Решение от 5 апреля 2019 г. по делу № А32-26288/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-26288/2018

Резолютивная часть решения оглашена 20.03.2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05.04.2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Югтехинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ПЖСК «Учитель»,

о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702…,

при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО1 – по доверенности,

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ПЖСК «Учитель» (далее - кооператив) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 16.10.2018 суд произвел процессуальную замену ответчика ПЖСК «Учитель» на ООО «Югтехинвест» (заключен договор о переуступке прав по договору аренды от 08.06.2018), а также ПЖСК «Учитель» исключил из числа ответчиков и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против требований, сослался на несоблюдение досудебного порядка.

Данный довод судом отклонен, так как в деле имеется претензия от 11.09.2017 № 21847/02-05-16, направленная в адрес правопредшественника ответчика.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте извещен надлежащим образом.

В представленном ранее отзыве ответчик возражал против удовлетворения требований, пояснил, что ПЖСК «Учитель» не имел возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению. Также ответчик указал, что с момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору подготовил проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома, получил технические условия на подключение к инженерным сетям, центральной системе водоснабжения, электрическим сетям, телефонизацию и телевидение, а также обеспечил выполнение комплекса инженерных и инженерно-геологических изысканий, инженерно-геофизических исследований (сейсмическое микрорайонирование) на проектируемый объект.

Кроме того, в дополнительном отзыве ответчик в ответ на доводы истца о расположении спорного участка в территориальной зоне ОЦ-1 «жилая и общественно-деловая зона» пояснил, что в соответствии с градостроительным планом от 10.06.2015 № RU 233090000-000000000007596 территориальная зона спорного земельного участка Ж-5 «многоэтажная жилая застройка до 56 метров».

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что в деле № А32-31840/2015 администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ПЖСК «Учитель» о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 года по делу № А32-31840/2015 исковые требования удовлетворены в полном объёме. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2016 данное решение оставлено без изменения.

Апелляционным судом в указанном решении установлено следующее. 27.09.2012 администрацией было издано постановление № 2025 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по улице Бамбуковой в Центральном районе города Сочи» (далее - постановление от 27.09.2012 № 2025), согласно которому путём раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв.м., с видом разрешённого использования – «комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением его в изменённых границах площадью 11 470 кв.м., образованый следующие земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 площадью 4313 кв.м. и 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м. Данным постановлением также предписано заключить с ПЖСК «Учитель» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м., на департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности МО г. Сочи на образованные земельные участки. Из содержания данного постановления следует, что основанием для его вынесения явилось обращение ПЖСК «Учитель», который своё право на раздел основывал со ссылкой на следующие обстоятельства. Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв.м. на основании договора № 4900003096 от 07.04.2004 на праве аренды сроком до 01.04.2052 был предоставлен ОАО «Сочинский морской торговый порт» (далее – ОАО «СМТП»). В последующем в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка во владение ПЖСК «Учитель» поступила часть участка площадью 9 440 кв.м., а именно: - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключённому с ФИО2, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв.м.; - по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и от 21.03.2007, заключённому с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7 500 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с ФИО3, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м.; - по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключённому с ФИО4, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв.м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9 440 кв.м. В материалы дела не представлены доказательства того, что в последующем кооператив освобождал занимаемую им часть земельного участка либо она у него изымалась в установленном законом порядке.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15.05.2014 по делу № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025. Также на кадастровом учёте восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления администрации г. Сочи от 27.09.2012 № 2025, между истцом (арендодатель) и ПЖСК «Учитель» был заключён договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9 425 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015 № 23-23/050-23/050/003/2015-339/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 № 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.04.2052.

Согласно п. 5.2.6 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи.

Использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных в п.п. 1.1. и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Актом осмотра земельного участка от 15.08.2017, проведенным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, площадью 9 425 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, в связи с чем, определить точные границы на местности не представляется возможным.

Согласно ст. 46 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) аренда земельного участка прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Департамент в адрес ПЖСК «Учитель» направил претензию от 11.09.2017 № 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, в претензии указано, что в случае не устранения нарушений будут приняты меры по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Ввиду того, что данная претензия была оставлена без внимания, департамент письмом от 14.11.2017 № 27000/02-05-16 предложил расторгнуть спорный договор аренды и предложил явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

ПЖСК «Учитель» данное предписание также не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Как указано выше, в ходе рассмотрения дела, суд произвел процессуальную замену ПЖСК «Учитель» на ООО «Югтехинвест», поскольку все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к последнему на основании договора переуступки от 08.06.2018.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.09.2018 № 23/241/002/2018-6043.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, которое не осуществляется, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Таким образом, целевое назначение земельного участка устанавливается не договором аренды, а законодательным актом.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В письме департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 20.11.2018 № 21.01.-11/43621 указано, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) г. Сочи № 10929.02-Ю/11.18 спорный земельный участок расположен в границах городской черты, категория земель – земли населенных пунктов, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Сочи, утвержденными решением городского собрания Сочи от 12.12.2011 № 210, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ОЦ-1 «жилая и общественно-деловая зона».

В соответствии с градостроительным планом от 10.06.2015 № RU 233090000-000000000007596 территориальная зона спорного земельного участка Ж-5 «многоэтажная жилая застройка до 56 метров».

Согласно ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в законную силу 01.07.2017), для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса).

Градостроительным планом от 10.06.2015 № RU 233090000-000000000007596 на участок предусмотрено строительство многоквартирного дома высотой до 56 метров.

На момент заключения спорного договора аренды спорный земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-5 «многоэтажная жилая застройка до 56 метров», что подтверждается самим договором, градостроительным планом от 10.06.2015 № RU 233090000-000000000007596 и иными материалами дела.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что предоставления земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома было правомерным.

Между тем, оценка возможности размещения на спорном земельном участке многоквартирного дома после изменения территориальной зоны выходит за пределы рассмотрения настоящего спора.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

В связи с этим ссылку администрации на положения пункта 5.2.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает неосвоение обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

Однако администрация не учитывает, что ответчику непосредственно право аренды земельного участка перешло только 20.06.2018 согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.06.2018. Срок договора аренды установлен до 01.04.2052.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта – для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения.

Согласно п. 1.3 договора аренды запрещается возведение (новых) зданий, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Так, с момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору ответчик подготовил проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома, получил технические условия на подключение к инженерным сетям, центральной системе водоснабжения, электрическим сетям, телефонизацию и телевидение, а также обеспечил выполнение комплекса инженерных и инженерно-геологических изысканий, инженерно-геофизических исследований (сейсмическое микрорайонирование) на проектируемый объект.

Задолженности по арендной плате не имеется.

Таким образом, представленными обществом доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

При этом срок аренды спорного земельного участка истекает 01.04.2052.

Администрацией не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин