Решение от 15 июля 2022 г. по делу № А40-242663/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-242663/21-64-1591
г. Москва
15 июля 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2022 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТОРИ" (119034, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2013, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору от 05.07.2001 № М-01-018825,

при участии:

от истца — ФИО2 по дов. от 29.12.2021 №33-Д-2242/21, диплом

от ответчика — ФИО3 по дов. от 01.12.2021 №б/н

Судебное заседание проводилось с перерывом с 22.06.2022г. по 29.06.2022г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТОРИ" задолженности по договору аренды земельного участка от 05.07.2001 № М-01-018825 в размере 3 559 270 руб. 60 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2020 в размере 2 201 156 руб. 84 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2019 по 31.12.2020 в сумме 1 358 113 руб. 76 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств в части сроков оплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 05.07.2001 № М-01-018825, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 314, 330, 401, 606, 614 ГК РФ.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, арендодатель) и Благотворительным фондом «ВУНДЕРКИНД» заключен договор аренды от 05.07.2001 № М-01-018825 земельного участка площадью 720 кв.м, имеющего адресные ориентиры ул. Остоженка, вл. 24,12, стр. 1, площадью 720 кв.м. предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания под административные цели и благоустройство территории, сроком до 31.12.2013г.

26.05.2004 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому права и обязанности перешли от Благотворительным фондом «ВУНДЕРКИНД» к ООО «ЭниЛексГрупп».

01.02.2006 к договору заключено дополнительное соглашение, согласно которому в связи с изменением наименования арендатором земельного участка является ООО «ПРИОР».

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 09.07.2019 о переходе прав на объект недвижимого имущества, право собственности на здание, расположенное по адресу: <...> перешло к ООО «ОСТОРИ» (ответчик) с 11.06.2014.

В соответствии со ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ с 11.06.2014 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка в полном объеме перешли к ООО «ОСТОРИ».

В п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № И «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п.З ст.552 Гражданского кодекса РФ и п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Договор заключен сроком до 31.12.2013.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений истца, договор аренды от 05.07.2001 № М-01-018825 на считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.п. 5.7. и 5.8. Договора, Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую Арендатору арендную плату.

Согласно п. 3.2. арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

В нарушение принятых на себя обязательств ответчик не оплатил арендную плату за период с 01.07.2019 по 31.12.2020, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 2 201 156 руб. 84 коп.

В целях досудебного порядка разрешения дел истец направил претензию от 26.01.2021№ 33-6-45361/21-(0)-1, которая оставлена без удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчиком произведены частичные оплаты, что подтверждается информационным расчетом истца.

На основании изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды земельного участка от 05.07.2001 № М-01-018825, доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем, суд считает, что задолженность в размере 2 171 663 руб. 79 коп., подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Доводы ответчика о необоснованном изменении истцом ставки арендной платы применяемой к кадастровой стоимости земельного участка суд отклоняет.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273- ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в 3 городе Москве» исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3.4 Договора, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации), полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий Договор.

Таким образом, в п. 3.4 Договора указана методика расчета арендной платы, в соответствии с которой размер арендной платы изменяется в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ и пп. 11 п. 1 ст. 3 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», уполномоченным органом власти г. Москвы, устанавливающим размер ставки арендной платы за пользование земельными участками с установленными разрешенными видами использования, является Правительство Москвы.

Таким образом, методика изменения размера ставки арендной платы за пользование земельным участком регулируется вышеуказанными нормативноправовыми актами, и изменение размера ставки аренды по Договору производится после внесения изменений в указанные постановления Правительства Москвы.

Так ответчик ссылается на ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и на приказ Министерства культуры РФ от 01.07.2015 № 1887 «О реализации отдельных положений ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ». Согласно данным нормативным актам на объект культурного наследия утверждается охранное обязательство. Однако, охранное обязательство на объект ответчиком не представлено.

Кроме того, Градостроительный план, отражающий расположение в границах земельного участка объекта культурного наследия, ответчиком не представлен. Из документов, имеющихся в распоряжении Департамента, в том числе выписок из ЕГРП на здание, на земельный участок, из кадастрового паспорта на земельный участок не следует, что здание, расположенное на участке, земельный участок - являются объектами культурного наследия (выписки из ЕГРП имеются в материалах дела, кадастровый паспорт земельного участка прилагается). Как следует из кадастрового паспорта - данный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.

Размер арендной платы за земельные участки определяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве». Согласно данному постановлению (в действующей редакции) основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. Согласно условиям данного договора вид деятельности Арендатора - эксплуатация здания под административные цели и благоустройство территории.

Согласно Постановлению Правительства Москвы № 273-ПП для данного вида деятельности предусмотрена ставка 1,5% от кадастровой стоимости (п. 7). Указанная ответчиком ставка в размере 0,01% от кадастровой стоимости, не может применяться к данному договору, поскольку она устанавливается только в случаях отсутствия хозяйственной деятельности на данном участке. Таким образом, применение ставки арендной платы в размере 1,5 % не противоречит требованиям закона и в полном объеме соответствует условиям Договора о порядке изменения цены аренды. Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Кроме того, данные доводы ответчика были исследованы и отклонены судом при рассмотрении дела № А40-266122/19-133-2118, в связи с чем, не подлежат переоценке судом при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с п.7.2 договора за несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца текущего квартала по день уплаты включительно.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец начислил пени за период с 06.07.2019 по 31.12.2020 в сумме 1 358 113 руб. 76 коп.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку факт нарушения условий договора документально подтвержден, ответчиком не оспорен, требование истца о взыскании пени также подлежит удовлетворению.

Расчет суммы пени, представленный истцом, составлен в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами дела, в связи с чем, принимается судом во внимание.

Вместе с тем, суд признает обоснованным заявление ответчика об уменьшении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), (п. 71).

В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязана доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

В данном случае размер, установленный сторонами в договорах, в несколько раз превышает размер ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и небольшого периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ до 452 704 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с абзацем 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и снижение судом неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина пропорционально размеру сниженной судом неустойки, которая составляет 30 080 руб. 25 коп.

На основании ст.ст. 11,12, 309, 310, 314, 330, 333, 394, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТОРИ" (119034, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2013, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) задолженность в размере 2 171 663 (два миллиона сто семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят три) рубля 79 копеек, пени в размере 452 704 (четыреста пятьдесят две тысячи семьсот четыре) рубля 00 копеек.

В удовлетворении остальной части взыскания пени отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТОРИ" (119034, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2013, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 30 080 (тридцать тысяч восемьдесят) рублей 25 копейки.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева