как полагает заявитель, у мэрии города Новосибирска отсутствовали правовые основания для отказа в продлении договора аренды в целях завершения строительства объекта.

Представитель мэрии города Новосибирска против доводов заявителя возражал по мотивам, изложенным в отзыве, отметив, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», частью 5 статьи 39.6, пунктом 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации с арендатором 02.08.2016 уже был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021275:33 для завершения строительства административного здания по улице Октябрьской, 24, такое предоставление возможно однократно.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконным отказа мэрии города Новосибирска в продлении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.08.2016 № 125665р (письмо за подписью начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ФИО4 от 16.07.2019 № 31/19/09295) необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого отказа закону и нарушение этим отказом прав и законных интересов заявителя.

Результаты исследования представленных в материалы дела доказательств и оценка доводов сторон свидетельствуют об отсутствии предусмотренных частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовых оснований для удовлетворения заявленных акционерным обществом ЖЕЛДОРИПОТЕКА требований.

Судом установлено, что 20.08.2008 между мэрией города Новосибирска и закрытым акционерным обществом ЖЕЛДОРИПОТЕКА был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 54765р, по условиям которого арендатору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:021275:33 площадью 681 кв. м, расположенный в Железнодорожном районе города Новосибирска, для строительства трёхэтажного административного здания по улице Октябрьская, 24.

Срок действия договора определён сторонами с 20.08.2008 по 20.08.2011.

Дополнительным соглашением от 18.08.2011 № 2 срок действия договора продлён до 20.08.2014.

Дополнительным соглашением от 03.10.2014 № 4 срок действия договора продлён до 30.06.2015.

Дополнительным соглашением от 29.07.2015 № 5 срок действия договора продлён до 16.07.2016.

22.01.2016 за закрытым акционерным обществом ЖЕЛДОРИПОТЕКА было зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства общей площадью 1 520, 5 кв. м, возведённый обществом на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021275:33.

02.08.2016 между мэрией города Новосибирска и закрытым акционерным обществом ЖЕЛДОРИПОТЕКА был заключён договор аренды № 125665р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021275:33 площадью 681 кв. м, расположенного в Железнодорожном районе города Новосибирска, в целях завершения строительства трёхэтажного административного здания по улице Октябрьская, 24.

Срок действия договора определён сторонами с 02.08.2016 по 01.08.2019.

В июне 2019 года акционерное общество ЖЕЛДОРИПОТЕКА обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 02.08.2016 № 125665р.

Письмом за подписью начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ФИО4 от 16.07.2019 № 31/19/09295 мэрия города Новосибирска отказала заявителю в продлении срока действия договора аренды.

В обоснование отказа мэрией города Новосибирска указан пункт 21 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», часть 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перечислены в части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной нормой права земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов перечислены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (часть 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных частью 5 настоящей статьи.

По смыслу части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершённого строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трёх лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершённого строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 21 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Буквальное и системное толкование перечисленных положений земельного законодательства свидетельствует о наличии у арендатора земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему незавершённый строительством объект, права на получение земельного участка в аренду вновь для завершения строительства объекта без проведения торгов, при этом такое право может быть реализовано однократно, а срок действия договора аренды, заключённого в целях завершения строительства объекта, не может превышать трёх лет.

Такое правило направлено как на защиту интересов арендатора, не успевшего по каким-либо причинам завершить строительство объекта капитального строительства, так и на стимулирование арендатора к тому, чтобы завершить строительство в установленный законом срок.

В случае не завершения строительства в установленный законом трёхлетний срок арендатор земельного участка утрачивает право на продление арендных отношений без проведения торгов (в льготном порядке), что является своеобразной санкцией за длительное не освоение предоставленного в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом причины не освоения полученного в аренду земельного участка, в том числе те, на которые указывает заявитель (судебные разбирательства, несвоевременное оформление документов) не имеют правовой значимости при решении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Пункт 9 части 2 статьи 39.6, часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, на которые указывает заявитель в обоснование заявленных им требований, не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку объекты незавершённого строительства имеют особый статус и не являются зданиями, сооружениями, подлежащими эксплуатации их собственниками.

Довод заявителя о том, что возврат земельного участка невозможен, так как на нём расположен незавершённый строительством объект, который был возведён с согласия арендодателя при наличии разрешения на строительство, подлежит отклонению с учётом особенностей правового регулирования спорных правоотношений.

Судьба объекта в таком случае определяется арендодателем как собственником земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном статьёй 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, за исключением случая, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершённого строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретён в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершённого строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Поскольку строительство объекта на полученном в аренду земельном участке акционерным обществом ЖЕЛДОРИПОТЕКА не завершено, доказательств обратного в материалы дела не представлено, при этом договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.08.2016 № 125665р, заключённый в целях завершения строительства объекта, прекращён по причине истечения срока его действия (01.08.2019), у мэрии города Новосибирска отсутствуют правовые основания для предоставления заявителю спорного земельного участка вновь без проведения торгов.

Довод заявителя о несении расходов на оплату арендных платежей по договору, на строительство объекта, на содержание строительной площадки на земельном участке и невозможности своевременного освоения полученного в аренду земельного участка по причине многочисленных судебных разбирательств, инициированных как государственными органами, так и гражданами – жителями близлежащих многоквартирных домов, не может быть принят во внимание судом, поскольку срок освоения земельного участка, предоставленного в целях осуществления строительства, относится к предпринимательским рискам лица, фактически приступившего к освоению земельного участка в 2004 году.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова