Решение от 31 октября 2017 г. по делу № А40-227670/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-227670/16-10-1955
31 октября 2017 г.
г. Москва


Решение объявлено 22 сентября 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 31 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Пуловой Л.В., членов суда: единолично, при ведении протокола помощником Кузьминой И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "НАИР" (ИНН 7727095424, ОГРН 1037739410037)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий договора купли-продажи,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3 по дов. №б/н от 25.04.2017г.;

от ответчика: ФИО4 по дов. от 09.01.17,

Установил:

иск заявлен, с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 299,4 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-7; пом. VI, комн.1,3-5,7-12,12а,12б,13,13а,13б), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:06:0002009:5841 а именно: изложить п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 27 166 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется;

-п.3.4 в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 452 766,67 руб. (27 166 000/60 мес.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Ответчик против удовлетворения требований истца возражал.

Заслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, в том числе выводы экспертного заключения независимых судебных экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела, с учетом устных пояснений экспертов в судебных заседаниях, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.

Истец владеет спорным нежилым помещением по адресу: <...> на основании договора аренды недвижимого имущества №7-139 и №7-140 от 15.04.2006г., зарегистрированного в установленном законом порядке.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец соответствует критериям, установленным указанным нормам действующего законодательства.

29.05.2014г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги в виде выкупа нежилого помещения в порядке, установленном ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

Письмом от 21.09.2016г. ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости помещения, выполненным ООО «АБН-Консалт», положительным экспертным заключением от 05.08.2016г. №2416/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД» рыночная стоимость объекта составила 33 903 000 руб. без учета НДС.

Полагая, что рыночная стоимость спорного объекта является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к ООО «Инвестиционная оценка», согласно отчету которой от 26.09.2016г. рыночная стоимость объекта составила 26 277 200 руб.

Наличие разногласий явились основанием для подачи настоящего иска.

Согласно статье 422 ГК РФ стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 ГК РФ), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. (ст. 5, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ в (ред. от 29.06.2015).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В рамках настоящего дела были проведены 2 независимые судебные экспертизы.

Департамент представил анализ заключения эксперта №ЗЭ-42/17, выполненного ООО «КМК-Стандарт» экспертом ФИО5, по результата которого по состоянию на 29.05.2014г. рыночная стоимость объекта составила 27 166 000 руб. (без учета НДС).

Департамент не согласился с данным заключением, считает, что анализ рынка, проведенный экспертом, не отвечает принципу достаточности, в связи с отсутствием анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки и рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий оценке; использован один только 1 источник информации архивных записей предложений на рынке коммерческой недвижимости города Москвы; не приведено обоснование выбора используемых в исследовании объектов-аналогов; не приведены аналитические, методические материалы и ссылки на источник используемых значений. Указанные нарушения, по мнению департамента, привели к некорректному расчету рыночной стоимости объекта.

Истец, в свою очередь, оспаривает заключение ООО «Агентство судебных экспертов» (эксперт ФИО6 рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.05.2014г. составляет 34 405 000 руб.), ссылаясь на наличие большого количества ошибок в заключении, что, по мнению истца, позволяет усомниться в квалификации эксперта, проводившего судебную экспертизу, а также позволяет сделать вывод о том, что результаты, полученные в рамках данной судебной экспертизы не могут быть приняты судом в качестве доказательства по делу.

Так, в заключении указана дата осмотра 24.01.2017г., но на стр. 10 указано, что осмотр произведен 16.02.2017г.; стоимость объекта определялась по состоянию на 19.05.2014г., а эксперт использовал справочник Лейфера за 2016г.; корректировки, используемые экспертом при расчетах, отсутствуют в справочнике; отсутствует обоснование полученного значения ВРМ в размере 8,28 при определении рыночной стоимости доходным подходом; в справочнике значение ВРМ, используемое экспертом, отсутствует; отсутствует корректировка в расчет на наличие витринных окон, имеющихся на объекте, а в доходном подходе отсутствует корректировка на наличие парковки у объекта аналога №4.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Как установлено судом, заключение экспертизы ФИО5 по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные арбитражным судом вопросы, в выводах эксперта отсутствуют противоречия, сомнений в обоснованности выводов эксперта также не имеется.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Доводы ответчика в отношении указанного заключения по большей части носят критичный характер по отношению к экспертному заключению как письменному документу, как одному из доказательств по делу, но не к выводам эксперта, проведенным им расчетам.

Представленные ответчиком возражения относительно экспертизы сводятся к личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО5 не имеется.

Между тем, заключение эксперта ФИО6 не может быть признано судом бесспорным и подлежащим применению при разрешении настоящего спора, при наличии большого количества ошибок в заключении, а также при наличии достоверных источников применяемых методик экспертом.

С учетом данных устных пояснений экспертов в судебном заседании, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие при заключении купли-продажи нежилого помещения общей площадью 299,4 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-7; пом. VI, комн.1,3-5,7-12,12а,12б,13,13а,13б), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:06:0002009:5841 а именно: изложить п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 27 166 000 руб.. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется;

-п.3.4 в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 452 766,67 руб. (27 166 000/60 мес.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Расходы по оплате госпошлины и проведению экспертиз в рамках настоящего дела относятся на Департамент городского имущества города Москвы в порядке ст.ст. 106,110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 421, 422, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд

Решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "НАИР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом городского имуществ города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 299,4 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-7; пом. VI, комн.1,3-5,7-12,12а,12б,13,13а,13б), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:06:0002009:5841, а именно: изложить п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 27 166 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется;

-п.3.4 в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 452 766,67 руб. (27 166 000/60 мес.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "НАИР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. и проведению экспертизы по настоящему делу в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

СудьяЛ.ФИО7