Решение от 10 декабря 2019 г. по делу № А43-37830/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-37830/2019

Нижний Новгород

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.12.2019.

Полный текст решения изготовлен 10.12.2019.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-62)

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Блиткиной Е.А.

при участии представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 09.01.2019 № С4-03/27) и

ФИО2 (доверенность от 02.04.2019 № СР-03/2564),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 05.07.2019 № 56/2019) и

ФИО4 (доверенность от 13.03.2018 № 11/2018)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Территориального управления федерального агентства

по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Автобан» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

и установил:

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Автобан» о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.05.2011 № 0469/18 путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.2, 3.4, а также пункта 10 в части реквизитов арендатора в следующей редакции:

1.1. Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду:

- земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 52:18:0070187:2734, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> разрешенное использование: под застройку многоэтажными жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения, общей площадью 7617+/-31 кв. м;

- земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 52:18:0070187:2735, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> разрешенное использование: под застройку многоэтажными жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения, общей площадью 4648+/-24 кв. м.

3.1. С 01 января 2019 года размер арендной платы за участки составляет 5 287 205 (Пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч двести пять руб. 00 коп.) рублей в год согласно Приложению к настоящему дополнительному соглашению.

3.2. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца путем перечисления на счет Управления Федерального Казначейства (УФК). Датой оплаты считается дата зачисления средств на счет Управления Федерального Казначейства (УФК):

УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области). Банк: Волго-Вятское ГУ Банка России г. Нижний Новгород

Р/счет - <***>

БИК-042202001

ИНН-<***>

КПП-526001001

код бюджетной классификации 167 111 05021 01 6000 120.

3.4. Размер арендной платы изменяется в следующем порядке:

1)Ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем, с предварительным уведомлением арендатора, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции является:

- опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской газете» или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет - портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес арендатора посредством почтовой связи.

2) В связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется арендодателем арендатору, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для арендатора. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.

В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

10. Арендатор:

Общество с ограниченной ответственностью

«Специализированный застройщик «Автобан».

Юридический адрес: 603104, <...>, помещение П2, комната 12.

Почтовый адрес: 603104, <...>, помещение П2, комната 12.

ИНН <***>,

КПП 526201001,

ОГРН <***>",

а также исключения пункта 3.5 договора и дополнения договора пунктом 4.4.9. следующего содержания:

"4.4.9. производить регулярную уборку мусора и покос травы".

Заявленное требование основано на статьях 421, 422, 424, 446, 453 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано необходимостью приведения указанного договора в соответствие с действующим законодательством и уклонением ответчика от внесения изменений в добровольном порядке.

В судебных заседаниях представители истца поддержали уточненные требования; не оспорили, что спорные земельные участки ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 52:18:070187:0030, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования Нижегородской КЭЧ МВО, с которой в порядке переоформления данного права заключен договор аренды от 20.11.2006 № 0293/18, права по которому перешли к ответчику по договору цессии от 28.05.2007. Вместе с тем указали, что в связи с расторжением договора аренды от 20.11.2006 № 0293/18 в 2011 году и заключением нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:00701187:51 от 23.05.2011 № 218 между сторонами возникли новые правоотношения, на которые не распространяется часть 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ)

Представители ответчика признали иск частично; указали, что не имеют разногласий относительно спорных условий договора и не будут со своей стороны просить внесения изменений в договор; поддержали позицию, изложенную в письменном отзыве и ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель истца возразил против удовлетворения ходатайства.

Суд рассмотрел ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы и не усмотрел оснований для его удовлетворения.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, на основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 12.07.2002 № 2386-р Нижегородской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа (далее – Нижегородская КЭЧ МВО) был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...>.

В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования Теруправление (арендодатель) и Нижегородская КЭЧ МВО (арендатор) заключили договор аренды от 20.11.2006 № 0293/18 земельного участка площадью 110 686 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:070187:0030, сроком на шесть лет.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 28.05.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО «Автобан».

В 2010 году в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070187:30 (ранее – 52:18:070187:0030) образованы 25 земельных участков, в том числе участок площадью 12 269 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0070187:51.

В связи с этим Теруправление и ООО "Автобан" расторгли договор от 20.11.2006 № 0293/18 и заключили договор аренды от 23.05.2011 № 0469/18 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070187:51, сроком до 22.05.2026 (в редакции дополнительного соглашения от 19.10.2016).

Годовая арендная плата, установленная в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка и составившая на момент заключения договора 76 402 рубля 13 копеек, подлежала внесению не позднее 10 числа текущего месяца (пункты 3.1 и 3.2 договора).

Размер арендной платы изменялся в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду и пересматривался в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится (пункты 3.4 и 3.5 договора).

На основании распоряжения Теруправления от 27.12.2016 № 647 земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070187:51 разделен на два земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070187:2734 и 52:18:0070187:2735.

Арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения от 27.11.2018, в соответствии с которым в договор предлагались внести изменения в пункты 1.1 (в части предмета аренды), 3.1 (в части размера арендной платы), 3.2 (в части реквизитов перечисления платы), 3.4 (в части порядка изменения арендной платы), 10 (в части реквизитов арендатора) договора, а также предлагалось исключить из договора пункт 3.5 и дополнить договор пунктом 4.4.9.

Отказ Общества от подписания дополнительного соглашения, выраженный в письме от 12.03.2019 № 106/1, послужил основанием для обращения Теруправления в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

В соответствии со статьей статьи 421 указанного кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 этого же кодекса предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070187:51 на участки с кадастровыми номерами 52:18:0070187:2734 и 52:18:0070187:2735 земельных ответчик не возразил внести изменения в договор аренды путем указания вновь образованных участков, в качестве предмета аренды и исключения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070187:51, в связи с чем суд удовлетворил иск в данной части. При этом суд учел вид фактического использования участков, на которых уже возведены и введены в эксплуатацию объекты, однако, не нашел оснований для указания в договоре иного вида разрешенного использования участков, отличного от содержащегося в государственном кадастре недвижимости.

Материалы дела подтверждают, что земельные участки с кадастровыми номерами 52:18:0070187:2734 и 52:18:0070187:2735, ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070187:51, а до его образования в состав земельного участка 52:18:070187:0030 и были получены Обществом в аренду по договору от 20.11.2006 № 0293/18 на основании договора уступки прав и обязанностей от 28.05.2007.

Получение Обществом статуса арендатора путем перемены лица в договоре позволило ему приобрести право пользования земельным участком 52:18:070187:0030 на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор, который выбыл из обязательства по аренде данного участка.

Данный участок КЭЧ использовало на основании договора аренды от 20.11.2006 № 0293/18, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Правовые основания использования земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070187:2734 и 52:18:0070187:2735 не отличаются каким-либо образом от оснований использования предыдущих (расформированных) земельных участков, фактически арендные правоотношения в части использования земель, образующих указанные земельные участки не прекращались с момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений указанных норм права образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы.

В силу пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Содержащиеся в Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, поэтому они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Ставки арендной платы или методика ее расчета для подобных земельных участков в законодательном порядке не изменились.

Таким образом, требование Теруправления о внесении изменения в пункт 3.1 действующего и исполняемого сторонами договора, в соответствии с которым размер годовой арендной платы определен на основании рыночной стоимости земельных участков является необоснованным и противоречащим действующему законодательству.

В связи с тем, что размер арендной платы устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, основания для его изменения в связи с изменением рыночной стоимости права аренды также отсутствуют. Следовательно, пункт 3.5 договора, предусматривающий возможность перерасчета цены договора в связи с изменением кадастровой стоимости участков по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, остается актуальным и не подлежит исключению.

Ежегодное изменение в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, признано судом неправомерным, ибо в рассмотренном случае это приведет к тому, что ее новый размер превысить императивно установленный предел.

Изменение арендной платы на размер коэффициента-деффлятора, утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации, в данном случае также не предусмотрено порядком определения арендной платы.

Наряду с этим предлагаемое Теруправлением изменение в пункт 3.4. договора о том, что в случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в договор, не нарушает прав ответчика и не противоречит действующему законодательству, так как арендная плата по своей природе является регулируемой, поэтому суд вносит названное положение в качестве условия договора.

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Теруправление не обосновало необходимости и не доказало наличия условий, предусмотренных в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для установления нового порядка уведомления арендатора об изменении арендной платы и возложения на арендатора обязанности по осуществлению регулярной уборки мусора и покоса травы.

Кроме того, в пункте 4.4.6 договора стороны согласовали обязанность арендатора не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории. Таким образом, включение в договор пункта, обязывающего ответчика производить регулярно уборку мусора и покос травы, является необоснованным, поскольку данные обязанности являются одними из составляющих благоустройства территории.

В отношении изменений пункта 3.2 договора в части порядка расчетов и реквизитов получателя денежных средств, а также пункта 10 договора в части реквизитов арендатора ответчик не возразил, в связи с чем данные требования подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет иск частично.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца, поскольку требования фактически удовлетворены в не оспоренной ответчиком части. Вопрос о взыскании государственной пошлины не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пунк-та 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Теруправление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области удовлетворить частично.

Внести изменения в договор аренды от 23.05.2011 № 0469/18:

– изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

"1.1 Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду

- земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 7617 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0070187:2734, с разрешенным использованием под застройку многоэтажными жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира <...>;

- земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 4648 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0070187:2735, с разрешенным использованием под застройку многоэтажными жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира <...>";

– изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции:

"3.2 Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства (УФК). Датой оплаты считается дата зачисления средств на счет Управления Федерального казначейства (УФК):

УФК ПО Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области). Банк: Волго-Вятское ГУ Банка России г.Нижний Новгород

Р/счет – <***>

БИК – 042202001

ИНН – <***>

КПП – 526001001

код бюджетной классификации 167 111 05021 01 6000 120";

– изложить пункт 3.4 договора в следующей редакции:

"В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в договор".

– пункт 10 договора изменить в части реквизитов арендатора:

"Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Автобан". Юридический адрес: 603104, <...>, помещение П2, комната 12. Почтовый адрес: 603104, <...>, помещение П2, комната 12. ИНН <***>, КПП 526201001, ОГРН <***>".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова